生生之德与房地产投资

从今年2月15日起，四川生育登记取消结婚限制，取消办理生育登记时生育数量的限制；简化生育登记的要求。

这个政策，已经在全国范围内激起千层浪。

四川的一夫一妻制是否名存实亡了？

私生子享受继承权，大房、二房的权利都一样，结婚率是否会更低了？

这类政策，总是在那些不痛不痒的地方来鼓励生育，似乎看上去显得诚意不足？

大家讨论归讨论，都没必要上纲上线，因为即使没有这条政策，非婚生育子女也是有同等继承权的。

如真有大量遗产要继承，做个亲子鉴定，任何人都会去做。

如今，只不过把上户口的流程简化了，并不会影响实际的结果，也不会有人因为这条政策，跑到外面真的搞n多个私生子出来。

这条政策只是想把社会、法律已经默认的流程，更加公开化，让公众有更多的知情权。

比如，有很多事业有成却不想结婚的女性，可能会到精子库里找个合适的，然后生个孩子自己来抚养了。

总之，这条政策是对新生命的重视，不管这个新生命是如何出现的(老天有好生之德)。

低生育率已经严重到什么程度了，到底有多可怖？

我们至少可看到，如今生育的大数据已经突破临界值了。

似乎有个“低生育率陷阱”的说法：总和生育率低于1.5，由于妇女比例，家庭规模，经济期望的下降，生育率就很难回升了。

我国在2020年的总和生育率为1.3，2021年是1.1，2022年1.075，隔壁早就躺平的日本还有1.3。

比警戒线还少了1/3，这数据让人触目惊心。

从科学大数据的角度看，我国的人口会长期衰退已经是不争的事实，想再来一波探底回升，似乎已经不可能了。

低生育率也是可产生人口红利的，但只能是在短期内产生。

人口红利通常由抚养比来衡量。

抚养比是指，在一个社会的人口当中，非劳动年龄人口(小于15岁的儿童以及64岁以上的老人)所对应的劳动年龄(大于15岁且小于64岁)人口的数量。

抚养比越低，每个劳动者所需负担的儿童和老年人数量就越少，因此人均收入就越高，从而导致所谓的人口红利。

我国就是一个很好的例子，“独生子女政策”导致我国的生育率和抚养比在过去40年中产生了剧烈的变化。

1985-2015年，由于独生子女政策，儿童数目迅速减少，抚养比由44%下降至37%。

在过去的几十年里，我国经济享受到了巨大的人口红利，但这只是一个短期效应，因为今天更少数量的孩子，意味着20-30年后更少数量的劳动者。

早在2011年，我国劳动者的数量达到高峰。之后，我国的人口红利和抚养比将会迅速逆转。

2015-2040年，我国的抚养比将从37%上升到60%。

抚养比的上升，特别是老年抚养比的上升，将会给养老金和医疗支出带来沉重的财政负担，而这又必然会导致更高的税收或更高的退休年龄。

这样会耗费政府的大量资金，对我国经济发展产生负面影响。

人口拐点出现，仅就经济层面来看，会有以下较为明显的效应：人口老龄化加剧，影响社会经济活力；需求减少，重塑房地产供应和价格结构；

那么，人口数据的变化如何影响到楼市，我们需留意什么？

至少，未来需求会收缩，那几个主要的“价值城市”以及其他城市的供需和房价分化会进一步加大；养老类房产会有一波红利，养老康养型地产会有一轮爆发期。

房子当然是给人住的，但不管人口怎么动变，只要进行房地产交易，一般有以下几种工具：

直接所有权，这提供了改变资产的潜在能力，其中涉及大量的工作；

开放式房地产基金，这些基金允许其投资者按照以评估为基础的资产净值进行交易，这样做保证了公允价值，但也会迫使基金维持流动性准备以应对赎回；

REITs(房地产投资信托基金)，这种工具是类似于普通股的封闭结构，意味着可交易但不能赎回，由于它们是用来作为其他类别投资的工具，因而一般在公司层面享受免税待遇，只要基金承诺将绝大部分的收益(典型情况下是85%-100%)用于分红。

在这几种工具中，REITs提供了最大的便利。

如果房地产业已经出现了泡沫，做空REITs就是很容易的。

资本化率一般为1%-1.5%(100-150个基点)，要比长期利率高一些。

举个例子：一项资产的购置价格为1000万，它大致能够带来60万的净现金流。

如融资成本大约为4.5%，那么这项投资就是合理的，因为投资人还有1.5%的收益用来支付改造支出和所得税，但他也希望随着时间的推移，通货膨胀或者繁荣能够增加该项资产带来的收入与出售资产的价格。

如投资人认为资产的净营业收入会随着时间进一步上涨的话，他在购买该项资产时可能会接受更低的资本化率。

但是，由于资本化率要和利率进行比较，若利率走高，资本化率也会倾向于上升，这就意味着，如果利率上涨，在其他条件相同的情况下，房地产的市场价格会下跌。

对于房主自用住宅房产来说，情况会有些不同，由于该房产没有产生现金收入， 所以也就没有净营业收入。

此外，资产出售的最低价格，应与该项资产扣除运营成本之后所能产生的“快乐原子数量”相对应(在拍卖市场里，“底价”即指出售方的最低价格)。

无论何时，现实情况似乎是私人部门购买的房地产数量，大致为人们对未来所能负担的有信心的购买量。

此外，由于住房的平均质量会随着经济的繁荣而提升，并且收入中基本生活必需品的开支部分则会随着经济的繁荣而下降，于是存在一种趋势，即人们把房地产收入中增加的部分当成了实际收入的增量来花费。

但，也存在多种情形。

在某些情形下，对房地产基本价值所作的观察表明，房地产有时已经昂贵得不可思议，或者便宜得匪夷所思。

(感谢阅读，敬请指正)