你好,深圳法拍史

2021-05-24 17:08:32 admin 0

一提到历史,总让人想起一些流俗的论调:历史偏爱学问和思想,一切历史都是当代史,大历史不会萎缩,历史是使得故事成为故事的故事...还能枚举很多。


在互联网时代、信息时代,人们的理解方式或思维习惯,似乎更倾向于“枚举”——理论枚举、观点枚举、事件枚举、例案枚举...


聊深圳法拍史,更需从“枚举”开启,或者说更适合于“枚举”,因为每一套法拍房都有每一套的故事。


法拍房交易现状

那些年,关于法拍房的一些增长态势:

81.png

在阿里拍卖平台上的全国法拍房数量逐年激增,近5年间从10万套增长至30万套(出价轮次在500以上的拍卖变得越来越常见),到2021年底这一数字很可能突破150万套,直逼200万套。


2020年全国法拍房市场挂牌量达669000多套,环比增长近10%。挂牌金额超过28700亿,环比增长近25%;成交总数149000多套,环比增长超过25%。


据不完全统计,深圳于2020年有1830多套房产在阿里拍卖上进行交易,其中也有中止或撤回的标的。


2021年以来,深圳在阿里拍卖上挂牌的房产共200多套,龙岗和宝安的房产占比较大,超过56%。在这200多套房产中,以公司名义购买的“破产资产”有3套,“诉讼资产”有200多套。


法拍房的类型或来源,主要还是:金融机构借贷纠纷、民间借贷纠纷、合同纠纷、财产纠纷、破产清算、其他纠纷。


法拍房例案枚举

 2020年5月2日,成交的宝安区润恒御园68栋01、02双拼房(宝中神盘),建面526.14平米,吸引185万人次围观(去年围观人次最多的法拍房)。

82.png

(2020年,围观人次较多的几个法拍房)


罗湖区东昌路今日家园明水轩的一套法拍房产,市场价210万,以551万成交,超出市场价341万,溢价率达162.24%(去年溢价率最高的法拍房)。


此外,去年溢价率超过150%的法拍房还有:2020年7月14日,南山半山海景兰溪谷,市场价564万,以1473万成交,溢价率达160%;2020年8月4日,龙岗中心城紫薇花园南9栋102房产(在6月、7月曾两度被撤回),市场价137.8万,以356.8万成交,溢价率达158%。


2020年9月3日,经过566次出价(报名人数为四人),龙岗龙苑路(龙苑新村)78号,最终以2210万成交,起拍价是1530万,但评估价达到了2174.81万,溢价率(成交价相对于评估价)为1.6%,溢价率(成交价相对于起拍价)为44.44%,是去年竞标出价次数最多的;该房产共9层,建面1814.7平米,无房屋不动产证,属于小产权房;周边小产权房、城中村较多,小区信义御城、名门世家的均价在2.4-5.7万/平米,这栋房子的单价对于投资来说,仍有获利空间。


83.jpg

2020年12月23日,深圳香蜜湖一号别墅(第一生态苑17栋45房)拍出了9191万的高价,应该是深圳法拍史上、迄今为止成交价最高的法拍房。


这套法拍房税费过800万,再算上其他隐性成本“租金+装修费”,至少得花费过亿才能顺利过户、入住...

84.png


(2020年,成交价较高的几个法拍房)


2021年1月12日,深圳龙岗万科清林径(万科千林山居一区)一凶宅法拍(2018年有租客在屋内自杀身亡),竞拍出价46次,超1万人围观;该房产一拍在2020年12月,当时230万起拍价,流拍;之后起拍价降低为180万,吸引13人参与竞拍,最终以243.8万成交;该房产(登记价1352585元,建面78.96平)自2019年1月至2020年8月,共欠物业管理费5014.51元;房产市价查询价值230万,2020年12月二手房的成交价大概在280万左右,78平的在售报价能到320万左右(如装修、修缮、法式等处理得当的话)。


