当我们在谈论房产产权时,我们在谈论什么?

2021-03-30 11:31:00 46

一聊房产,总是会提到“产权”,涉及产权意识,方才完备完整。


资产的特性决定着“产权结构”。因着“资产”本身就能自然而然、水到渠成、顺理成章地“解析、分析”出其自身的结构,不然就不成其为“资产”了,否则仅是在悬想个虚空、虚无。毫不夸张的说,从某个“具体的资产”本身,甚至能推论出整个经济部类、金融体系...


关于“产权”的一般知识储备


“产权”容易被忽视的地方是,产权不是指一种而是“ 一组权利”。这组权利包括:使用权,在法律所允许的范围内以各种方式使用的权利;收益权,在不损害他人的情况下可以直接从权利本身或经由合同关系从别人那里在权利转让的条件下获取收益;转让权,通过出租或出售把与财产有关的权利让渡给他人。如果以上一组权利完备地集中于一个主体时,这就相当于所有权的内涵。


31.jpg


在实际的交易过程中,产权是可分解的。完备的产权一经分解,就不再与所有权有对等关系。产权的分解既可以是使用权、收益权、让渡权之间的分解,也可以是每一种权利更为具体和细致的分解。


使用权本身就是一种产权,但它并不等同于所有权,只是相当于所有权的某一项具体权能。例如,土地所有者可出租在一定时期内的土地使用权,在契约期内,租地者又可以转租土地,土地收益则在土地所有者与租地者之间分割(常见的还有二房东、三房东等现象)。


这就涉及到使用权、收益权与让渡权的分解。


产权的可分解性,使得同一资源能够满足不同的人在不同时间的不同需要,这增加了资源配置的灵活性和效率。产权分解后,所有权变得不完备了,即所有者对所有权的行使受到了某种程度的限制。


不仅如此,产权分解还意味着同一产权结构内并存着多种权利。因此,每一种权利只能在规定的范围内行使,超出这个范围,就要受到其他权利的约束和限制,或者对其他权利造成损害。


深圳小产权房概说


在深圳,没名额买不了住宅的,又想在深圳安个小家,还有哪些办法?不限购的小产权房,也是其中一途(法拍房里头,也有不少私宅会上架拍卖)。


32.jpg


小产权的总价门槛相对低,不需月供,出租收益率较好,交易灵活转手没税费,还有机会“博拆迁”;适合没名额,资金充裕的投资客;还有刚需家庭上车,小产权可办租赁信息申请学位。


小产权缺点是大部分不能贷款,首付压力大,没有证不能在银行抵押(“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成法律意义上的产权;是一些村集体组织或开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”;小产权房虽然有产权证,但是并没有土地证,没有得到国家的认可,所以银行也就无法贷款,房屋贷款要产权证和土地使用证齐全)。


33.jpg


因历史遗留问题,深圳的小产权房较多,(截至2021年)在深圳依然有超过60%的人住在小产权房、农民房里,这个比例当然是会逐年减少,小产权房的存量房处于逐年减量的状态(前些年这个比例是超过70%)。


来看看2012-2016年,关于深圳小产权的一组数据:截至2012年底,原村民集体经济组织自建、合建房26006万平米,33.44万栋,约650万套(间);截至2016年底,原村民自建房即“小产权房”1.78亿平米,445.2万套;那么,这四年间,深圳共拆迁小产权房超过204万套!


如何投资深圳小产权房?


小产权房不限购,交易也相对活跃,偶有旧改拆迁补偿的“暴富”例案,引起众多刚需与投资客的注目。


小产权房是相对大产权房来说的。国家发产权证、能交易买卖的属于大产权房,通常的商品房都属于大产权房,有70年、50年、40年产权等。小产权房的单价相比商品房低,升值能力滞后于商品房。


34.jpg


深圳的小产权房主要有三种:原住村民自己筹资兴建的农民楼;村集体组织在集体用地上建设的统建楼;开发商出钱,村里集体出地,合作建设的楼盘,有些小产权的外观与商品房几乎一样。在深圳,大部分小产权房交易是签“合作建房协议”,然后把原件资料交给买家,律师楼见证签字,大社区的小产权一般还要到物业管理处备案、过水电,交易流程可以很快。


35.jpg


市面上常见的小产权房证明材料有绿本、两证一书、历史遗留,少见的有大红本、“猪肝本”、无证,其中绿本又分真伪。还有,小产权的证明材料都是排他性的,如有绿本就没有历史遗留、有历史遗留两证一书就没有绿本,有些楼盘历史遗留和两证一书同时存在的。


小产权房交易都是现房交易,在律师事务所做完见证(合同是一式三份),交完钱就可以收房拿钥匙,然后拿着身份证去管理处登记水电过户。如合同上的甲方业主与物业管理登记不符,是无法过户的。


深圳可供直接开发的住宅用地极少,主要依靠城市更新。深圳房屋拆迁主要通过市场化的城市更新以及政府主导的土地整备完成,相关“城市更新实施细则”里有提到搬迁补偿安置协议相关内容。目前在深圳拆房子都是有赔偿的,有不少投资客就是冲着城市更新来买的。风险最高的小产权是:靠近生态控制线,水源保护区的房子。


一般的,在深圳买农民房需要关注的点有:已封顶、已住人;没真绿本;没占用水源地、公共用地。


如遇到备案过的小产权,怎么解决?若做不到签买卖合同时,再让原业主签署一份自动放弃房源后期,那么就不要碰备过案的!


36.jpg


深圳到2035年的目标之一:新增建设筹集各类住房共170万套附图如下:

37.jpg


电话咨询