有没有金刚钻，都要揽瓷器活！

引语：本能地择取不利于自己的东西，受“无私的”动机吸引，这几乎就是颓废的公式。

绿景白石洲旧改项目的正式名称为：白石洲沙河五村城市更新单元。

南临深南大道、白石洲地铁站，东面毗邻华侨城波托菲诺，东临沙河东路。

沙河五村城市更新单元用地面积48.01万平米，拆除用地面积45.95万平米。改造后计容积率总建面达347.96万平米。

其中住宅125万平米，商业、办公及旅馆业104.5万平米，商务公寓112万平米，公共配套设施6.5万平米，容积率11.5。

土地出让金、村民的补偿金、建筑成本等都需大量的现金流。

数据显示，整个白石洲项目的总投入为900亿，其中一期200亿、二期100亿、三期300亿、四期300亿。

白石洲旧改项目是深圳核心资产，也是我国一线核心资产。

绿景白石洲旧改项目分四期开发，一期已顺利动工，并已进入实质性开发阶段。

市场估计货值在300-400亿左右，预期2023年可达到预售条件并开盘。

绿景白石洲旧改项目可售面积分别为：一期20万平米、二期10万平米、三期60万平米、四期70万平米，三、四期占了总可售体量的八成。

前期拆迁、回迁投资大，但可售物业较少，可售面积共160万平米，不到项目总面积的一半。

漫长的改造过程：

2005年，深圳市和南山区府开展白石洲旧村改造研究，白石洲旧改正式拉开序幕；

2012年8月由南山区委区政府领导带队成立沙河五村城市更新领导小组；

2013年10月，沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作；

2014年，白石洲旧改正式列入深圳城市更新名单；

2016年6月，股份公司50万平米集体用地完成确权；

2016年12月，沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查；

2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）正式公示；

2017年年底，绿景白石洲城市更新办公室成立；

2018年12月，白石洲改造专项规划已于获得市规土委正式批复，按照政策规定，专项规划批复两年内必须要完成签约，清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作；

2019年3月 完成集体物业拆迁补偿协议签订；

2019年5月，最新个人物业确权已经接近90%；

2019年6月，启动拆迁补偿协议签订；

2020年10月，沙河工业区率先动工开拆；

未完待续

绿景推进白石洲旧改已超过10年，项目优质，耗时长，到头来还得转让股权套现。

绿景白石洲旧改项目的股权，近期被转让了一部分，万科注资23亿入股白石洲旧改项目。

具体的股权转让内容为：

智慧城市、四达实业及万科旗下深圳市深全房地产订立认购协议——万科向四达实业注资23亿，其中1.713亿将注入注册资本，结余21亿将入账列为四达实业的资本储备；认购完成后，万科将持有四达实业8%股权，绿景中国的股权由100%稀释为92%。

据2021年年报披露，绿景中国的现金余额72.87亿，其中现金及现金等价物39.07亿、受限存款33.80亿；一年内到期的有息负债98亿，现金短债比为0.74，偿债压力不小。

绿景中国已针对14.6亿可转债、14亿境内小公募两笔债务与投资者沟通，争取存续。

投资者是否愿意对债务存续，取决于白石洲的进度能否达到预期！

因此，认购事项有助于优化目标公司的财务结构，支持后续市场上的业务发展。

通过引入万科，提高投资者对绿景的信心，同时为绿景提供更多融资选择。

股权转让的方式，仅涉及缴纳企业所得税，无需缴纳土地过户契税、营业税、手续费等，大大降低开发成本。

直接通过转让土地使用权，据相关税收政策、法规，受让方需缴纳成交金额3%的契税和房地产交易的0.5%手续费，转让方还需缴纳5%的营业税及土地税。

这个股权转让方式，无须办理土地使用权和项目建设开发者名称、批文、许可证等事项的变更登记，只需在签订股权转让协议基础上，在工商登记部门办理股权转让变更登记即可。

房地产项目公司股权收购一旦办妥股权转让手续，受让人即可投入资金进行后续开发建设，无需再另行成立房地产公司，不受资质等条件的限制。

此外，万科入股绿景的条款十分刁钻。

万科投入23亿，占有项目公司的股权8%，分享利润的比例却高达20%。

还有“兜底协议”，如白石洲项目公司未能于2025年12月31日前就第三、四期取得所有四项证书或许可证，或买卖双方未能就第四期整体发展规划达成协议，万科可选择退出，并由绿景中国回购股权，且回购代价至少为12%的年回报率。

万科不参与该项目第一期及第二期开发及运营，无权获得一、二期的利润分配，无需对其任何负债负责。

万科分享的是三、四期的利润分配，与绿景中国分别按照20%、80%的利润分配。

按照一期可售货值300亿进行概算，三、四期的可售货值规模至少超过千亿。

目前白石洲旧改二、三、四期签约率已超过90%，只要达到政策要求的95%签约率就可确定实施主体。绿景中国披露，预计2022年底项目整体签约率可达100%。

绿景对白石洲旧改给出的初步补偿方案分为两个部分：

1)2.8万元/平方米的货币补偿；

2)物业补偿，物业补偿的拆赔比在1:1.03－1:1.2之间，单层砖瓦房的老祖屋是1:3.5；

外来人员购买房屋按1:1赔付住宅或公寓，整栋如能按时签约会一次性奖励8万元，并补偿搬迁费用，回迁前会按月补偿租金：首层每月100元/平米，二层及以上每月60元/平米的搬迁费用（一次性发放6个月），回迁后补偿装修费用：住宅2000元/平米。

赔偿住宅户型（可按户型选择购买面积）小区住宅户型，分别为55平（此户型仅限有一套住宅指标的非本地原村民选择）、80平、100平、120平、160平，180平、260平、260平（复式），公寓有四种面积，分别为35平、50平、70平、120平。

一期回迁户花园“绿景白石洲天悦花园”(01-10地块)，其5层以上几乎都可看天鹅湖景观，预计2023上半年可选房。

购买人不用社保，不占用名额，可参考大冲片区旧改收益。

2018年6月，白石洲的小产权房交易市价已达4.2万/平，到2020年5月已达7.2万/平，到2020年7月已达8.3万/平，那么到2026年7月会是多少？

(感谢阅读，敬请指正)