那些年,深圳探索的楼市长效机制,初长成了!

2021-03-30 14:53:12 admin 1

房地产长效机制正加速形成

去年7月24日与8月20日两场高规格座谈会之后,业界普遍认为:房地产长效机制正加速形成(说不定也许会一直“处在加速形成中”,因为“机制”一旦定型、固化甚至僵化了,也是很有问题)。其中,最大的突破在于“土地管理法”的修订和实施,为构建城乡统一的建设用地市场迈出了关键一步,也成为房地产长效机制的重要基础。房地产金融审慎管理制度构成了房地产长效机制的重要内容。


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新的“土地管理法”有利于限制地方政府征地权力,遏制扩张冲动;有利于增加建设用地供给,平抑房价波动;有利于搞活金融,促进住房租赁市场发展。集体土地入市的法律障碍被打破了。


重点房地产企业资金监测和融资管理原则也已经形成——“稳住存量、严控增量”,通过划定“三道红线”严控房企融资规模,降低杠杆率(“三道红线”主要是为了控制房企有息债务规模所设置的标准——剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍;再根据房企触线情况不同,分档设定有息负债增速阈值)。在框定准线的强监管、强约束下,意味着房企想通过杠杆与高周转,快速实现扩张的营生成为了历史。


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房地产仍然既有着“去金融化”的趋势,也有着“亲金融化”的特性,未来的房地产需要从“数量驱动”全面进入“品质驱动”了。


深圳楼市真正的长效机制——人口红利


那些年,深圳经历了“去杠杆、贸易战、企业外迁”等高难度动作,以深圳财力来论,也是捉襟见肘了。

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深圳亟需补上教育、医疗的短板。深圳作为大湾区核心引擎,与周围城市互联互通,或者搞科技创新,都需要资金(如新一轮的城市更新)。当下深圳的高房价,尽管有炒作的成分,也意味着深圳仍然在快速增长中(深圳的新陈代谢一直很旺盛,如“腾笼换鸟”“造血、换血”等)。


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深圳人口红利也从“工程师红利”进阶到了“科学家红利”阶段(我们可以看到全国各级政府都在出台各种各样“优惠的人才政策”,其实如果政府能自己培养人才,何必劳心劳力地广纳贤才?如教育问题越往深处讲,越可能会到深水区,因为其中至少涉及政治哲学的论域——“美德是否可教”“人生第一等事”……此外,虽然关于教育的“问题”有那么多,但我国却取得了令世界瞩目的成就,这也让许多专家学者很是百思不得其解)。


如深圳将这个人口红利作用到实体经济,作用到基础设施建设、科技新城建设,作用到人才引入、本地人才培养、升级以及人才住房等,这才是真真正正的长效机制。


“一城一策”,并没有想象的那么泾渭分明

虽说各线城市的房地产实行的是“一城一策”,但城市之间的联系是非常紧密的,并不是泾渭分明、井水不犯河水。比如在深圳生活的一个家庭,其家里的亲戚可能就遍布全国各地。


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大家都晓得,投资需要“一循于理”、按规章行事等,不可凭感觉,但“真正的投资世界里”往往就是“某个感觉”“某个机缘”,就把钱投出去了,因为转瞬即逝,事后一稍作回想即是“感而遂通,天下之故”。


每个城市的楼市,都是“你看看我,我也看看你”,一有什么风吹草动,人流、资金流等都会很实在地作出反应,会呈现板块“微轮动”的观感。尤其是法拍房,全国各地的房子,每天直接就在网上出标、竞价拍卖、成交。以后的二手房价格,搞不好还可能会参考法拍房的成交价来交易(因为最近深圳的二手房价格受政府指导价“指导”了)。


来看一组国家统计局发最近布的数据(2021年2月23日发布),关于“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。


1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有53个,环比下跌的城市有14个,3个城市环比持平;二手住宅方面,环比上涨的城市有49个,环比下跌的城市有15个,6个城市持平。


1月份各线城市商品住宅销售价格环比涨幅较上月有所扩大,同比涨幅有扩有落。无论是新房还是二手房,1月份一线城市价格涨幅都最大;1月份,部分大城市购房政策收紧,尤其是信贷收紧的风声较多,投资客都在侍机谋求交易,市场出现恐慌性交易的可能性也是有的。


在新建商品住宅方面,据国家统计局发布的数据显示,1月份金华(1.2%)环比涨幅领跑,广州(1%)紧随其后,合肥和扬州的涨幅均为0.9%,泸州(-0.6%)和哈尔滨(-0.5%)位于跌幅榜前列。同比方面,银川(13.9%)、徐州(10%)和唐山(9.8%)处于涨幅前列。


数据显示,金华成为此次房价环比上涨最快的城市。稍早前,浙江的丽水、衢州、台州等地级市均出台了调控政策,那么,金华很可能也会面临调控加码升级。二手住宅方面,1月份领涨的城市是深圳,其环比涨幅为1.7%,广州为1.4%、上海为1.3%,金华为1.3%;长春和锦州跌幅最大,为-0.4%。同比方面,仍有超过六成的城市上涨。


其中,深圳(15.3%)涨幅领跑,银川(9.7%),成都(9.3%),牡丹江(-10%)、南充(-5.6%)和哈尔滨(-4%)。从二手房价格涨幅环比数据来看,涨幅靠前的城市中,除金华外,一线城市中的深圳、广州和上海都出现在涨幅榜前列。


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一线城市近期房地产政策调控升级,客观上也使得此类城市后续房价有趋稳的可能。部分一线城市信贷政策的明显收紧,将会影响后续的市场交易和房价走势。


深圳作为价格涨幅最大的城市,近期二手房政策管控明显升级,尤其是二手房参考价政策的出台,有助于楼市的稳定(深圳的二手房业主,是全国千万业主中较为精明的,懂得自家资产如何运作,如何抱团涨价,把未来要涨的价格一涨到位,家里的亲人买商品房与自己的单位分房两不误,甚至在未入住之前就懂得维权…)。


政府指导价是给银行实操用的,银行限批了信贷额度,于是我们看到最近二手房网签量已下滑近七成(但法拍房跟商务公寓这两种市场却在稳步增涨)。


随着二手房贷款政策的收紧,深圳二手房价格降温的概率增大。深圳的信贷政策对于牵引其他城市的影响也较大,全国多个城市二手房市场降温的可能性很大。待到疫情逐步散去,经济强劲复苏时,房价可能又会反弹、又被炒作了(因为如今谈经济金融,已经到了“言必称楼市”的地步)。


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