面粉似尘土如黄金

2022-07-05 11:07:28 admin 4
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引语:所有历史物都源自人类精神的活动,并且都带有历史性的特征。作为历史的产物,它们交织在感性世界中。


无论是公园里树木的布局、街道上房舍的排列、有各种功能的工具,还是法庭的刑事判决等,都是时时刻刻围绕着“我们”的历史物。


今日,“精神”将什么从其特性中置于生命表现里,明日矗立在那里的就是历史。

 

对于“面粉”的追逐,无所不用其极,

“无偿退出”虽不常见,倒也是有

 

为何说“对于面粉的追逐,无所不用其极”?

 

因为“无偿退出”虽不常见,倒也是有。

 

有些地方的宅基地制度改革文件中,规定了“无偿退出”的内容。

 

“无偿退出”的前提是政策鼓励,而非行政强制(主要有以下情形):


违法违规建筑、闲置废弃畜禽舍、户外厕所、倒塌住房、影响村内道路及公共设施建设的院套围墙等建(构)筑物应当拆除;

 

鼓励无偿退出宅基地使用权,也可经本农村集体经济组织集体决策同意,按宅基地使用权退出补偿标准进行补偿;

 

鼓励“一户多宅”的多宅部分无偿退出;

 

鼓励进城落户的村民无偿退出宅基地使用权,保留宅基地资格权,待有需要时可重新申请宅基地使用权;

 

村内无主、自然消亡户的宅基地或房屋、废弃房屋,经农村集体经济组织公示三个月无异议后,由农村集体经济组织无偿收回。

 

仔细地看,以上那些“无偿退出”,没有明确的法律依据,在表述上有逻辑混乱甚至悖谬,其关键词仅仅是“鼓励”。

 

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宅基地制度改革的试点探索,还得回归到“土地管理法”所确立的“自愿有偿退出+盘活利用”模式上。

 

“无偿退出”需要双方协商一致后“自愿退出”,不能违背村民意愿的强制收回。

 

在协商一致情形下,对本应“自愿有偿退出”的宅基地使用权适用“无偿退出”,属于村民对自身宅基地权利所做的处分,尽管没有政策、法律依据,也不能算违法。

 

当然,村委会可强制收回宅基地使用权,有以下几种情形:


乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的,集体收回宅基地使用权,并对宅基地使用权人给予适当补偿(多数村委会主导的旧村改造拆迁即通过这种途径);

 

不按照批准的用途使用宅基地的;

 

因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的;

 

空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不再确定土地使用权;已经确定使用权的,由集体报经县级政府批准,注销其土地登记,集体收回宅基地使用权;

 

非农业户口居民原在农村的宅基地,房屋拆除后没有批准重建的,集体收回宅基地使用权;

 

在确定农村居民宅基地使用权时,其面积超过当地政府规定标准的,以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,按当地政府规定的面积标准重新确定使用权,其超过部分由集体收回使用权。


此外值得留意的是,两年前,“广东省人民政府关于全面推进农房管控和乡村风貌提升的指导意见”发布,其目标为:


2020年底前,建立以“一户一宅”为基础的农房管控制度机制和乡村风貌提升“1+N”政策体系,农村违法违规建房乱象得到初步遏制;

 

2022年底前,宅基地“一户多宅”、农村违法建设明显减少,存量整治成效显著,新建农房管理进入规范化法治化轨道;

 

2025年底前,宅基地“一户多宅”、农村违法建设基本解决。

 

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地方村委会有没可能涉黑?

进行强制收回宅基地、拆除房屋?


至于实际的法律实践,当然很残酷。

 

谁家的地、谁家的房,就该由谁家自己管(地契、产证等材料必不可少,千万不要随意签那些“宅基地自愿退出协议”)。

 

一旦收到村委会作出的“收回宅基地(集体土地)使用权的决定”,村民朋友要立刻咨询相熟的律师,通过合理的诉讼程序将其撤销。

 

哪怕想撤销,也不是易事:


提民事诉讼,好吧,去找行政庭;

 

提行政诉讼吧,去找民事庭;

 

两边都提吧,还可能以所涉纠纷属于“村民自治”范畴不予立案。

 

“收回决定”到底该归哪边管?这是个问题。由村委会依法履行行政管理职责,还是“村民自治”行为?

 

其中的争议巨大,不同的法院、法官可能做出截然相反的裁判,给出矛盾的观点。

 

需要明确的是,“村民自治”有关决议和“收回决定”均无权直接强制拆除村民的房屋,要做好守房、取证和申请查处、进一步起诉的准备。

 

宅基地的所有权是村集体的,但宅基地上合法建造的房屋却是村民自己的私有财产,受“民法典”保护。

 

村委会无权仅凭一张“收回决定”或村民会议、村民代表会议、村民小组会议的决议,就对当事者的房屋实施“强拆”。

 

依法作出的收回宅基地使用权的决定,其强制执行方式一般有以下情形:


如案审中将其判定为行政管理行为,应由村委会申请法院强制执行;

 

如判定成“村民自治”这类民事行为,应由村委会以涉案村民为被告提起民事诉讼,要求法院判其交回土地、自行拆除房屋,根据需要申请民事强制执行。

 

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对于普罗大众的合法房屋,有且只有法院有权通过强制执行裁定来拆除,行政机关、村委会在无法征得当事人同意的情形下,没有拆房的权力。

 

能进行宅基地交易的,也不是一般人


宅基地的转让,有其特殊的规则、程序。

宅基地转让需同时满足以下条件:


转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);


同一集体经济组织内部成员转让;


受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;


转让行为征得当地集体组织同意;


宅基地使用权不得单独转让,地随房走。

 

有以下情况的,则视为转让无效:


城镇居民购买宅基地;


向非本集体组织成员转让;


转让人未经集体组织批准;


受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。

 

如若法拍房涉及到宅基地,其权属问题更是让人焦头烂额。

 

宅基地房屋,其是否可以拍卖存在争议,虽然有法院曾经操作拍卖过,但一般法院不会操作拍卖,原因在于宅基地房屋的购买人只能是同一村民集体成员,且购买的只能是房屋而非宅基地所有权。

 

宅基地所有权属于村民集体,故只能流转使用权,但我国现有的“房地一体”模式,使得购买宅基地房屋必然涉及宅基地,其合同效力需要区别对待。

 

“土地管理法”有规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超出规定标准,也就是说如已有宅基地且超过规定标准的,购买无效;如没有超出的、是可购买的,但也很难办理宅基地房屋房产证,绝大部分省市房屋管理部门都停止办理宅基地房屋房产证。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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