深圳的房产中介,走到尽头了?

2021-09-15 15:02:07 admin 0

关于“深圳房屋交易管理业务调整”的一个通告


9月份的深圳楼市,又有一个重磅消息!9月7日,深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于我市房屋交易管理业务调整的通告》。


据这个通告的内容,“深圳市住房公积金管理中心”将承担更多房屋交易管理方面的职能,如下:   

深圳房屋交易资格的审核确认及处理房屋交易资格审查投诉事项;办理深圳房屋转让合同、抵押合同的网签备案管理;“深圳房屋交易管理信息平台”的运行维护。


自今年9月13日起,深圳房屋交易资格审核确认、房屋转让合同、抵押合同网签备案管理等房屋交易管理业务将按下列渠道办理

房地产开发企业在“深圳房地产信息平台”办理预售/现售商品房买卖合同录入、交易资格审查、商品房买卖合同网签备案业务。


房地产经纪机构和自助交易买卖双方,在“深圳房地产信息平台”办理二手商品房买卖合同录入、交易资格审查、商品房买卖合同网签备案业务。


深圳商业银行在“深圳房地产信息平台”办理房屋抵押合同网签业务。此外,申购保障房无需在“深圳房地产信息平台”进行网签备案;通过法院拍卖、诉讼,赠与方式取得商品房的,买方、受赠方可通过广东省政务服务网申请办理“出具购房资格证明”业务。


今年9月13日前,还可以继续在市行政服务大厅不动产登记服务厅申请办理预售商品房买卖合同备案和房屋交易资格审查业务。简单讲就是:自9月13日起,在深圳申请不动产登记前,要落实房屋交易资格审查和合同网签备案。


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想要保障真实的房源,难度其实很大。政府不可能在每桩交易都派个人实地监督,这里头有巨大的运营成本。这种平台,在技术上有硬要求。如做黑名单系统,房源同步系统,展示系统,需要配备大量的监管运营人员,这一套下来要几百万甚至上千万,维护运营成本更是不计其数。


新规定对深圳房产中介的冲击


长期以来,有关部门都尝试过取缔中介,尤其像北京上海这种动辄10多万中介费的城市,买卖双方都如似割了块肉。以后,只要上了“深圳市住房公积金管理中心”的官网,都是真房源。


以往“房产中介去验证房源真实性”这个最大的支撑,没了。这倒逼着深圳房产中介去转型,当这个二手房自助交易开启后,房产中介已经是“名存实无”了,未来很可能只剩买房经纪人和卖房经纪人了。深圳市住房公积金管理中心将服务窗口延伸到了房地产开发企业和房地产经纪机构。


以后,市民购买预售商品房、现售商品房及二手商品房,由房地产开发企业和房地产经纪机构办理房屋交易手续,房屋买卖双方可在手机端登录“i深圳”APP,签署房屋买卖合同。


“居间者•中介•中间商”是个无解的存在


关于居间服务:包括“提供房屋买卖市场行情资讯”,“寻找、提供并发布房源、客源信息”,“引领买受人实地看房”,“协助查看房屋权属证明文件”,“协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容”,“促成交易双方签署合法有效的买卖合同”。 


这些过程都很关键,哪个环节出现瑕疵,整个交易都泡汤了。




比如“居间合同”,是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同;这类合同一般除了约定居间事宜,也会约定买卖标的、房价、过户、违约责任等房屋买卖合同该具备的主要条款,后续服务有“网签合同、协助过户、交房等”;而且买方、卖方、居间方三者的角色是跳动的,买方可能是卖方或者居间方,诸如此等跳动的情形,在楼市里相当频繁。


比如“跳单”:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬(见于民法典)。


“深圳房产中介”似乎已经完成了历史的使命


在房产买卖中,中介的监督功能确实是重要的,不管在接头会面,当面交割房款方面,还是价格磋商,都能起到调停、润滑的作用。




按一般的经验,打通房源信息、帮助买卖、网签算费、跑程序走流程,这种基础服务的技术含量并不高,买卖双方多研究一下是可以取代的。


但交易的根本其实是“互信”,中介真正的价值并不是服务,而是解决了买卖双方之间的“信任成本”。


“中介”服务于业主和购房人,主要提供房产信息,促成交易撮合,以及签约后的事务办理等,收取适当的居间服务费。


近几年来,房产中介确实难,压力、风险无处不在,“客户客户客户”是他们的生命线。近九成的中介,都经历过跳单,以及同行撬单。


过去,中介的资质对于买卖房子来说,甚为紧要。不管是找大机构还是小公司,都要看清中介机构有无营业执照、备案证书等;要查看中介人员有无实名备案,是否取得房中协颁发的星级人员服务牌等。在找中介时,还要登录深房中协的官网,对机构与中介的资质进行查询。


一些房产黑中介更是臭名远播,其常用伎俩无非是诱使客户把房款交给中介代管,但是房款一旦交给中介,中介公司又以各种理由拖延交易时间,占用、挪用客户的房款为公司牟取他利。


一些中介占用客户房款甚至长达三、五个月,给大伙带来诸多不便。如遇中介公司关门、倒闭的,更添麻烦。所以,不管租房、出租房、买卖房,对中介的资质都要多留个心眼。


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随着“深圳房屋交易管理信息平台”的上线,房产中介行业也将迎来深刻的变革。


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