法拍房捡漏必看！法拍房捡漏几个小诀窍？
【法拍房捡漏必看！法拍房捡漏几个小诀窍？】
引语：贞条障曲砌，翠叶贯寒霜。
拂牖分龙影，临池待凤翔。
[不良资产处置规模迈入“3万亿+”时代]
法拍房，关系着不良资产投资行业的流动性。
今年，银保监会有关部门负责人就金融服务实体经济最新质效、新市民金融服务最新情况等热点作出回应，披露2022年累计处置不良资产3.1万亿，每年处置规模迈入“3万亿+”时代。
法拍房与一般的商品房相比，有自身的优势，具备多种特性——特殊的二手房、不良资产处置的重要形式、法院网络司法拍卖、被执行财产的处置等。
在淘宝等拍卖平台的助推下，法拍房已经走进普罗大众的视野，每年全国有几十万套法拍房在线上挂拍、交易。
司法拍卖房基本就是通过网络平台进行公开拍卖，房子价格等房源信息均公开透明，与二手房交易有所不同，二手房的买家之间可能存在同一套房不同价的情况，法拍房则不存在这种差价，只不过随着竞标出价的情势房价跟着波动。
直观地看，深圳每年的法拍房成交价，有超过二手房市场价的，也有相当一部分房源以折扣价成交，许多以市场价成交的也是二手房难得的房源，总体来看，仍以“捡漏”为主。
“捡漏”，无疑是个结构性的、整体性的事情，法拍房这个行业里面永远都会有价值洼地；行业突飞猛进，只要掌握一些小诀窍，我们能真实地感受到捡漏的存在。
[诀窍之一：关注豪宅]
一些竞买人会采用一些意想不到的、独特的招数，也是他们的小诀窍。
这类买家的目光专注在1000万以上的别墅豪宅，由于标的大、门槛高，所以抢的人自然少，甚至会流拍降价。这种别墅豪宅最终成交价都有很高的折扣，省个几百万是常见事。
在法拍房市场里，起拍价越高的标的，能捡漏的概率就越高，因为捡漏的豪宅至少能给竞买人省下几百万甚至百上千万，当然这是高端玩家的做法。
这类不可复制、绝版的房子，真是二手房市场买不到的宝藏，
不到万不得已被法院执行，没人会自愿抛售。
不同于普通住宅，只有少数相对富裕人群才能拥有豪宅，这种豪华集中体现于社会资源的密集占有率，豪宅拥有比普通住宅更多的保值与增值能力。
豪宅的这种保值增值能力表现在其区位优势不可替代、建筑精美不可复制、人文艺术价值无法再生等，并且是值得家族代代传承的优质资产。
检验一套房子是否为真豪宅，就看它在法拍房市场上架的频率，就可断定。
[要有从海量的法拍房源信息里“开盲盒”的心态]
还有一类竞买人的小诀窍，在于有良好的心态，他们委托辅助拍卖机构每月浏览淘宝上的法拍房源信息，每月可能会看中好几套满意的房子，价格合理的，抓到哪个算哪个，没抓到也没关系。
由于目标并不明确，不会做过多的深入尽调，只要公告上写有“税费各付”、“空置”或者”位于学区“的房源，就会嘱咐辅拍机构去报名参拍。
这类买家在手头流动资金允许的情况下，同一时期付好几个保证金，逐个去参拍，有时候同一天同时参拍两、三套，价格超出心理价位的就不出价了，拍中哪个算哪个。
大部分与辅助拍卖机构合作的买家，其实都是为了交易安全、过户顺利，买到心仪、无瑕疵的房子。
对于房产实际占有人和业主的法律关系，以及业主有没有为其他人设定占有权，竞买人确实很难查明，多数竞买人都会愿意花点费用找专业的辅拍机构协助。
[捡漏，意味着要跑位精准、掌握“时间差”]
法拍房市场是一个特殊的市场，法拍房源主要来自法院的执行裁定、拍卖公告，与商品房市场、股票市场等金融、资本市场一样，都是有风险的市场。
法拍房的评估报告有效期为一年。在评估报告做出后，该房产究竟何时能进入实际拍卖，要由执行法官根据具体情况来确定，这中间往往会产生一个时间差。
如若此时赶上房价快速上涨，那么这套房的起拍价极有可能低于市场价格很多。根据拍卖规则，法拍房的起拍价是根据评估价确定的，不得低于评估价的70%。
此处，竞买人更需要专业的拍卖平台来辅助，才有可能购得便宜的法拍房。
[终极诀窍：关注价格]
大多数情况下，法拍房的价格会低于市场价格，之所以价格低，大致有以下原因：
真正参与竞买者很少。法院将此类房产委托给拍卖公司进行拍卖、竞买，法拍房转移到淘宝、京东法拍平台上，提高了法拍房的关注度，还能减少佣金，提高拍卖的效率。
但从这两个平台上的数据来看，商住房的竞买，无论是从成交量还是关注度上，都远远高于商铺，常常出现只有1-3名竞买者出标竞价，而旁观者达到几千甚至上万人，许多人就是想买不敢买，或资金不够(当然还有其他重要的拍卖平台，也是捡漏诀窍之一)。
法拍房的变现率，既高又快。法拍的目的就是通过拍卖折抵价款、赔付给债权人，能够尽可能快速的将漏洞填补，为了达到较快的变现要求，交易双方以低价位成交的可能性变大。
商品房，卖个几年，部分地产商为了卖高房价而捂盘、惜盘，房子价格上涨的事例数不胜数；但法拍房的售卖有时间限制的，一般为60天，如没有竞买者出价，流拍之后，第二次拍卖时还会出现降价的情况。
一些标的价格较高的法拍房，动辄上亿的价格经常会出现流拍数次之后才会成交，价格的主动权有的时候掌握在买方手中，要看涉案的规模、变现的急迫性等等…
[被遗忘的司法竞赛游戏]
法拍房、法拍房，首先就得要有法院的相关判决裁定，才会出现法拍房，属于法院执行财产处置的一个重要环节。
厉害的竞拍人着实玩透、玩明白了其中的道道，掌握了个中诀窍…
我们是否遗忘了司法竞赛的游戏性质？
实际的执法过程即诉讼的过程酷似竞赛，无论相关法律理想的基础是什么。一旦意识到这个道理，法律和游戏存在的相似性就一目了然了。
有些人把诉讼看成是竞赛，有固定规则和神圣形式的竞赛，竞赛的双方需要一位仲裁人的决定。
从司法体制的发展历程来看，它发轫于竞赛，直至今天，其竞赛性质依然是活生生的。
竞赛意味着游戏。于是我们看到，否认任何竞赛的游戏性质，都是没有充分理由的。
每一个社会都要求把游戏和竞争提升到神圣的严肃层面，这是正义应该达到的高度。
在今天司法生活的一切形式中，司法具有的游戏和竞争二元性，依然清晰可见。正义的宣示在法庭里发生，这是其一。
“法庭”这个词的全部意义依然是那个“神圣的圆圈”，法官端坐其中，受某种“盾牌”的保护。
司法宣判的任何地方都是可以验证的神圣之地，这是与“平常”世界隔绝的神圣之地。
(感谢阅读，敬请指正)
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