房产“引诱”你去获得,是为了让你失去…

2021-06-01 15:10:43 admin 13

最高法院批露的一宗判例


近日,国家最高法院批露了一宗判例。主要案情经过如下:

2013年,徐某想买北京的一套住房,但没有买房资格,之后,徐某想到了“代持”,自己出钱,让自己的朋友曾某购买,并以曾某名义办完全部手续;


在买房之前,两人约定了代持这个“共识”并签订协议,谈好各种“未来的条件”,时机合适就把房子过户回给徐某,曾某从中能获得一定的利益;


无巧不成“案”,2016年,曾某由于无法清偿担保债务,被债主起诉至法院,要求将曾某名下的房产强制执行,进而司法拍卖;


徐某见自己出的钱,挂名朋友的千万价值的房子,马上要被拍卖了,急了眼,根据代持协议向法院提出异议,主张自己才是房子的实际所有权人,不允许拍卖(房产“引诱”你去获得,是为了让你失去);


2018年,辽宁省某法院一审宣判,徐某败诉,可以司法拍卖曾某代持的房屋;徐某不服,继续上诉;2020年,国家最高法院维持原判,驳回上诉,那套代持的房屋正式进入了司法拍卖程序。


这个案子的最终判决书里,有一条文值得玩味:借名人与出名人为规避国家限购政策签订的“房产代持协议”因违背公序良俗应认定无效,借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系,不能排除人民法院对该房屋的执行。


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若干年前,“代持”非法否?合法否?真不好说。那个时候,有关部门大多是睁一只眼闭一只眼。出名人和借名人都是你情我愿,代持协议也是双方真实意识的表现,并不构成欺诈与被欺诈的关系(除非是变了心);然而,这显见的是钻国家政策的漏洞,变相在炒房,违背了公序良俗。


现有了国家最高法院的这则判例,也是向各级法院提出了司法明示:房屋代持协议,就是一张废纸,既不能作为出资人主张权利的证据,也不能作为出名人必须房屋过户的依据。


宣判无效的“房产代持协议”


“代持协议的无效性”,意味着房屋在完成买卖后就100%归出名人所有(你的名字,我的资金);一旦发生任何主观或者客观的变动,出名人只需要返还出资人房款即可,连违约责任都不用承担,因为按照法律规定,代持协议属于无效合同,无效合约的结果就是双方返还。


甚至,如果出资人不能用证据显示,买房人用来买房的钱是自己给的,房款都不用返还。这个“房款”本身就很容易引发纠纷、争议...


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如某人借用了家里某亲戚的指标进行购房,事后房子产生溢价,增值了;一方想要分得更多,甚至想趁着高价位出售房子,凡此种种的纠纷...


不可控的因素,随便一想就有“天文数字”般那么多:代持期间,限售、限购时间的变化,房屋再过户的时间一再被延长;“代持”时长本身就是个X因素,1年?2年?3年?一天没过户到自己名下,总会有变数;代持期间,代持人因为各种事故被讨债,房子被司法拍卖;代持人婚姻状况发生变化,配偶一方要分割房屋;代持人因故离世,代持房屋在法律意义上成为了遗产,继承人拒不承认代持协议...


“借名”买房的例子屡见不鲜


“借名”买房的例子很多。深圳南山蛇口兰溪谷曾经出现过一套法拍房,案由就是“借名买房”。


案情大概经过如下:一对夫妻看中了蛇口的这套房产,但不是深户,也没有深圳社保的缴交记录,被限购了;


此时,一个朋友范某给他们支了一招,双方约定,先由这两口子付款买房,将房产登记到范某的公司名下,等到他们购房条件满足的时候,再进行过户;这套房子建筑面积接近200平米,总价900多万,两口子分了多次才把购房款转给了范某;这套房转移登记到了范某的公司名下后,范某的公司也出具了一份书面承诺,确认了这两口子“借名买房”的事实,并承诺在他们满足购房条件后就办理过户;


随后他们一家就搬进了新房,并积极办理社保以及落户的相关事项;范某为了证明自己依然还无法办理过户,还向这两口子出示了一份深圳市地方税务局开具的行政处罚通知书,显示范某的公司因为所得税问题,产生了一笔300多万的税款和罚金,因此公司在负债情况下,无法转移名下不动产;


之后,蹊跷就出现了,妻子查询了房子的产权状态,这套房已经被法院查封了!通过公安机关查询,之前范某展示的税务机关行政处罚通知书也是假的!


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原来范某在取得房产证之后,便多次以公司名义向外界借款,这些借款到期后都没有返还,而且债务人也都起诉了;


在范某公司名下、由这两口子出资购买的这套房产最终被拍卖了。


购房首付款来源的审核已经相当严格了


深圳、广州多个楼盘的购房审核已经升级了,为何还能一再出现“代持”“借名”这类现象?


现在,购房首付款来源的审核有多严?

首付款来源成了房企认筹、银行发放房贷的“绝对红线”!

以下都是被银行拒批的例子:

因银行流水中仅有“租金收入”在楼盘认筹中受挫,“政策规定借款人必须有工作收入,租金只是辅助收入,若没有工作,不符合房贷条件”;


有了工作收入,银行流水还需要与社保相匹配,有一些购房者因“收入证明与社保实际缴纳差距过大,不符合按揭贷款条件”;


有购房者的银行流水中体现出多次购房记录,或被怀疑是“炒房客”,不予准入;


如果银行流水中借款记录较多,购房者则会被疑为从事“民间借贷”;


大数据在审核资质的时候,除了产权系统,还会启用税务、水电、银行等多个系统查询...


个别楼盘的购房审核里,甚至因缴纳小产权税费,水电费等而被判定有房,失去打新资格...


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这些案子、状况、事由,有何启示?


不妨借“软文学”的形式感慨一下——酷暑时节,层云大厦巅,摩天大楼高耸入云的躯干,留下了风的形状;此时,亦适合于上下求索“头上的星空与心中的德律”。


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