学区房是深圳楼市的命,当“命”找上门来的时候谁都拦不住

2021-05-24 16:47:18 admin 2

【题记】

我掉了几颗米粒,我看到一些蚂蚁,我想到了上苍。


我想,如果我们和蚂蚁一样大小,一滴雨就显得太大了,谷粒大小就刚好,能被蚂蚁搬动。


这个星球的一切似乎都照顾了人的尺寸,恰到好处。


若非有上智的安排,何以可能?


我们的父辈已比他们的祖先/更深深地熟练于作恶/生下我们这一代更为邪恶/我们当然亦照常生出下一代/仍然要更为堕落。


先看一组人口数据

楼市与人口密切相关


2015年,全面二胎开放后,出生人口的数量之少,远远出乎了所有人的预料。


全面二胎实行后的头三年,出生人口仅为1786万、1723万、1523万,对比开放二胎前,几乎没有增加。


截止到2020年12月31日,2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万,其中男孩529万,占52.7%,女孩474.5万,占47.3%。


这个数据并非2020的最终人口出生数据,因为不少人会拖个一年半载才去给新生儿上户口。去年同期报出来的2019年户籍登记人口是1179万,而最终统计的出生人口是1465万。那么,2020年的最终出生人口,预估大约在1246万。


这个数据,其实非常低(人们期待的,疫情期间宅居家中所引起的“婴儿潮”并没到来)。


2020年全国高考人数都1070万了,同年的新生儿才1246万。


学位已经很紧张

社会还在鼓励多生,这是一个谜


深圳的学区房(学位房)不是孤立的,各区之间会有“引力”作用,若放在“大湾区”的视角,甚至放在全球的视角,也会有不同的看点。


深圳的教育学位缺口很大。


2019年深圳各区学位缺口情况,如下图:

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到了2020年,龙华区小一学位缺口近8000个,初一学位缺口近3000个;福田区公办小一缺口超过7000个,公办初一缺口超过2000个;2020年坪山区公办小一学位需求较2019年将增长约14.6%、公办初一学位需求较2019年增长约28.1%,符合条件的所有适龄儿童、少年无法全部入读公办。


深圳进行大学区制,学区房价较高的局面,基本上不会改变。只有积分达到一定标准的家庭,才能进公办学校。


深圳学区房一直坚挺,仍有猛涨的势头。在购房需求里,有差不多20%的人都是奔着学位而去,目前还没有办法去打破大家对学区房的这种需求。

若按“城市居住区规划设计规范”要求,深圳在2015年需求小学应该至少719所,但当年深圳小学总计才334所,缺口385所。


随着二孩放开(甚至有放开三孩的呼声)、港澳适龄儿童放开入学等,深圳学位供应压力会越来越大。据相关部门测算,2020年深圳小一学位缺口4.95万个。


每一个活生生的无法正常入学的小孩,都是家庭的牵挂。


哪怕真到“非公办学校”就读,其实也不用太介怀,百年前的私塾时代,在各个领域仍然涌现出了众多大师…


家长对儿女教育的焦虑有多大

学区房的火爆程度就有多大


学区房与学位房之间并不完全一样,有微妙的不同。学位房大多是开发商将名校引进,或与名校签署协议,送给契合条件的购房人家庭,但这类房源不一定是学区房。


罗湖某名校曾在学位压力之下,甚至试图出台“住房面积50平以下限制入学”的政策,虽然没有最终落地。一般开发商送的入学学位需有一定的条件,如房源面积、房价总额、购置时间等,购房人需留意的“是否一切购置赠送学位的房源都会得到学位”。购房人要咨询清楚,并在买房协议中表现赠送学位一项。


“学区房”则是由政府在每学年依据片区入学生源状况而划分出来的,有些房可能上一年有学位,但在下一年就不一定了,可能会由于政府的规划而失去学位。


入学名额是对应的学校依照学区划分的方法分配的,每年的政策和划分都会有相应的变化,所以能否在学校招生范围内,购房人应认真调查,假如不在范围内,即使业主愿意交纳高额的资助费,也不一定有入读指标。


学位房与非学位房价格的差距,在于教育均等化的程度,教育越不均等、学位房的价格就越高。


“教育均等化” 、“有教无类”、 “因材施教”是一个永恒的话题,上千年前的古代教育所面临的这些问题,今天依然存在…


深圳优质学位资源的竞争非常激烈


深圳对优质学位资源的竞争,已经越来越激烈。这种激烈程度主要来自于家长、学校与社会的压力。

如深圳福田的国城花园,处于“双实验学区”——深圳实验小学和实验中学两所名校。国城花园44平米户型的房产,报价已经是1500万,单价超过34万/平米。


与国城花园距离200米的圆龙园小区,房产单价为11.4万/平米。圆龙园在售的131平米的房产,报价是1530万,处于红岭园岭校区。


这两个小区的房产单价相差了10多万甚至20多万。


去年价格为28万/平米、面积约44平米的国城花园某居室,

到了今年,其单价已经超过了31万/平米,并且根据二手房成交参考价执行贷款额度,首付款要受严查…


即使把福田的国城花园放在大湾区的视角来看,也是数一数二的(如下图)。

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国城花园的房价也是浮动比较大,有均价131000/平米一说,也有均价23万/平米一说,有28万/平米也有34万/平米…


多看一个楼盘——离国城花园“两条街”远的福景大厦(如图对比)。看看不同学区的楼盘,价差有多厉害。


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福景大厦的单价为72200/平米(比国城花园低很多),该小区可就读莲花小学、莲花中学。


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(2020年3月份的数据)


多聊两句关于“教·学”的话题


学区房之所以走俏,无非是家长们为了让孩子上优质的学校,对他们来讲,房子大小格局无所谓,环境差一点也无所谓。一旦孩子毕业了,这些家长也可能会把房子卖掉,置换别的房子,买学区房的初衷大致都如此。


“学习”是终生的事情,这已经成了一个共识。


关于“教育、学习”的话题,有无数的老生常谈、无数的陈词滥调…

例如:

发愤忘食,乐以忘忧,不知老之将至;

好读书,不求甚解;每有会意,便欣然忘食;

生也有涯,而知也无涯。以有涯随无涯,殆已;

……


学习的目标一般有三个类别:认知、情感、技能。这三个类别在认知领域中由低到高细分为六层:识记、理解、应用、分析、综合、评价。


识记:就是记忆,能回忆具体事实的概念、方法和原则等基础知识;

理解:就是把握知识材料的意义,能够解释,对事实进行组织,从而搞清事物的意思;

应用:应用信息和规则去解决问题或理解事物的本质,将其迁移到不同的情景;

分析:把复杂的知识整体分解,并理解各部分之间的联系,解释因果关系,厘清事物的本质;

综合:发现事物之间的相互关系和联系,从而创建新的思想并预测可能的结果;

评价:依照某种标准对所得信息做出评价和比较。


这六种思维级别被广泛接受和使用,这份认知技能列表是从简单到复杂的顺序排列。最简单的认知技能是对知识的回忆,最复杂的认知技能是对观点的价值做出判断。


我们的遗忘规律是先快后慢,我们需要通过不断重复来实现记忆的巩固。及时巩固我们所学的知识,让其遗忘得慢一些,也只有知识记得住,才能够有后面对知识的其他方面的加工。


许多人可能会抱怨我们以前在学校学的知识没什么用(有些抖机灵的说法——是知识没有用,还是你没有“用知识”,或是你没有用?),如学计算机知识时,学了很多感觉没用的基础概念,但如果想进行知识的巩固,并在以后和其他知识进行关联,那么这种看似没用的知识的价值则会非常大。


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