聊聊单身购房——纯自住

单身人士(包括离异者)如“为了纯自住”而购房(暂称为“单住购”)，其真正的需要并不是“拥有房产”，而是通过房子这个媒介来满足其生理、心理的需求；他们对房子周边及房子的一些细节极为敏感、在意，最终达到某种身心舒畅的状态(这是从“融易拍”经办过的案例里，提炼出的一条经验)。——“优质合宜的媒介、载体、质料、平台、模板、系统、能量、IP”等，能带来极大的安全感、稳定感、满足感。

“单住购”一般为国企员工、BAT里的员工、大学教师、创业公司的CEO等(如今有些创业者甚至不超过20岁)，其特点是——“个体的能量”相当旺盛。

“单住购”的心理需求，有一部分是来自其生活背景、经历，如厌倦了租房的日子——曾住过的村头景貌是“步行深巷中，路歧弯，举目高楼只见天边一角，电线网线稠密，垃圾味馊酸”。初到城市时，经历“狗吠深巷中，鸡鸣桑树颠”，让“单住购”铁了心要买房，并计划作为未来的婚房。

如今，有不少购房者本身(包括“单住购”)也是市场参与者、市场交易者。

几乎所有有经验的交易者都会使用某种技术分析来形成交易策略。用“纯粹的基本面分析”做交易决定，先天的困难就是无法长期、持续、一致地赚到货币。除了少数与世隔绝的学院派，“纯粹”用基本面分析的人几乎销声匿迹了(下回再谈“技术分析”)。

基本面分析，简单讲就是——对于股票、房产、商品或金融产品，“基本面分析”综合考虑影响供需平衡或不平衡的所有变数，利用原始的数学模型来衡量不同因素（利率、资产负债表、天气模式以及无数的其它），以预测未来价格应该到哪里”。

这个模型最大的问题在于“它从来不把其它交易者当变数”。然而，毋庸置疑的是“大众”通过推动价格来表达他们的信念和期望——不是“模型”推动的。

交易量是交易者创造的，如果交易者不知道这个模型或者不相信这个模型，那么这个模型所根据的变量是没有价值的，它的逻辑和分析预测也没有价值。

事实上，很多交易者，尤其是期货交易所的场内交易者，他们通常对基本面的供需没有任何概念，本来供需是影响价格的因素，但他们自己本身就可以剧烈地推动价格(价格决定什么，远比价格是怎样决定的重要)。

此外，不论何时，“情绪因素”都能快速地推进交易行为，而基本面的模型根本没考虑情绪因素。换句话说，参与交易的大众（最终会推动价格）并不总是理性操作。

结果是，搞基本面分析的人可以发现对价格在未来达到某点的预测是正确的。但同时，价格波动太剧烈，他们很难继续持有仓位，或者持有房产(“理论与现实、知与行”的对子)。

 “单住购”找到融易拍的途径有许多，如行业口碑、司辅转介、朋友推荐等，主要还是为了节省“搜索成本”、“交易费用”以及“信息咨询”…

在真实的实践世界里，交易费用不容易量度。可取的解释“行为”的办法，是判断在不同的情况下交易费用会变高还是变低。变动是“边际”，而假若没有变动，“行为”是不能被解释的。

以边际变动的方法来处理交易费用，费用的量度是基数还是序数没有分别，而我们不能说基数量度比较精确，因为量度的精确性是观察者的认同性，而不是数字的详尽性。

楼市政策、法条、交易合同、公告等，基本都是以“文句”的形式出现，如拍卖公告里，有一些是精致的废话，竞拍人一不留神、看走眼，可能亏损几十万也是可能有的。

“读文句”有时也意味着瞬间的反应。如南宁曾出现过一宗拍卖，标的物是一辆二手宾利，起拍价86万，由海关委托广西公务拍卖行拍卖。大概是竞标人在第140轮出价时，想出价“1，430，000”，可能是“手滑”多加了一个“0”，结果竞拍价一下从140.3万推高到1430万。更离奇的是，车价拉到1430万后，后续还有几位竞买人没有发现（该宗拍卖的最低加价幅度是3000/次），最终以1436万成交。这位得标者最终是摊上了大事。

“单住购”想买法拍房，除了小区的居住体验外(优质的小区都会配有百兆宽带网络系统支持视频点播、网络股票交易、网络社区服务等功能；自带游泳池；有红外线周界防范系统、电子巡更系统等)，主要关注的还是“房子性价比”，这才能真正体现其“生理、心理”的需求。

地段永远是决定房子价值高低的黄金法则。许多人在购房时除了依据传统观念，着眼于眼前的区域成熟度外，也非常看重地段的长远发展。居住地段的选择，在考虑经济基础、前景预测及生活习惯的同时，需要重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。虽然房产的地理位置是固定不变的，但是其社会经济位置随时可能发生变化。

如果在那些虽然现在看起来还不算优良，但极具发展潜力的地点购置房产，由于其相对价格较低，有可能获得高额回报(这有点超出“单住购”纯自住的需求了，一不小心就跳到“房产投资”的环节)。

随着近年来房价的不断上升，交付的房屋面积与产证面积是否一致这一问题，属于非常细节、细致的问题。如果每平米在3万左右，这就意味着房屋的实际面积与产证面积相差一平米，买家就相当于损失了3万。

一般来讲，房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。住宅使用面积是指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等。住宅居住面积是指住宅分户门内的卧室和起居室等净面积的总和；当分户门内的厅和过道的面积超过6平米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。

要查清标的的房屋面积与产证面积是否相一致，这起码需要找到鉴定面积所必须的竣工平面图，而这些都会收进房屋的尽调报告中。

(感谢阅读，敬请指正)

附图如下：