学区房是深圳楼市的命，当“命”找上门来的时候谁都拦不住

先看一组人口数据

楼市与人口密切相关

2015年，全面二胎开放后，出生人口的数量之少，远远出乎了所有人的预料。

全面二胎实行后的头三年，出生人口仅为1786万、1723万、1523万，对比开放二胎前，几乎没有增加。

截止到2020年12月31日，2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万，其中男孩529万，占52.7%，女孩474.5万，占47.3%。

这个数据并非2020的最终人口出生数据，因为不少人会拖个一年半载才去给新生儿上户口。去年同期报出来的2019年户籍登记人口是1179万，而最终统计的出生人口是1465万。那么，2020年的最终出生人口，预估大约在1246万。

这个数据，其实非常低（人们期待的，疫情期间宅居家中所引起的“婴儿潮”并没到来）。

2020年全国高考人数都1070万了，同年的新生儿才1246万。

学位已经很紧张

社会还在鼓励多生，这是一个谜

深圳的学区房（学位房）不是孤立的，各区之间会有“引力”作用，若放在“大湾区”的视角，甚至放在全球的视角，也会有不同的看点。

深圳的教育学位缺口很大。

2019年深圳各区学位缺口情况，如下图：

到了2020年，龙华区小一学位缺口近8000个，初一学位缺口近3000个；福田区公办小一缺口超过7000个，公办初一缺口超过2000个；2020年坪山区公办小一学位需求较2019年将增长约14.6%、公办初一学位需求较2019年增长约28.1%，符合条件的所有适龄儿童、少年无法全部入读公办。

深圳进行大学区制，学区房价较高的局面，基本上不会改变。只有积分达到一定标准的家庭，才能进公办学校。

深圳学区房一直坚挺，仍有猛涨的势头。在购房需求里，有差不多20%的人都是奔着学位而去，目前还没有办法去打破大家对学区房的这种需求。

若按“城市居住区规划设计规范”要求，深圳在2015年需求小学应该至少719所，但当年深圳小学总计才334所，缺口385所。

随着二孩放开(甚至有放开三孩的呼声)、港澳适龄儿童放开入学等，深圳学位供应压力会越来越大。据相关部门测算，2020年深圳小一学位缺口4.95万个。

每一个活生生的无法正常入学的小孩，都是家庭的牵挂。

哪怕真到“非公办学校”就读，其实也不用太介怀，百年前的私塾时代，在各个领域仍然涌现出了众多大师…

家长对儿女教育的焦虑有多大

学区房的火爆程度就有多大

学区房与学位房之间并不完全一样，有微妙的不同。学位房大多是开发商将名校引进，或与名校签署协议，送给契合条件的购房人家庭，但这类房源不一定是学区房。

罗湖某名校曾在学位压力之下，甚至试图出台“住房面积50平以下限制入学”的政策，虽然没有最终落地。一般开发商送的入学学位需有一定的条件，如房源面积、房价总额、购置时间等，购房人需留意的“是否一切购置赠送学位的房源都会得到学位”。购房人要咨询清楚，并在买房协议中表现赠送学位一项。

“学区房”则是由政府在每学年依据片区入学生源状况而划分出来的，有些房可能上一年有学位，但在下一年就不一定了，可能会由于政府的规划而失去学位。

入学名额是对应的学校依照学区划分的方法分配的，每年的政策和划分都会有相应的变化，所以能否在学校招生范围内，购房人应认真调查，假如不在范围内，即使业主愿意交纳高额的资助费，也不一定有入读指标。

学位房与非学位房价格的差距，在于教育均等化的程度，教育越不均等、学位房的价格就越高。

“教育均等化” 、“有教无类”、 “因材施教”是一个永恒的话题，上千年前的古代教育所面临的这些问题，今天依然存在…

深圳优质学位资源的竞争非常激烈

深圳对优质学位资源的竞争，已经越来越激烈。这种激烈程度主要来自于家长、学校与社会的压力。

如深圳福田的国城花园，处于“双实验学区”——深圳实验小学和实验中学两所名校。国城花园44平米户型的房产，报价已经是1500万，单价超过34万/平米。

与国城花园距离200米的圆龙园小区，房产单价为11.4万/平米。圆龙园在售的131平米的房产，报价是1530万，处于红岭园岭校区。

这两个小区的房产单价相差了10多万甚至20多万。

去年价格为28万/平米、面积约44平米的国城花园某居室，

到了今年，其单价已经超过了31万/平米，并且根据二手房成交参考价执行贷款额度，首付款要受严查…

即使把福田的国城花园放在大湾区的视角来看，也是数一数二的（如下图）。

国城花园的房价也是浮动比较大，有均价131000/平米一说，也有均价23万/平米一说，有28万/平米也有34万/平米…

多看一个楼盘——离国城花园“两条街”远的福景大厦（如图对比）。看看不同学区的楼盘，价差有多厉害。

福景大厦的单价为72200/平米（比国城花园低很多），该小区可就读莲花小学、莲花中学。

（2020年3月份的数据）

多聊两句关于“教·学”的话题

学区房之所以走俏，无非是家长们为了让孩子上优质的学校，对他们来讲，房子大小格局无所谓，环境差一点也无所谓。一旦孩子毕业了，这些家长也可能会把房子卖掉，置换别的房子，买学区房的初衷大致都如此。

“学习”是终生的事情，这已经成了一个共识。

关于“教育、学习”的话题，有无数的老生常谈、无数的陈词滥调…

例如：

发愤忘食，乐以忘忧，不知老之将至；

好读书，不求甚解；每有会意，便欣然忘食；

生也有涯，而知也无涯。以有涯随无涯，殆已;

……

学习的目标一般有三个类别：认知、情感、技能。这三个类别在认知领域中由低到高细分为六层：识记、理解、应用、分析、综合、评价。

识记：就是记忆，能回忆具体事实的概念、方法和原则等基础知识；

理解：就是把握知识材料的意义，能够解释，对事实进行组织，从而搞清事物的意思；

应用：应用信息和规则去解决问题或理解事物的本质，将其迁移到不同的情景；

分析：把复杂的知识整体分解，并理解各部分之间的联系，解释因果关系，厘清事物的本质；

综合：发现事物之间的相互关系和联系，从而创建新的思想并预测可能的结果；

评价：依照某种标准对所得信息做出评价和比较。

这六种思维级别被广泛接受和使用，这份认知技能列表是从简单到复杂的顺序排列。最简单的认知技能是对知识的回忆，最复杂的认知技能是对观点的价值做出判断。

我们的遗忘规律是先快后慢，我们需要通过不断重复来实现记忆的巩固。及时巩固我们所学的知识，让其遗忘得慢一些，也只有知识记得住，才能够有后面对知识的其他方面的加工。

许多人可能会抱怨我们以前在学校学的知识没什么用（有些抖机灵的说法——是知识没有用，还是你没有“用知识”，或是你没有用？），如学计算机知识时，学了很多感觉没用的基础概念，但如果想进行知识的巩固，并在以后和其他知识进行关联，那么这种看似没用的知识的价值则会非常大。