2021年2月20日,深圳福田区农科中心深南大道北东海花园福禄居11栋9E(一拍),吸引7人报名、11100多人围观、140多人关注提醒;成交价21,246,193.81元,起拍价13,766,193.81元,评估价13,766,193.81元(经法院调查该房产曾于2002年发生命案,竞拍成交视为接受这一事实)


85.jpg


2020年曾出现几次“单日成交额”破亿的记录,如8月28日(12029万)、8月18日(11083万)、7月14日(13110万)、7月10日(12714万)等。


86.jpg
87.jpg
88.jpg


狂举例是为了什么?为制造“市场狂欢”?为了知异、知同?寻求一(多)事(案)一(多)理?从而达到“理无碍”、“事无碍”、“理事无碍”抑或“事事无碍”的状态?为了引起“范式”转换?...这些都有可能。


有时候理解不了“某个东西”,我们可能会引入别的“难以理解”的其他东西,来辅助理解,然后貌似“感觉”上就能“理解”了...


89.jpg


别忘了,买卖法拍房是一宗市场交易

市场的特征:非线性或随机性。这是绝对的属性,是全局的、恒久的、所有层面的;而线性或者规律性是局部的、暂时的、有限层面的。


市场里,没有时间的推移,就没有价格的波动,没有价格的波动也就无所谓市场。时间是价格运动的载体。


市场的资本是无限的,而交易者的资金极其有限,就好比跟一个永远无法战胜的巨人打架,退出的方式只有两种:放弃或者被消灭。


交易者只能在局部、暂时、某个层面上取得一定的优势(人性本身固的一些弱点——贪婪、恐惧、追求控制欲、追求完美、患得患失、目光短浅、懒惰、冲动、无节制等)。


市场的时间是无限的,而交易者的时间、精力和运气都是有限的,就像每个人的运动能力都有巅峰期,过了巅峰期,自然就走下坡路。过了巅峰期之后,如果仍然不限制交易规模或者干脆功成身退,那么很可能就被市场所消灭。


“市场的随机性”也就意味着,市场在大部分时间里都是适合亏钱的,而只有小部分时间是适合赚钱的。但交易者则希望大部分时间交易,小部分时间休息,结果可想而知。


810.jpg


结语

 结尾处,截入一图仅供行家参考、研究。严格地讲,真正的投资者不太会关注这些的,投资者直接就活跃在市场前线、市场前沿地带,做项目、接引客户、参与会晤等...


“深度研究”这种领域的,基本是高校、智库等机构里的研究人员了。


811.png


图中的两个坐标轴表示这两种物品的价格。图中展现了两条曲线。实线代表物品1在需求等于供给时的价格组合。由于净需求是严格递减的,在该实线右侧的点上,物品1处于过度供给之中;而在该实线左侧的点上,物品1处于过度需求之中。


在该图中内嵌了一个假设:在过度需求和过度供给之间的边界线上,净需求恰好等于零。对图中虚线有类似的解释。在低于该虚线的点上,存在对物品2的过度需求;在高于该虚线的点上,存在对物品2的过度供给。为了简化,假设这两条曲线都是连续的。


除了需求法则外,这一分析还采用了另外三个假设,它们限定了两条曲线的范围和形状。


一是当价格充分接近零时,低价位的物品存在过度需求。因此,实线在正价位上触及横轴,而虚线在正价位上触及纵轴。


二是每种物品的价格达到图中的最高价时,该物品极其昂贵,以致存在过度供给,也就是说,当按计价单位来看价格变得足够高时,要么买家停止购买,要么卖家增加供给。由此,实线触及方框的上边界,而虚线触及右侧边线。根据这些假设,这两条曲线显然一定会在某些地方相交。


三是非计价单位物品都是全互替品。这导致了图中的一个特性,即两条曲线都向上倾斜,永远不会向下倾斜。结合需求法则的假设,即提高物品1的价格就会减少对该物品的净需求,只有在物品2的价格同样上升时,物品1的价格上升才可能使物品1的净需求为零。


值得一提的是,这个图可用于价格递增拍卖或者价格递减拍卖的深度分析与讨论里...


电话咨询