婚房自住+投资(贷款100W、月供为0)

2021-11-24 16:07:19 admin 0
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有关无关


 在无数的购房案例里,有“成功贷款100W、月供为0”的例子,也有“成功贷款360W、月供为0”的例子,也有…

 

这些例子不会少,总之是“有”。

 

那么,别人是怎么做到的?

 

坊间有很多说法,比如你可能要翻翻以前的一些记录来了解,抑或先关注某个号、下载某个App,抑或先注册成为会员、接着是成为vip会员、然后成为supervip会员,抑或这些成功捷径涉及到别人的“隐私”不方便透露,抑或你要先表明为何“想要知道”别人是怎么做到的…

 

总之,坊间的说法、做法有很多,甚至有些语无伦次的情况,可能都只是绕晕了你,引起你“中毒性上瘾”。

 

这里头,其实是这样一个真实的问题:如何进入某个“正确的”循环、回路、周期,还是“正确的”进入某个循环、回路、周期?

 

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因为按常识理解,别人能做到的,是“别人的事”。别人也许会分享他们的成功经历,即使别人分享,你可能也不信,因为又不是“我成功”;即使你信了,又能怎样?能复制他们的经验?并且,他们也许不会分享,自己闷声发财就好了,为何要去分享?

 

做购房投资的,最忌讳的就是不信任、不认可,不管别人的建议有多好、方案有多实惠,如你内心并不认可,那些都与你没多大关系。此外,在错综复杂、各色各样的事由里,要想搞清楚“我你他她它(们)”这些位格,也需多花点心思(了梦幻、晓镜像)。

 

连锁反应


大多数购房者在“购房之前”,通常也会有自己居住的地方,那为何还要买房?

 

大致的情形都会是——需求变了。

 

比如某位购房者A,有一套52平米的小二房居室,其实是作为婚房使用的,家里常住人口有3-4个成人,后来新诞生了一个小宝贝,这个房子肯定变得不够用了;在附近租一个房子给父母,怎么也要花2000-3000/月,父母还得在两个房子之间来回跑,极其不便。

 

按购房者A原来的预算,只能买得起一套80平米的小三房,够用是够用了,同样还是挤,只是没有原来的那个挤,每月承担着近1万的月供;再加上保姆费、生活费、车旅费等,生活就变得相当拮据了,更不必说买房的“首付+税费”,说不定还得再借钱。

 

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后来购房者A通过与融易拍合作,竞拍到了一套学区房,真的做到了“贷款100万、0月供”!

 

“贷款100万、0月供”,如何可能?

 

其真实的做法是“出租这个房子,把租金抵消月供”。这没有想象中的那么难、也没那么容易,还要多加点运气成分。

 

在竞拍成功后,他的核心需求——学区得到满足。之前那套房子卖掉后,支付掉“拍卖尾款+税费”后,还可还掉以前的借款。拍到的学区房月供要8000,但出租后的租金可抵消一部分。他的公积金每个月还有3500,仔细一算,他后来每个月花在自己房子上的钱几乎就是“0月供”。

 

竞拍到的那套学区房,地段确实可以,所以能顺利地租出去。毕竟租金能要到7500,能租这么贵,租客为何不自己买?

 

当时,购房者A与融易拍也是等了三个月,才把房子租出去,并且与承租人搞好了关系,直接表明是为了学区学位,为了小孩的教育,其投入总是无穷无限。

 

大家知道,在深圳楼市里,其中一个尖锐的矛盾是“职住分离”。那套地段好的学区房,恰好解决了那位承租人的这个问题。所以这样子租出去,也算是双赢。

 

然后,购房者A就不得不另外再租一套房来住了,因为之前的房子卖掉了。租的房子,再怎么找,都比不上自住装修的那套婚房来得惬意,即使原先那套只是52平的小二房居室。

 

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这里头,有一个“灵魂拷问”:是否一定要住在“自己的”房子里?毕竟每个人的接受能力不一样。

 

最终,购房者A选择暂时舍掉舒适的小房,租了一套70平的房子,装修肯定没有自己原先的舒心,租金要3000左右。他们在接受的这个过程中,并不是那么顺利,从租下那套70平的房子到正式入住,折腾了近三个月,搬家的过程总是伴随着阵痛。

 

后来回顾这个案例的时候,大家还是觉得那个方案是最适合他们的。并且那套学区房,说不定若干年后还有升值空间,只要经营得够好、条件足够好…

 

称实而谈


虽说学区房的优势已经很弱了,但深圳的优质学位房整体还是供不应求,而这个趋势短期内很难彻底扭转。主要是小孩入读的前期,学区学位的作用还是太明显了。

 

学区房的走弱,所带来的是消费溢出,即是顶级学位房很难买到了,只能改买第二梯队。

 

除了第一梯队,第二梯队也是家长们追逐的目标。此时,束束腰可够得着的第二梯队,未来很可能也变得高不可攀。

 

今年以来深圳五大优质学区房片区(罗湖深圳中学初中部周边、福田百花片区、福田香蜜湖片区、南山南二外周边、龙华深高北和深外周边)的成交量和价格均有所下跌,从市场交易量上来看,这5大名校学区的总过户量同比跌幅近5成。2020年1-9月的总过户量是2922套,而今年1-9月才1549套,环比跌幅达到了47%。

 

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深圳“大学区制”推行后,或由过去的非核心区试点改变为名校学区试点,再到全面推广。义务教育学校的教师交流制度,使得名校的老师流动起来,学区房现象似乎会自然而然消失,再配合增加学位供应、名校集团化办学,基本能实现各区教育均等。

 

学区房之所以还能保持热度,无非是家长们为了让孩子上优质的学校(学区房忧虑症)。对他们来讲,房子大小格局无所谓,环境差一点也无所谓。一旦孩子毕业了,这些家长很可能会把房子卖掉,买学区房的初衷大致都是如此。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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