房企在每年年初都有一个“发债潮”,已经是常态了

2021-06-01 16:22:49 admin 0

在一个如此狂乱的“市场”上,反正什么事都可能是新常态。


2021新年以来,房企的“发债潮”

2021新年以来,房企迎来新一波的发债潮。据不完全统计,包括碧桂园、世茂、旭辉、新城、龙湖、龙光、蓝光、建业等30多家房企,募集金额合计已经超735亿元,融资量较大,同比增长25%。其中境外发债86亿美元,同比增长24%,境内发债175亿元,同比增长27%。


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房企密集发债,一是由于近期美元贬值,且全球流动性进一步宽松,叠加年初机构额度宽松等多重因素下,房企发债意愿较强;一是房企于2021面临史上最高的到期潮,在借新还旧的压力下,密集发债。


大约有95家房企于2021年到期债券超过7223亿元,同比增长22.45%,其中境内到期债券同比增长5.77%到4188亿元,境外到期债券同比增长56.52%到3034亿元。


按目前房企的发债情况来看,房企在未来三年内均面临较大的债券到期潮,2021-2023年房企的到期债券金额均超过5500亿元。


房企去年发行的“抗疫债”

还有多少人记得?

去年3月份左右,不少房企发布了百亿元级的融资计划,融资期限大多在5年左右,多数房企融资是为了偿还前期贷款。


楼市的资金来源主要是:销售回款、发债融资。


去年的这个时候,在售楼处关闭的状态下,销售受阻,发债融资成为了房企解决资金困境的主要手段,突发的疫情影响了房企的融资速度。


“疫情防控债”成了房企的重要融资手段。


债券名称标注为“疫情防控债”的公司债,发行超过了150只,合计募集资金从超过1500亿。其中,与房地产相关的“疫情防控债”有28只,合计募集资金337亿。


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“疫情防控债”为何会受到房企追捧?

“疫情防控债”的募资普遍只要求10%的资金用于疫情防控,并且允许发债方用于补充正常的运营和还款,相对来说融资成本更低,这类债券利率较低,所以备受房企追捧。


“疫情防控债”的募集资金主要用途:一是偿还贷款,即“借新还旧”;二是防控疫情;三是补充营运资金或其他流动资金。相当于在疫情下,政策在融资上开了个口子,只是换了个花样。


同时,“疫情防控债”发行人信用评级总体较高,信用风险低。已发行的“疫情防控债”,半年期以下的平均年化利率为2.81%,半年到1年期平均利率为3.94%,其余少数3年期、5年期和10年期的债券成本也不高,平均年利率为3.56%。


如华发集团发行的“疫情防控债”,利率为2.5%;首创股份发行的疫情防控专项债券,票面利率3.39%,低于同期银行贷款利率136个基点。


从发行期限看,非金融“疫情防控债”多以短期为主。90%以上的非金融“疫情防控债”发行期限在1年或以下,仅有不到一成的超过了1年,其中发行期限为3年、5年和10年的占比分别为1.39%、1.39%和6.94%。


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值得注意的是,由于“疫情防控债”的范围界定不够明确,这类债券逐渐滋生出发行方和募资用途“鱼龙混杂”的情况。


房企因疫情冲击导致拿地放缓、开工延迟、销售冰冻,短期经营性现金流受到侵蚀,亟需外部融资缓解巨大资金压力。


而作为房企重要资金补充的美元债发行因疫情影响而减少,使得房企融资更加艰难。


房企发债的由头本来就多,比如所有企业手上都有物业管理,都需要收缩资金来进行小区防控。“疫情防控债”正好给企业开一个口子。


类似于“疫情防控债”与公司债,其实只占融资的很小一部分,对于房企来说只是杯水车薪,毕竟银行才是大头。虽流动性宽松、贷款利率下行等政策有助于缓解地产融资压力,但融资窗口仅为短期放松,并不意味着地产融资环境的长久改善。


我国债市的监管堪比“九龙治水”

 债市在现代市场的直接融资中扮演着重要角色,而我国的债市,尤其是为企业融资的信用债一直发展滞后。这里面当然有很多原因,不过监管的复杂和分割是不可忽视的问题。


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我们的信用债包括企业债、公司债、资产证券化产品、短期商业票据,以及中小企业集合债等品种。其中企业债的发行是有配额的,主要针对国企,所以监管部门,包括国资委、发改委、央行等,发行出来的企业债可以在银行间市场和交易所市场交易(绝大部分在银行间市场),而这两个市场分别对应着银监会和证监会的管理。


证监会和银监会的监管分而治之,其实不是新闻更不是特例。


实际上,“九龙治水”的监管结构是一直我们政府运行中让人头大的问题。


这种分而治之的监管造成的现状是:“市场分割导致套利机会”和市场分割造成套利机会的逻辑一样,在一个融合的、统一的金融市场里,分割的监管也会导致监管套利。


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在一个统一的金融市场上,这种现象尤其显得突出。


大家知道,金融市场的监管机构为“一行三会”,包括央行、银监会、证监会和保监会。银监会主管所有的银行、信托和其他金融机构的相关业务,证监会主管券商、基金等机构的相关业务,保监会主管保险机构相关业务。


由于银行业在我国金融市场的地位,其实际监管范围非常广泛。这些年证监会被普罗大众关注得特别多,不是因为它特别强大,而是因为股票市场的喧嚣。


本来,各监管各的,相安无事。可是,奇妙就在这里,监管是分割的,但是资本市场不是。资本这个唯利是图的小人总是朝着利润最丰厚的地方奔去,拦都拦不住。


尽管有各种各样的法规条文禁止银行业资金进入股市,但每次牛市的时候,总能发现银行资金的影子。尤其从2014年年初以来,利率市场化加速利润率下降,经济下滑导致不良率攀升,银行也压力山大。


看一个著名的目标资产配置组合 

对于“看”,有个玄乎的说法:A seeing is a saying.


建立一个理想投资组合的艺术,不仅在于寻求高水平的平均收益,还要追求稳定性。一些大投资者通过组合一些类别差异很大的资产,可以实现这一目标。


举个例子,看一个著名的目标资产配置组合:

股票30.0%;

债券7.5%;

对冲基金25.0%;

私募股权17.5%;

实物资产20.0%;

总计100.0%


这样的投资组合模型很“理想丰满”:股票与债券这两类传统的投资品种所占的比例仅为37.5%。


这种投资组合或许能历经各种困难,实现稳定的甚至卓越的投资回报,在某种程度上是因为对冲基金(说明了其风险暴露的大部分)往往能够经历经济危机而得以完好幸存,同时还因为其持有规模可观的实物资产。


实物资产可以是房地产,或者是农场与林场,当然它们还可以是别的实物资产,如商品期货。


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