以深圳人才房用地为例，聊聊房企如何争夺土地空间

这两年，深圳举行了多次人才住房土地的拍卖，其地价相对来说还算较低，并且部分地块所处地段具有潜力，房企即使顶价拿下，仍有获利空间，于是有不少实力较强的房企参与。

比如去年4月，位于宝安福永和龙岗宝龙的两宗人才房用地集中出让，吸引金地、龙光、华发、保利、世茂和安居集团6家企业，举牌202轮。

两宗地均以最高限价成交，由深圳人才安居集团分别以9.93亿、5.22亿包揽两宗地；依土地出让要求，两宗地上建设的人才住房销售均价分别为“不高于30400元/平米、不高于23100元/平米”。

这...够不够嗜血？

对房企来说，可售人才房只是出售人群受限、定价有限制，实际商品房的售价当然受政府指导，于是两者的差别主要在出售人群上，人才房由于价格便宜，因此出售难度较低（去年3月，深圳土拍中，首次推出房企可自持销售的纯人才房地块，相较于以往人才房只租不售，“开放销售的人才房对商品房市场造成的冲击有多大”引起了不少关注）。

深圳极为紧张的土地供应(而且有些土地处在生态红线，不许开发)，是房企踊跃参与土拍市场的诱因。

深圳的土地供应本身就很紧缺，我们经常看到，全国性的房企来了深圳几年，一个项目都没拿到，参与土拍市场是房企的不得不进行的一个尝试。

从去年开始，深圳大部分保障房用地都是由深圳人才安居集团拿到，人才安居集团于去年已经在市场上拿地16宗，已然是土地市场上的大亨。

同样的情况还出现在2018年，当时深圳仅出让10宗居住用地，当年深圳人才安居集团拍得6宗。

除了深圳的土地供应紧缺外，人才安居集团的拿地热望，为何这么高？

缘由之一，在于深圳大刀阔斧地建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系——到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

即是说，将来新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%，市场商品住房将占住房供应总量的40%左右。

这个体系，基本就把“住房问题”和“房价问题”切割开来了，所以我们才会看到，今年政府二手房指导价的出台、实施，能这么顺遂。

这个被称为“二次房改”的体系中，人才住房面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右；安居型商品房则面向符合收入财产限额标准等条件的深圳户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平米为主，租售价为市场价的50%左右；公共租赁住房建筑面积以30至60平米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

对出售的人才住房和安居型商品房，实行一定年限内的封闭流转与产权限制，购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年，或者年满60周岁且购房满十年，符合条件的可以申请取得完全产权，并按一定比例缴交增值收益；购房人自签订买卖合同之日起满三年至取得完全产权前，需要转让的，可以转让给符合条件的人才。

封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，可面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

深圳对高层次人才实行更加优惠的政策，符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租入住相应面积标准的住房；在深全职工作满5年以上、符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权（大家别忘了，“权力”本身是不能被占有的，关键在于“权力的运行”，“权力”存在于“运行”之中）。

我们可以看到，这应该是政府为降低“由于高房价带来的焦虑，增加居民幸福感”的一个举措，增加城市吸引力，即使是刚毕业来深打拼的学子，也不会因为高房价、高租金而被挤出城市。

对于政策本身来说，保障房和安居房都应该纳入保障房体系，是业内的共识。模糊地带在于：人才房是否应该纳入保障房体系？

人才应该是由市场认定，而不是政府认定，人才往往更有能力靠自身买到房。再说，住人才房的是人才，住商品房的不是人才？

人才安居集团现在基本上是代表政府在建设保障性住房，人才住房是未来工作重点。

深圳保障性住房原本占比就很少，由安居集团拿地、供应，并严格按照限价销售，从某种程度上可加快保障性住房的供应（在深圳，住人才房里的人，其工作单位都还可以的，他们所在的公司都是纳税大户；人才房里的居民有在华为、腾讯、中兴等上班的，即使不是这些明星企业，也在一些上市公司，大概率是那种成立二十多年的行业龙头企业；但他们只是这些明星、龙头企业里的普通员工，要是中高层估计也不会住人才房了）。

值得注意的是，于2019年11月，被人才安居集团以4.89亿底价拿下的大鹏坝光地块（综合楼面单价9332.77元/平米），该地块用于建设可售人才住房，人才住房销售均价不高于20520元/平米，最高销售单价不高于23598元/平米。

地块西侧是盐坝高速，南侧有两宗人才公寓地块，一块是人才公寓03-10地块，用于建设公共租赁住房，配建幼儿园、老年人日间照料中心等；另一块是人才公寓05-05地块，用于建设公共租赁住房。地块东侧则是海洋，四周群山环绕，景观资源丰富。

那么，坝光这个片区的保障房特色在哪？

主要特色在于：发挥了大鹏山海资源优势，建成南澳枫浪山花园、坝光安置区等“海景房”“山景房”；全面推广绿色建筑、装配式建筑、建筑信息模型（BIM）等技术，形成安居东湾半岛花园项目等一批公共住房“绿色发展”样本工地，还引入“人脸识别”等智能家居、智能化管理等技术。

这个“BIM”技术，其实是一个了不得的技术，感兴趣的朋友可自行查找、关注...