房产“引诱”你去获得，是为了让你失去…
最高法院批露的一宗判例
近日，国家最高法院批露了一宗判例。主要案情经过如下： 2013年，徐某想买北京的一套住房，但没有买房资格，之后，徐某想到了“代持”，自己出钱，让自己的朋友曾某购买，并以曾某名义办完全部手续； 在买房之前，两人约定了代持这个“共识”并签订协议，谈好各种“未来的条件”，时机合适就把房子过户回给徐某，曾某从中能获得一定的利益； 无巧不成“案”，2016年，曾某由于无法清偿担保债务，被债主起诉至法院，要求将曾某名下的房产强制执行，进而司法拍卖； 徐某见自己出的钱，挂名朋友的千万价值的房子，马上要被拍卖了，急了眼，根据代持协议向法院提出异议，主张自己才是房子的实际所有权人，不允许拍卖（房产“引诱”你去获得，是为了让你失去）； 2018年，辽宁省某法院一审宣判，徐某败诉，可以司法拍卖曾某代持的房屋；徐某不服，继续上诉；2020年，国家最高法院维持原判，驳回上诉，那套代持的房屋正式进入了司法拍卖程序。 这个案子的最终判决书里，有一条文值得玩味：借名人与出名人为规避国家限购政策签订的“房产代持协议”因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行。 若干年前，“代持”非法否？合法否？真不好说。那个时候，有关部门大多是睁一只眼闭一只眼。出名人和借名人都是你情我愿，代持协议也是双方真实意识的表现，并不构成欺诈与被欺诈的关系（除非是变了心）；然而，这显见的是钻国家政策的漏洞，变相在炒房，违背了公序良俗。 现有了国家最高法院的这则判例，也是向各级法院提出了司法明示：房屋代持协议，就是一张废纸，既不能作为出资人主张权利的证据，也不能作为出名人必须房屋过户的依据。 宣判无效的“房产代持协议” “代持协议的无效性”，意味着房屋在完成买卖后就100%归出名人所有（你的名字，我的资金）；一旦发生任何主观或者客观的变动，出名人只需要返还出资人房款即可，连违约责任都不用承担，因为按照法律规定，代持协议属于无效合同，无效合约的结果就是双方返还。 甚至，如果出资人不能用证据显示，买房人用来买房的钱是自己给的，房款都不用返还。这个“房款”本身就很容易引发纠纷、争议... 如某人借用了家里某亲戚的指标进行购房，事后房子产生溢价，增值了；一方想要分得更多，甚至想趁着高价位出售房子，凡此种种的纠纷... 不可控的因素，随便一想就有“天文数字”般那么多：代持期间，限售、限购时间的变化，房屋再过户的时间一再被延长；“代持”时长本身就是个X因素，1年？2年？3年？一天没过户到自己名下，总会有变数；代持期间，代持人因为各种事故被讨债，房子被司法拍卖；代持人婚姻状况发生变化，配偶一方要分割房屋；代持人因故离世，代持房屋在法律意义上成为了遗产，继承人拒不承认代持协议... “借名”买房的例子屡见不鲜 “借名”买房的例子很多。深圳南山蛇口兰溪谷曾经出现过一套法拍房，案由就是“借名买房”。 案情大概经过如下：一对夫妻看中了蛇口的这套房产，但不是深户，也没有深圳社保的缴交记录，被限购了； 此时，一个朋友范某给他们支了一招，双方约定，先由这两口子付款买房，将房产登记到范某的公司名下，等到他们购房条件满足的时候，再进行过户；这套房子建筑面积接近200平米，总价900多万，两口子分了多次才把购房款转给了范某；这套房转移登记到了范某的公司名下后，范某的公司也出具了一份书面承诺，确认了这两口子“借名买房”的事实，并承诺在他们满足购房条件后就办理过户； 随后他们一家就搬进了新房，并积极办理社保以及落户的相关事项；范某为了证明自己依然还无法办理过户，还向这两口子出示了一份深圳市地方税务局开具的行政处罚通知书，显示范某的公司因为所得税问题，产生了一笔300多万的税款和罚金，因此公司在负债情况下，无法转移名下不动产； 之后，蹊跷就出现了，妻子查询了房子的产权状态，这套房已经被法院查封了！通过公安机关查询，之前范某展示的税务机关行政处罚通知书也是假的！ 原来范某在取得房产证之后，便多次以公司名义向外界借款，这些借款到期后都没有返还，而且债务人也都起诉了； 在范某公司名下、由这两口子出资购买的这套房产最终被拍卖了。 购房首付款来源的审核已经相当严格了 深圳、广州多个楼盘的购房审核已经升级了，为何还能一再出现“代持”“借名”这类现象？ 现在，购房首付款来源的审核有多严？ 首付款来源成了房企认筹、银行发放房贷的“绝对红线”！ 以下都是被银行拒批的例子： 因银行流水中仅有“租金收入”在楼盘认筹中受挫，“政策规定借款人必须有工作收入，租金只是辅助收入，若没有工作，不符合房贷条件”； 有了工作收入，银行流水还需要与社保相匹配，有一些购房者因“收入证明与社保实际缴纳差距过大，不符合按揭贷款条件”； 有购房者的银行流水中体现出多次购房记录，或被怀疑是“炒房客”，不予准入； 如果银行流水中借款记录较多，购房者则会被疑为从事“民间借贷”； 大数据在审核资质的时候，除了产权系统，还会启用税务、水电、银行等多个系统查询... 个别楼盘的购房审核里，甚至因缴纳小产权税费，水电费等而被判定有房，失去打新资格... 这些案子、状况、事由，有何启示？ 不妨借“软文学”的形式感慨一下——酷暑时节，层云大厦巅，摩天大楼高耸入云的躯干，留下了风的形状；此时，亦适合于上下求索“头上的星空与心中的德律”。
