婚房自住+投资(贷款100W、月供为0)

 在无数的购房案例里，有“成功贷款100W、月供为0”的例子，也有“成功贷款360W、月供为0”的例子，也有…

这些例子不会少，总之是“有”。

那么，别人是怎么做到的？

坊间有很多说法，比如你可能要翻翻以前的一些记录来了解，抑或先关注某个号、下载某个App，抑或先注册成为会员、接着是成为vip会员、然后成为supervip会员，抑或这些成功捷径涉及到别人的“隐私”不方便透露，抑或你要先表明为何“想要知道”别人是怎么做到的…

总之，坊间的说法、做法有很多，甚至有些语无伦次的情况，可能都只是绕晕了你，引起你“中毒性上瘾”。

这里头，其实是这样一个真实的问题：如何进入某个“正确的”循环、回路、周期，还是“正确的”进入某个循环、回路、周期？

因为按常识理解，别人能做到的，是“别人的事”。别人也许会分享他们的成功经历，即使别人分享，你可能也不信，因为又不是“我成功”；即使你信了，又能怎样？能复制他们的经验？并且，他们也许不会分享，自己闷声发财就好了，为何要去分享？

做购房投资的，最忌讳的就是不信任、不认可，不管别人的建议有多好、方案有多实惠，如你内心并不认可，那些都与你没多大关系。此外，在错综复杂、各色各样的事由里，要想搞清楚“我你他她它(们)”这些位格，也需多花点心思(了梦幻、晓镜像)。

大多数购房者在“购房之前”，通常也会有自己居住的地方，那为何还要买房？

大致的情形都会是——需求变了。

比如某位购房者A，有一套52平米的小二房居室，其实是作为婚房使用的，家里常住人口有3-4个成人，后来新诞生了一个小宝贝，这个房子肯定变得不够用了；在附近租一个房子给父母，怎么也要花2000-3000/月，父母还得在两个房子之间来回跑，极其不便。

按购房者A原来的预算，只能买得起一套80平米的小三房，够用是够用了，同样还是挤，只是没有原来的那个挤，每月承担着近1万的月供；再加上保姆费、生活费、车旅费等，生活就变得相当拮据了，更不必说买房的“首付+税费”，说不定还得再借钱。

后来购房者A通过与融易拍合作，竞拍到了一套学区房，真的做到了“贷款100万、0月供”！

“贷款100万、0月供”，如何可能？

其真实的做法是“出租这个房子，把租金抵消月供”。这没有想象中的那么难、也没那么容易，还要多加点运气成分。

在竞拍成功后，他的核心需求——学区得到满足。之前那套房子卖掉后，支付掉“拍卖尾款+税费”后，还可还掉以前的借款。拍到的学区房月供要8000，但出租后的租金可抵消一部分。他的公积金每个月还有3500，仔细一算，他后来每个月花在自己房子上的钱几乎就是“0月供”。

竞拍到的那套学区房，地段确实可以，所以能顺利地租出去。毕竟租金能要到7500，能租这么贵，租客为何不自己买？

当时，购房者A与融易拍也是等了三个月，才把房子租出去，并且与承租人搞好了关系，直接表明是为了学区学位，为了小孩的教育，其投入总是无穷无限。

大家知道，在深圳楼市里，其中一个尖锐的矛盾是“职住分离”。那套地段好的学区房，恰好解决了那位承租人的这个问题。所以这样子租出去，也算是双赢。

然后，购房者A就不得不另外再租一套房来住了，因为之前的房子卖掉了。租的房子，再怎么找，都比不上自住装修的那套婚房来得惬意，即使原先那套只是52平的小二房居室。

这里头，有一个“灵魂拷问”：是否一定要住在“自己的”房子里？毕竟每个人的接受能力不一样。

最终，购房者A选择暂时舍掉舒适的小房，租了一套70平的房子，装修肯定没有自己原先的舒心，租金要3000左右。他们在接受的这个过程中，并不是那么顺利，从租下那套70平的房子到正式入住，折腾了近三个月，搬家的过程总是伴随着阵痛。

后来回顾这个案例的时候，大家还是觉得那个方案是最适合他们的。并且那套学区房，说不定若干年后还有升值空间，只要经营得够好、条件足够好…

虽说学区房的优势已经很弱了，但深圳的优质学位房整体还是供不应求，而这个趋势短期内很难彻底扭转。主要是小孩入读的前期，学区学位的作用还是太明显了。

学区房的走弱，所带来的是消费溢出，即是顶级学位房很难买到了，只能改买第二梯队。

除了第一梯队，第二梯队也是家长们追逐的目标。此时，束束腰可够得着的第二梯队，未来很可能也变得高不可攀。

今年以来深圳五大优质学区房片区（罗湖深圳中学初中部周边、福田百花片区、福田香蜜湖片区、南山南二外周边、龙华深高北和深外周边）的成交量和价格均有所下跌，从市场交易量上来看，这5大名校学区的总过户量同比跌幅近5成。2020年1-9月的总过户量是2922套，而今年1-9月才1549套，环比跌幅达到了47%。

深圳“大学区制”推行后，或由过去的非核心区试点改变为名校学区试点，再到全面推广。义务教育学校的教师交流制度，使得名校的老师流动起来，学区房现象似乎会自然而然消失，再配合增加学位供应、名校集团化办学，基本能实现各区教育均等。

学区房之所以还能保持热度，无非是家长们为了让孩子上优质的学校(学区房忧虑症)。对他们来讲，房子大小格局无所谓，环境差一点也无所谓。一旦孩子毕业了，这些家长很可能会把房子卖掉，买学区房的初衷大致都是如此。

(感谢阅读，敬请指正)