当楼市遭遇“数字化”[二]：城市化催生技术创新，智能地产推进势不可挡

遥想80年代初，北京的一个多层建筑，家家户户都伸出一个室外天线，从远处看整栋楼，像罩在一层蛛网里，影响市容市貌，也使其他买了电视的家庭收不到高品质的电视信号。

出现了啥情况？

因为住宅的功能没有跟上人民群众生活水平提高的需要，有线电视没有入户，技术没有跟上人们的需求。如果现在的住宅没有电视天线、没有宽带，它的功能就会大打折扣。

现在城镇人均家庭电视机的拥有率是99%，几乎每户家庭有一个电视甚至更多。有了更多的选择看不同电视节目的机会。因此，住宅的质量和功能应该随着大家生活水平的提高改进，更好地适应大家的需要。

城市化是经济社会发展的重要趋势，是国际、国内社会长期关注的热点问题。

现代意义上的城市化发端于技术革命，自工业革命以来，历次技术革命都极大地推动了新兴产业的发展、生产生活方式的改变，资源要素更快地向城市集聚，城市化水平不断提升。

当下，以物联网、大数据、云计算、人工智能等新一轮数字技术革命催生了一系列新技术、新产业、新模式。数据成为新的发展要素，对经济社会和城市化发展产生深刻影响（万事万物的“普全数理化”这一过程，肇始于伽利略时代，一直沿袭至今并直到未来）。

我国的城市化率已经接近60%，正处在城市化高质量发展的关键阶段，新一轮的城镇化会创造巨大且崭新的机遇。到2050年，我国的城镇化率预计达到80%。

随着经济的持续发展，新兴产业应运而生，对研发、设计和管理等方面的高技能专业人才的需求将会大幅攀升，就业岗位也会随之增加。

城市化会带来产业结构升级、社会治理和绿色低碳等社会问题（不是鲁宾逊独处在荒岛上）。

解决这些社会挑战的出路之一：技术创新。

技术创新催生出附加值更高的产业，支撑城市化不断发展。以信息技术、智能技术和数字技术为代表的新技术推动了智慧城市的发展，使城市公共服务和社会治理更加高效、精准。

我国超过90%的碳排放都来自城市，未来解决我国城市可持续发展的挑战，最根本的出路来自技术创新。

在现代社会，人工智能、大数据和互联网为代表的科技可以帮助城市实现高质量的可持续发展。人工智能对经济增长的驱动力是前几次产业革命的3-4倍，使生活质量改善10%-30%，使环境质量不断提升。

此外，数字技术使得资产使用效率提升，推动城市基础设施从集中式供给向分散式供给转变。

创新是促进技术革命、产业变迁和城市化的力量（“创新”的重点应该在“创”不在“新”，“新”仅仅是其次，因为“新”在“成驻坏空”“生老病死”“天行有常，不为尧存，不为桀亡”“自然从不跳跃”“日光底下无新事”等等这些因缘、循环、过程里，显得非常苍白无力；若谁想说他能“创新地”“跳出、超越”以上那些过程，带领大家进入某种“天国”“净土”等等，那肯定是有风险、有问题的；如想说“与其解决问题”不如解决“提出问题的人”，那则要另说了）。

创新会对未来城市的特征、形态和方向带来深刻影响，新一代信息技术与能源、制造、生物、环境等技术深入融合，颠覆性技术将不断涌现，深刻改变产业形态、生产方式，促进新工业革命。

新一代信息技术、新生物技术促进相互分离的“人·机·物”的交互、融合，甚至使得“无器官的身体”成为了可能。

互联网、大数据、人工智能改变着资源配置方式、生产组织方式和价值创造方式，创新研发、设计、制造、管理模式，促进创新组织模式变革（大数据等新技术的应用，有望对治一下“现代人苦于没用资料的慢性中毒”这个弊病，虽然“有用”“无用”的标准之间也有近乎撕裂的张力，而且一些“终极问题”根本没有“算法”）。

一般的，制造业能做到薄利多销，已经很不错了。“薄利多销”背后会带来库存的变化，如要多销，就要多备货，多备货的背后带来的危机有可能就是库存的高企，如没做好这方面的准备，未来是危险的。

对房地产来说，“以销定产”也是相对比较不易的，开发周期比较长，如能做到像一般消费品那样以销定产，等真正的市场发旺的时候，这会错过市场最黄金的阶段。所以房企面临的是：必须要供货，但是供了货之后，没法把它销售出去，是一个难题（“单看具体的某一套房产”，其交易流通过程是很缓慢的）。

不少房企已经打通了“在线选房、看房、签约和支付”等流程，能提供新房、二手房、特价房和拍卖房等交易场景，构建了房源房、客源方和交易服务方共同参与的数字化服务协作机制。

地产智能化、社区智慧化已经成为房地产新的课题。在房地产开发规模趋稳或者开发总量下行的前提下，房地产正进一步提升智能化速度。

从目前众多房企开发的项目信息和智能家居厂商、物联网企业报备的项目信息来看，智能地产项目尤其是智能住宅项目将是开发商优选的决策和落地方向，不带任何智能化的传统住宅项目或沦为一些小众行为，智能地产的全局推进态势已经无可阻挡。