“平安”进军深圳公共住房市场,会是怎样一曲新乐章?

2021-03-30 14:48:22 admin 2

深圳依旧在大量建房,其中最重要的是人才住房与公共住房;深圳人才安居集团主要承担人才住房的开发建设,中国平安则深度参与公共住房建设,由平安集团投资建设的公共住房以长期租赁为主。


平安已经参与了深圳百万安居计划,平安集团与深圳政府签署了战略合作协议,从协议生效起至2035年,平安持续投入资金参与公共住房建设;据深圳的规划,到2035年计划建设筹集的公共住房不少于100万套。


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(2021年深圳公租房轮候库数据)


平安不是房企,怎么建房?

下文我们将会了解到。


平安已是地产界的“隐形巨头”


平安已是碧桂园、融创中国、朗诗集团、旭辉集团、华夏幸福等房企的第二大股东,持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企的股票。


对于重点合作对象,平安通常会拿得二股东席位,通过持股方式与这类地产企业合作,获得长期期权投资下的分红,其中:旭辉持股9.39%,长期股权价值38亿,分红2亿;金茂持股15.11%,长期股权价值76亿,分红2亿。华夏幸福持股25%,长期股权价值196亿,全年分红9亿。


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(部分平安入股房企明细)


去年,中国平安的“平安资管、平安人寿”已与深圳招商蛇口签订战略合作协议,平安资管认购招商蛇口的非公开发行股份。招商蛇口通过发行股份、可转债及支付现金方式,向深投控购买其持有的深圳南油集团24%股权,同时向战略投资者非公开发行股份募集配套资金。


其中,平安资管接受平安人寿委托,以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口所募集配套资金非公开发行的股份,平安人寿在发行完成后成为招商蛇口股东;由中国平安持有的长租公寓已经超过了1万套。


政府公共住房这一块的利润其实相对比较薄,单靠租金收益,可能需要许多年才能回本(功在当下利在千秋)。


如太平洋资产于2011年发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”,募集了40亿用于约50万平米的公共租赁住房项目,为保险机构投资于公共住房的首单。太平洋这款债权投资计划的收益率没有对外披露,大概要高于当期债券投资的收益。


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中国平安的内含价值投资收益率为5%左右,即是说,投资收益率要达到5%以上,才能对平安内含价值的持续增长起正面支持。


保险机构投资公共住房项目,并不完全看当期投资收益,还会看长期价值。


对于平安集团而言,由于公共住房由政府主导,具有较强的政策保障,将资金引入公共住房投资建设,为其保值增值提供了可靠的投资组合渠道。

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(关于险资进入房地产的一些政策)


平安投资房地产的主要方式


平安涉及的房地产投资,一是购买股权,成为财务投资者。


如2018年12月,平安收购惠阳雅居乐公司22%股权,是平安首次进军惠州楼市。2019年,平安获得惠阳雅居乐公司34%股权及惠州白鹭湖公司15%股权,双方合作开发原属雅居乐在惠布局的七幅地块。


平安涉及的房地产投资,也会选择独自或联合拿地,后续均合作开发。如平安于2019年分别在惠州博罗、惠城单独拿地,后续分别选择方圆集团、中海地产合作,然后退居幕后操盘。2019年1月、3月,平安斥资近4亿拍下博罗县(罗浮山高铁商圈)超13万平米商住地,该地块与方圆合作开发;11月,平安公开单独拿地,豪掷20亿拿下惠城区马安片区12万平米住宅用地,该地块与中海地产合作开发。


再如2019年6月,深圳坪山区G12107-8063宗地被创勇(平安不动产)以“最高限价24.71亿+配建4200平米只租不售的人才住房”拿下,可售楼面价24296元/平米。


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(平安集团的一些拿地情况)


此外,平安还以债权或股权形式投资房地产。通过平安资管等公司,以债权或股权形式存在于房地产的相关投资,分布在平安保险的投资组合里。


保险资金和房地产开发建设都自带长周期的属性,两者的匹配度较高。保险资金负债周期长,资金体量大,要求配置的资产稳定、能够穿越周期,而房地产符合这样的资产特性,能够抗通胀、穿越周期。平安涉足房地产,主要就在于财务投资,关注的就是长期价值和投资价值。


说说“周期”的作用,无非就是“指导如何布局投资组合以妥善应对接下来可能发生的事件”(投资圈的一些陈词滥调——在长周期里,我们都不在了 )。


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关于“周期”的一些驱动现象


中央银行的政策能触发一些战略性变化:

货币加速现象——当实际利率低于自然利率或货币供给增长超过趋势水平时, 就会发生货币扩张。这会导致乐观主义、经济活跃、资产升值,因此在稍后的阶段还会导致货币流通速度的加快。


我们之所以能看到“加速的”现象,是因为它含有自我膨胀的种子,而货币供给的扩张所导致的事件提高了货币流通速度,而且使人们感觉更加富有。


其他一些驱动周期的非货币因素:

存货加速现象——低存货量会诱使公司增加订购量。这将造成总体水平增长更多,也就意味着更大的销售量,从而导致存货的进一步减少。


产能扩张加速现象——在扩张成熟期出现瓶颈,将迫使公司扩建产能,这将创造更多的增长,而更多的增长又意味着企业甚至不得不建设更大的产能。


抵押加速现象——资产价格上涨造成资产抵押价值的增长。这会造成更多的借贷,从而刺激商业活动,对资产价格是有利的。当房地产市场发生这种情况时,其影响是最大的,不过其对股票市场也有显著的影响。


情绪加速现象——资产价格的上涨在一定阶段会俘获那些不成熟的投资者的想象力,从而导致大量投资和泡沫。


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人们为何要关注周期?为何要投资?投资的动机是什么?


“动机”其实就是出于商业目的而购买资产,这些动机融合了当前收益、商业短缺和现货溢价因素(见下图)。


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(一些投资的动机)


当然,也有出于个人的乐趣而购买的资产。如果购买一些资产是为了赚钱,而购买另一些资产是为了个人乐趣,那么所有这些资产在定价方面是否存在共同点?有一点是共同的:在所有类型的资产定价中,利率起着独特的作用。


利率下降和较低的实际利率对各种类型的资产定价具有很强的正面影响。货币利率和债券收益率会驱动住宅房地产市场繁荣发展,因为低利率使人们具有支付能力,而这又导致了个人财富的增值,个人财富的增值又会驱动珠宝和收藏品等价格的上涨。


此外,债券能够驱动股票市场,因为利率是未来收益的贴现因素。债券还驱动各种经济活动,从而影响着社会的各方面。


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