“旧改·棚改”不是因“错误”而改，而是因“更新”而改

今年“两会”之后，又一波“城镇老旧小区改造”新开工了，有5.3万个。（每个人对“旧改”或“棚改”的感受都不同，单就此刻而言，记下的念想是：山河天眼里，世界法身中）

全国各级政府都在三令五申地要“稳地价、稳房价和稳预期”，说实在的，如何理解这“三条线”？

一般的，这“三条线”须并行不悖地一再坚持下去，地价不稳，则会干扰房价和预期，稳地价为其中关键的一项。而在土地价格方面，住宅用地或者居住用地成为调控的重点。

“土地拥有者决定了一个国家或地区的人口数量和市场价格”。

住宅所具有的耐久性，对城市住宅开发特点有很大影响。在一个都市区内部，不同位置的住宅开发密度很不相同，造成这种现象的原因较为简单——当位置租金使土地价格增加时，土地和建筑物之间就会发生相互替代，通常称为“要素替代”。

土地价格高的地方，开发每套住宅都会倾向于使用较少的土地要素（高昂要素），而相对使用较多的建筑物资产（低廉要素）。这也意味着——城市中央那些地价高昂位置的住宅开发密度比较大，而城市周边的土地开发密度较小。于是我们可以看到，从城市边缘到城市中心，出现多住户住宅的情形逐渐增多、独户住宅逐渐减少的现象。

那么，住宅密度和土地价值是相互作用的：土地价值增高会造成住宅密度增大，而且住宅密度增大也增加了土地价值。

万丈高楼平地起，不管是哪种类型的房子，房地产开发有一定的周期、阶段（建筑是凝固的音乐，音乐是流动的建筑）...（可能是房企的内部人士才会比较关注综合开发的这些阶段，读者如不喜这节的内容，可直接拉到下节“深圳的‘旧改·棚改’进程”）

在社会时事的舆论场里，我们常看到的都是“事件”“现象”“开端”“结果”“成绩”“作品”等等，往往见不到“具体的过程”或“实施、实操的经过”，于是在大多数时候，中间的这些“过程”其实是个“想象的东西”。当然，我们可以通过“有限的经验”来建立庞大的知识系统...

这是房企选择开发项目，进行调查研究，决定实施开发建设的阶段。主要内容包括：规划摸底；市场调查；可行性分析（经济分析、效益测算等）；领导决策。

在开发建设项目决策以后，从申报立项到完成建设准备工作阶段，即土地开发阶段。主要内容包括：申请立项（由房企向主管部门提出申请，获批后，列入开发预备项目计划，以后视前期工作进展再列入建设计划）；建设方案（根据城市总体规划要求编制建设方案，并报市或区的规划管理部门批准，征询各主管单位意见，研究小区建成后市政、公建等配套的可能性）；申请用地；委托设计；动拆迁；三通一平。

指房屋的施工阶段，主要内容包括：施工招标（房企可通过招标、邀标等方式择优选定施工队伍）；进度控制；质量监理；竣工验收；市政配套（市政、公建的配套应与房屋施工同步进行，房屋竣工后，还要进行各种管线的施工，申请用水、用电等；交付使用。

实现房地产本身价值，回收建设投资，达到资金增值的重要阶段。主要包括：房屋预售（在投资开发达到一定阶段后进行房屋的预售或预租，预售或预租房地产须报市房管局批准）；房屋销售（房屋竣工交付使用，可进行销售或出租）；产权登记（房屋竣工后，建设单位应到产权登记部门进行总登记，房屋买卖后，业主须按规定进行产权登记，领取房地产权证；物业管理。

如我们“第一次”见到某栋大楼，或者久居某单元数年，或者某套房子变成了“法拍房”等等，都会让人难以想象——这个建筑物居然“曾经经历”了以上那些辛劳、庞杂、繁琐的阶段，才“呈现”为此时此刻、如此这般的一种“状态”。

房产要是没坏、还能用，一般没人会想着去拆、去改的。改的原因之一是：楼龄超过20年、将近30年的房子，会逐步出现各种隐患。

旧改与棚改不同，“旧改”粗略地分为两种情形：一是通过综合整治和拆除重建相结合的方式实施城市更新；一是只在原有存量房上做文章，并不会提供新的房源，也就等于没有购房需求。

旧房子翻新了，至少能多住十年，不少人会打消购房念头，市场上潜在的购房需求进而会减少的。开发商在征地时，一般都会支付给被拆迁居民一定的房产作为补偿，基本上每个建筑都有一栋房子要搬回来（即回迁房）。

前几年，央行参与到了棚改进程，使用了一个手段——PSL（抵押补充贷款）。央行向国开行定向注水，国开行拿到钱后贷款给地方。地方为加快老旧小区的棚改进程，直接用货币安置取代实物安置，让棚改户拥有现金去买房。如今，这种货币化棚改已经消散了。

而深圳的部分棚改，则由人才安居集团来承担。人才安居集团已经涉足了深圳十余个棚改项目。

棚改过程中除了回迁房以外，还配置一定比例的人才安居房，建成后除回迁房以外的房源主要面向人才租赁或对外出售。

（人才安居集团若干已立项的棚改项目）

据该集团公示的招标信息，人才安居集团在推进的棚改项目还有罗湖区船步街片区棚户区改造项目、鹏湾花园一村棚户区改造项目、鹏湾花园二村棚户区改造项目、沙头街道水务集团福田大院旧住宅区（棚户区）改造项目、宝城43区碧海花园棚户区改造项目、盐田边检站生活区棚改项目、八卦岭宿舍区改造项目、荔苑小区（北区）棚户区改造项目等。

人才安居集团的下一步会是什么？

估计会在规模化租赁、市场购买、新出让用地、棚户区改造、国企合作开发的基础上，进一步深入探索通过“工改保”、未征转土地和违建控停项目等多渠道建设筹集人才住房和保障性住房。

对于这类全自持“只租不售”土地，以往的房地产项目基本上以销售作为唯一出路，但是现在有一些物业只可以出租，那么盈利模式、现金流以及现金回收的方式都会产生非常大的改变，对于房企的整个运作要求也会产生比较大的改变。此类项目的收入来源除了租金以外，还可以通过证券化、抵押给银行等方式取得收益。