三四线城市的线程走向迥异于…

引语：“通过思考投身于存在之形相(form)”，还是“逃入非存在”？这是个问题。

一个素朴的简单纽带——居住在一二线城市的，肯定有一些亲戚、亲人、亲友居住在三四线。

关于三四线楼市泡沫破灭的话题，十多年前就已经开聊了，估计还会继续聊下去…

截至2022年，三四线城市的楼价，暂不具备继续上涨的基本条件。

因为三四线城市楼价上涨的基本动力，没了！

以下几股动力没了：城镇化带来人口大量流入三四线城市；那些年棚改货币化安置的推波助澜；一二线楼市政策收紧，投资者涌入三四线城市。

城镇化进程已接近尾声，截止2020年底，我国的城镇化率已达64%；三四线城市房价一直居高不下，也影响到了城镇化的推进。

与此同时，我国正大力建设新农村，农村经济发展良好，农民不愿意在城市定居，所以靠城镇化红利推高三四线城市房价的时代已过去。

除了城镇化红利，还有就是棚改货币化安置，大量拆迁居民拿着拆迁款到处买房，从而推高当地房价。

从去年开始，棚改货币化安置已变成旧改，三四线城市大量拆迁带来的购房需求基本消失；于是我们看到，投机性购房需求和开发商逐渐退出。

未来三四线城市房价不会逆转，会率先回归居住属性。

三四线城市房地产供大于求，空置率高。很多三四线的人口在不断外流，表现为越来越多的年轻人选择去一二线城市发展；随着人口老龄化，刚需买房人也在不断减少。

因前几年三四线城市房价大涨之时，开发商不断拿地盖楼，而人口却不断减少，如今三四线的房子供给远大于需求。

在上一轮收割里，不少人采取快进快出方式，赚到之后，立刻退出三四线，撤回到一二线城市。

如今三四线城市，处于人口净流出的状态，在短期不会扭转。

前几年，三四线城市住房的短期需求已被透支，市场缺了稳定向上的动力。城镇化越来越集中，没有支柱产业和大量人口流入的三四线城市，会很尴尬。

房价高企，不好置换，没有成熟的二手市场，也无人接盘；三四线城市楼价盛宴后，留下一片狼藉。

大家知道，地方政府出让土地给开发商，开发商盖楼卖给购房者，但都没钱，需要银行。

银行贷款给开发商买地、建房，银行借钱给购房者买开发商的房子，此处，购房者就已“透支”了未来30年的收入去买房。

银行方面，还可大规模贷款给地方去搞基建，于是整个杠杆被放大了30倍。

房地产带动经济，经济好转，人们生活居住条件改善，大家变有钱了。与国外工业化带动城镇化有所不同，我囯是城镇化带动工业化。

2008金融危机，我囯4万亿基建计划，直接把建房子的进度条拉满。

后来库存积压，房子卖不动，开发商就不拿地，于是去库存时代到来。

2015-2017年，三四线城市的货币化棚改如火如荼，把房子拆了，给现金补偿，居民手上有了现金去买房，房子卖得动了，房价涨了，行业链条又转动了。

库存去了，开发商拿到钱，大家生活改善。

但短期度过难关后，地方又在疯狂卖地，开发商又在疯狂地建房…

然后一下子又把库存量积压，如今楼市再一次承压，房子又卖不出去了。

往后会是怎样的故事？

又来一轮基建？新基建已经开始了。此外就是政策松绑，刺激刚需买房，刺激改善换房。

那么，这种方式的作用有多大？

上一轮进场的那批购房人还没来得及浮上水面呼吸，都在疯狂想着如何降价出手。

除了东部一些房价过热的三四线城市，在上一轮调控中被限售或限购或限贷外，大多数三四线城市都没调控。

三四线没有像一二线放松甚至放开限购那样的大消息，顶多是降利率，或发起一些补贴活动。

比如近期，有的三四线城市开发商奇招尽使，让三四线的托底措施走上前线，最奇葩的是建业地产在商丘市民权县、开封市杞县大搞“以小麦、大蒜抵房款”活动(很快被叫停了)。

总是要自谋出路。

10多个三四线城市开启“棚改+房票”模式，拉开三四线城市疯狂自救的大幕。

之所以改为“棚改+房票”模式，而不是直接货币棚改，因在当下货币棚改不太灵了，棚改户拿到赔偿款，不一定去买房，如换成可结算的房票，那钱只能流入楼市，才能真正地去库存。

库存高企、人口外流、经济孱弱，大多数三四线城市的这些基本面依旧很难。

而新的房子，塔吊还在运转，房子还在建…

只要经济没好转，今年的刺激政策就不会停。

当新一线、强二线城市下场抢人，松限购、松限售、降房价之时，三四线只有躺平了。

如今对于大多数三四线城市，非刚需者，能不买就不买，有多套的赶紧卖！

三四线是有工业体系的，其工业体系作为新中国的备份，建立之初的目标就是军事，而不是效率。

三四线没有规模效应的产业必将走向破产，而失业将驱赶着劳动力继续向发达地区聚集。

“全国统一大市场”或许是三四线城市的新出路——培育发展全国统一的生态环境市场。

依托公共资源交易平台，建设全国统一的碳排放权、用水权交易市场，让发达地区的大规模、高效率企业能够对全国低成本地进行商品倾销；

推进排污权、用能权市场化交易，探索建立初始分配、有偿使用、市场交易、纠纷解决、配套服务等制度；

推动绿色产品认证与标识体系建设，促进绿色生产和绿色消费，等等…

发达地区得用碳排放权、用水权、排污权、用能权和绿色消费对三四线的损失进行补偿。

三四线虽然失去了产业、失去了人口，也意味着更好的生态环境和更少的民生负担，需要通过来自发达地区的转移支付让“剩下的人”过上好生活。

(感谢阅读，敬请指正)