深圳的法拍房既火又冷、既热也凉、既有顶流也是小众……这到底怎么回事?

2021-09-10 17:06:58 admin 2

优质学区房经受了流拍、重拍的历程


近期,深圳有几套优质学区房经受了流拍、重拍的历程,而且都属于学区房的“顶流”。


今年8月初,福田百花片区内长城大厦的一套法拍房七折起拍,但流拍了,该房面积104.7平米,起拍价1084万,折合单价每平米10.4万,远远低于市场价;8月20日,这套房源二次拍卖时有5人参拍,最终以1035万成交,折合单价每平米9.89万,几乎与该楼盘每平米10万的参考价持平。8月30日,龙华壹城中心花园一套法拍房二拍时成交(该套房源在8月5日一拍时,无人出价而流拍,一拍的起拍价为600万),成交总价632万,折合单价每平米6.9万,二拍时起拍价480万。


福田香蜜湖港中旅花园的一套法拍房源(优质学区房)也遭遇流拍、重拍,该房源建筑面积116.94平米,评估价(起拍价)为1969.88万,折合单价为每平米16.85万,吸引4600多人围观。


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虽然法拍房里的“顶流学区房”有一部分遇冷了(与今年全国对“教育行业”所作的一些列改革也有关系),近期深圳的法拍房总体上还是很热,上架挂拍的数量一直在增加。


据阿里拍卖数据,今年7月结束拍卖的住宅房源有116套,8月结束拍卖的住宅房源有169套,9月有249套住宅房源上架拍卖(淘宝、京东拍卖确实很火,大多数人只知道这两个平台,关注的人也最多,于是成交价也最接近于市场价;值得提请注意的是,最高院发布的五个网络服务平台,包括淘宝网、京东网,公拍网、人民法院诉讼资产网以及拍卖行业协会网,而另外三个小平台才是最容易捡漏的地方,里面有很多优质的房源,价格不高)。


一些对“法拍房”如百川朝海般蜂拥而至的群体:受限购政策影响,被学区房落户等问题困扰的大众群体;有钱没购房资格的投资客;受学历限制无社保的刚需;想捡漏看中法拍房升值空间的人群。一些买房时常遇的“明坑”:不要买机场,机场永远是远郊;不要买车站,除非要去开酒店;不要买远郊别墅,因为叫不了外卖;不要买公寓,在卖的时候会让人崩溃;不要买商铺,一铺养三代是广告,三代养一铺是现实;不要买县城,县城有价无市;不要买规划,沙盘花不了几个钱。


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至于那些买房的“暗坑”,最好找一下辅拍机构,辅拍机构能助你规避至少90%的“暗坑”。


与“顶流学区法拍房”遇冷相比

“法拍房的火热”体现在哪?


“法拍房的火热”体现在围观人次、出价轮次、溢价率、成交价等。


2020年5月2日,成交的宝安区润恒御园68栋01、02双拼房(宝中神盘),建面526.14平米,吸引185万人次围观(去年围观人次最多的法拍房)。

罗湖区东昌路今日家园明水轩的一套法拍房产,市场价210万,以551万成交,超出市场价341万,溢价率达162.24%(去年溢价率最高的法拍房)。

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此外,去年溢价率超过150%的法拍房还有:2020年7月14日,南山半山海景兰溪谷,市场价564万,以1473万成交,溢价率达160%;2020年8月4日,龙岗中心城紫薇花园南9栋102房产(在6月、7月曾两度被撤回),市场价137.8万,以356.8万成交,溢价率达158%。 

2020年9月3日,经过566次出价(报名人数为四人),龙岗龙苑路(龙苑新村)78号,最终以2210万成交,起拍价1530万,但评估价达到了2174.81万,溢价率(成交价相对于评估价)为1.6%,溢价率(成交价相对于起拍价)为44.44%,是去年竞标出价次数最多的;该房产共9层,建面1814.7平米,无房屋不动产证,属于小产权房;周边小产权房、城中村较多,小区信义御城、名门世家的均价在2.4-5.7万/平米,这栋房子的单价对于投资来说,仍有获利空间。

2020年12月23日,深圳香蜜湖一号别墅(第一生态苑17栋45房)拍出了9191万的高价,应该是深圳法拍史上、迄今为止成交价最高的法拍房。这套法拍房税费过800万,再算上其他隐性成本(租金+装修费),至少得花费过亿才能顺利过户、入住… 

2021年1月12日,深圳龙岗万科清林径(万科千林山居一区)一凶宅法拍(2018年有租客在屋内自杀身亡),竞拍出价46次,超1万人围观;该房产一拍在2020年12月,当时230万起拍价,流拍;之后起拍价降低为180万,吸引13人参与竞拍,最终以243.8万成交;该房产(登记价1352585元,建面78.96平)自2019年1月至2020年8月,共欠物业管理费5014.51元;2020年12月二手房的成交价大概在280万左右,78平的在售报价能到320万左右(如装修、修缮、法式等处理得当的话)。

2021年2月20日,深圳福田区农科中心深南大道北东海花园福禄居11栋9E(一拍),引来7人报名、11100多人围观、140多人关注提醒;成交价21,246,193.81元,起拍价13,766,193.81元,评估价13,766,193.81元(经法院调查该房产曾于2002年发生命案,竞拍成交视为接受这一事实)。

今年4月24日,南山大冲村北莱英花园的一套28年楼龄的老小区法拍房,刷新了深圳近年法拍最高溢价率。起拍价517万,最终成交价1505.5万,溢价率191%(这套法拍房税费超140万,若把隐形成本都算上的话,单价高达16万/平米,比隔壁华润城的指导价还高);当日有1.4万人次在线围观,进行了360多轮出标竞价,起拍价517万的房子被一直推高,最终以超过1500万的价格成交;莱英花园位于南山科技园,项目被华润城包裹,周边的商业、交通等配套都很成熟,有南山外国语两个分校;它是南山第二个旧改成功(首个是红树别院)、速度最快的住宅小区旧改,只花了4年多就到了拆迁阶段。


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此轮法拍房增涨的看点在哪?


今年以来,深圳法拍房的数量稳步增涨,也备受关注,因着流入房地产市场的资金受到了严厉的监管,热钱本身“过剩的注意力”总要找个出口。


禁止任何形式的经营贷流入楼市,意味着一旦实锤就会立刻收回贷款,就这条给玩杠杆的炒房客来了当头棒喝(当然官方说法肯定就是房住不炒,坊间的街谈巷议则是“投资即炒,炒即投资”),只要有一套房的资金来源出现问题,要么就是低价出售、资金快速回笼,要么直接断供、房产由银行收回拍卖抵债(房贷确实是收紧了,放款周期也延长了,正在排队等房贷的人不在少数,但工薪贷、抵押贷、装修贷等等这些贷款还是比较好批的)。


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此外,疫情影响下有许多外贸型的中小企业受到较大冲击,导致上下游产业链发生震荡,资金链一旦断裂就会出现违约,就有了“拍卖房产”的可能,这种情形占了大多数。


由于企业经营倒闭而产生的不良资产,经过处置会逐渐流入到法拍房市场,这个趋势估计还会持续一段时期。


法拍房数量的增加,也由于这两年疫情导致拍卖流程受阻、案件积压,案件的线上处理流程提速后,上架拍卖的标的随之增加了。


如最后出现“2021深圳全年的法拍房数量与2020持平”的时候,也不要感到奇怪,毕竟法拍房市场终究整体数量较小,仍然“小众”。


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