全国土地市场“掠影综览”，以“土拍规则”为支点

“聊全国的、整个的土地市场”似乎是个很大很大的话题，然而，我们在不经意间也能看到大量关于这个话题的报道、文稿。关于北上广深的地市如何如何、厦门的地市如何如何、杭州的地市如何如何、合肥的地市如何如何…这类时评、策论很多，平日里做有心人很容易能搜得到。

从中我们至少可以看到，我国关于“地籍”“地册”方面的管理已经非常精细、明晰了，关于“可开发用地”与“不可开发用地”的界线已经很明朗了，对于每一寸地块“是种粮食还是造建筑物”已经很清楚了…

其中，较为隐秘的地方只是建筑物里的“人•物•事”，也由于这是个“动态变化”的东西。

这里头也有许多条线索：城际间的土地市场，最主要的参与者“地方政府与房地产开发商”之间的关系；优质土地、地块的出让是如何拉升其他城市的土地价格；土地流转、土地金融的问题；土拍规则的博弈；“销售投资比”规则的变化；“房地联动、一地一策”；是否有现代版本的“封地建制”问题——这个疑虑主要源自于房企的高负债，50强上市房企2020年总负债共19.68万亿，同比增长12.7%，有4家头部房企总负债超过万亿，包括中国恒大、碧桂园、万科、绿地控股…这些线索都不是“不言自明、不言而喻”的，比如广州某优质地块的高价出让，如何能带动、拉升韶关的地价、攀枝花的地价甚至喀什的地价？

这不是一笔带过，说带动就带动起来了；抑或这种“带动效应”只体现在统计数据里，其他三四线城市的地价“被平均”了从而“被带动”了…从各能级城市来看，“两集中”政策将一二线城市和三四线城市的差距继续拉大，城市间分化进一步加剧；对于集中供地的城市而言，部分首轮土拍热度较高的城市，已经在接下来的土拍规则里继续加码，平均溢价率有下滑趋势。整体来看，楼市、地市的下行，房企背负的压力，都在此轮调控“挤泡沫”的预期范围内。

一些大型房地产企业生产运营过程中出现了瓶颈期，对于整个行业的影响“仍在路上”。国家统计局发布的8月经济数据显示，1-8月全国房企土地购置面积同比增速为-10.2%，一定程度上拖累了全国房屋新开工速度。据统计局数据，至今年8月，全国连续16个月的房价上涨终于停止，70个大中城市二手房价格环比涨幅首次为0，新建商品房价格涨幅持续收窄。

今年2月底，北上广深等22城应自然资源部要求开始实行住宅用地“两集中”的政策，要求集中发布出让公告，原则上每年不超过三次，时间间隔需相对均衡，地块梳理需科学合理；集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。

这些重点城市作为楼市的风向标，对全国地市、楼市的变动起到重要的引导作用。8月，自然资源部再召开会议，要求各城第二次集中供地的宅地溢价率不得超15%，且不得提高起拍价，继续压制地方政府的土地财政依赖度。“两集中”新政使土地市场有了全新的变革。

集中土拍对政府供地行为产生约束作用，土拍更加公开化、透明化；加速房企间的分化，利好资金实力强的大型房企。

各城市在土拍规则上各具特点，除了大多数城市基本配置的“限房价、限地价、竞自持”等外，还有“触顶摇号、竞高标准住宅以及一次性书面报价”等创新性的土拍规则，对房企的竞拍素质和测算水平提出更高的要求，在竞拍公平、避免热度过高、“控地价、稳房价”等方面，搭建防线。

土拍规则——第二轮集中供地竞拍规则较首轮更加完善和细化，体现了精准调控。

在第二轮集中供地，房企拿地趋势在放缓，特别是中小房企更加理性投资，规避高价地，通过后期管理和精耕来赚取利润。如杭州、苏州等城市均针对其首轮拍地时暴露的问题出台了新规“添拼图”，有些城市还延迟了第二轮土拍。

新的土拍规则、销售投资比规则，或使得销售、去化能力强的房企更有底气拿地。对于产品力强、受市场认受度高的房企来说是利好，去化能力弱的房企拿地受到限制，一定程度上会加速优胜劣汰。

对比首轮集中土拍热度来看，所有城市二轮集中土拍热度均有所降温：成交溢价率均较首轮有所降低，尤其是济南、天津等城市，溢价率降幅均在10%以上；沈阳、长春、福州、济南和天津五个城市流拍率均超过了30%。

天津第二轮土拍挂牌61宗，最终停牌19宗、流拍2宗，有40宗地成交；其中成交40宗地的平均溢价率仅有0.6%，多数地块均以底价成交，流拍率34%；成都第二次集中土拍原本挂出了75幅地块，然而一次性终止了17幅地块，占比达到了23%，最终卖地19宗，其中15宗地块直接零溢价成交；沈阳46幅地块的报名截止日，有24宗地块被宣布提前停止交易，46幅土地中有10幅土地有房企报名参拍，报名的比例只有21%；合肥于9月17日在土地市场网上公布土地出让拍卖安排表，原本17宗涉宅地只剩下8宗…

全国第二轮土拍在首轮的基础上，在不同程度上都有升级竞拍规则的趋势。在首轮集中拍地时，位居出让金榜首的杭州有57宗涉宅地拍卖，其中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例高达40%，近20个板块创下地价新高，整体溢价率高达26%。

那么，杭州到了第二批集中供地时，在竞价规则上做了多重调整，提升了门槛，采用了保证金模式，并且保证金普遍为起拍价的20%；集中出让首次推出10宗“竞品质”试点地块，并且溢价率上限为10%，其余地块土拍的溢价率上限由之前的30%调整为20%。

9月15日，杭州第二批集中供地中的10宗“竞品质”地块报名截止，停止递交申请文件及缴纳保证金，10宗地块中，有9宗地块报名未达标，无法进入后续的正式竞价环节，提前宣告流拍，只有一块土地报名成功；已连续天量卖地4年的杭州，在土拍市场受遇冷清。

杭州出让的“竞品质”地块，其中最大的一个特点就是要求现房销售。这也是导致9宗地块流拍的原因。现房销售，最快也要两年后上市，通常都是三年后，这就代表着房企这大部分的资金压在了这上面，一时半会儿回不来。对于房企来说，压力很大，意味着回款周期被严重拉长，还考验房企的去化能力。

“竞品质”本身极大地提高了房企的建设成本，意味着要建造高质量、高品质的房屋。“现房销售”又加重了这一点，一时间让房企承受不住，现金流压力较大，难以接受这样的回款速度。

附：深圳关于严格核查商品住房用地招拍挂出让土地购置资金，进一步加强对房地产开发企业购地和融资监管所作的通知