深圳的军产房怎么样了?

2023-03-15 15:53:15 admin 188
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军产房是极其特殊的小产权


笼统地看,我国宅基地和城市区域总面积如能均匀分配,理论上全国人民每人约能分到150平米占地面积,即使扣除公共空间占用,人均一间20-50平米的房、每户一套别墅也是理论上可以做到的。

 

而小产权房的价格,其实才是最接近真实市场的交易价格。

 

如小产权房真能自由交易,有可能让房价平均降70%,仅是一种可能;而在某些范围内,小产权房的价格其实就是房价的天花板。

 

绝大多数小产权房都建在正常的建设用地、甚至是荒地之上,最多也就占些农民自己的宅基地。

 

对广大农民朋友来说,土地并不是他们完整意义上的财产,不能像普通商品一样自由买卖转让。所以,即使城市化到了自家门口,唯一的转让途径仍要通过地方政府这一中间环节,经过“行政审批”,需绕个大圈圈。

 

军产房则是房屋所有权归属于军队的房屋,深圳早期在建设过程中也有军产房的存在,属于小产权。

 

据中华人民共和国住房与城乡建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的“城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则”相关规定,军队房屋产权属军委、总部,所有权性质属军产,“产权单位”填总后勤部。

 

因此,军产房的业主只拥有使用权,无所有权;在购买军产房时,不用去房产局办理房产证,直接到部队后勤营房科办理使用权过户,交一笔过户费即可拿到军产证;而从2015年开始,不再单独发放军产证。

 

由于军产房的所有权属于军队,个人仅拥有使用权,要作买卖的话,必须先改变其房屋所有权的性质才能上市交易。

 

而房屋性质更改,一般需要军区进行主导,还得补交一定的地价才能转变成商品房。


若直接从军区购一手军产房,可办理军产证,风险相对较小;若是二手交易,私下签订的合同是不具备法律效应的。

 

假如房价上涨,原房东想要收回房屋,就会存在一定的风险。

 

值得留意的是,因军产房是用国家签给部队的土地来建造的房子,所以地方政府或部队如要征用这块地的话,是无偿征用拆迁的,当然这是个低概率事件。

 

如今深圳的军产房,半数集中在福田香蜜湖区域,其中最豪的军产房是香蜜湖九号大院,甚至比周边二手房还贵。

 

其他的军产房还有:香蜜时代楼盘、福田车公庙的莲丰雅苑、安托山的安侨苑和鸿新花园、国华大厦、南山西丽的学府国际、南头的南山意境和华府国际、罗湖的湖畔山庄(军产权大型花园小区双地铁口)等。

 

深圳的军产房拥具“实验、实用”等性征


军产房是非常特殊的小产权!

 

因特殊的历史背景,军队被允许经商(于1985年起),当然包括房地产,据有关规定可对空余房地产进行经营,空余房屋出售、军用土地的有偿转让、合作经营、与地方换建及合资建房。

 

军队房地产权属于军委、总部,产权产籍由各级后期基地营房部门管理。

 

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1998年,虽然全面停止军队经商,但还依然保留有一部分有偿服务,虽然已经没有了房地产开发,保留了房地产租赁服务,同时军产房出售也摆上日程…

 

2016年,“关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知”,军产房的历史才作古。

 

这个新政策经过了几年的缓冲期,于2016-2018年间还能有零星的军产房能发证、过户。

 

虽说军产房用地全部都属于军队营房用地,实际上有少量是地方原村民或外来人员早期买的地。

 

与部队合作建的房,有部分也发军产证,或军区后勤盖章,或其他与部队有关的证明。

 

深圳的军产房,值不值得买?


军产房无法按揭,只能一次性付清房款,有的时候甚至不提供发票或收据!

 

购房时,几乎所有的手续都与国有产权完全一致,如气源费、物业费、暖气费、维修基金等;


购房时,手续简单,不用交契税,直接到部队办理手续,通常为70年使用权;


过户时手续简单,交少许过户费,不用交个税。

 

因军产房所有权属于军队,所以正规银行不会承认“军产证”的抵押,任何担保机构也不会对其进行抵押担保。

因此,军产房对炒房者来说几乎没有交易价值,不仅升值慢、投入大,且脱手较为困难。

 

军产房是可以落户及上学的,但要具体问题具体分析,可落户是指买房之前就已经有深圳户口,然后可平迁到军产房所在的地址。若想通过买军产房来实现从外地迁入落户,如此这般则行不通。

 

在深圳,军产房可按照特殊房产类进行积分,不同的行政区积分规则不同;用军产房申请学位,必须提供住房军产证或军产房所属部门出具的购房证明(附付款凭证),还要所在区域社区工作站出具实际居住证明等。

 

此外,有些区对小孩是否落户在该军产房,划分不同类别、给予不同的基础分。

 

深圳的军产房交易,要注意什么?


关于军产房的二手买卖,水很深。

 

军产房的二手交易过程十分复杂,不受法律保护,干休所的军产房一般都不能合法在部队办理更名,很有可能买了个房子以后也不是自己的,出现纠纷。


于是,为了避免不必要的纠纷,要找到专业、专门的代理人才能购买二手军产房。

 

一般的二手房中介都不会代理军产房的二手买卖,购房者谨防受骗,保护好自己的合法权益。

 

当产生问题时,由于是军产房的纠纷,地方法院都有可能不受理,军产房的二手买卖合同还不能办理公证,没有什么能保护购房者的权益。

 

因为在军产房二手买卖中存在着很多现实问题,对其产权归属,买房人在付款后房子的正当权益能否得到保护上都存在着争议,所以最好不要购买二手军产房;如真要购买,一定要做到保护自己的权益。

 

值得注意的是,其营房变更登记委托住用单位(即产权管理单位)全权办理,使用住用单位印章,但必须按“中国人民解放军房地产管理条例”规定的房地产转移、变更批准权限,持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件;不符合上述规定的,产权转移无效,并不得进行营房变更登记。


(感谢阅读,敬请指正)


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