房企在每年年初都有一个“发债潮”，已经是常态了

在一个如此狂乱的“市场”上，反正什么事都可能是新常态。

2021新年以来，房企迎来新一波的发债潮。据不完全统计，包括碧桂园、世茂、旭辉、新城、龙湖、龙光、蓝光、建业等30多家房企，募集金额合计已经超735亿元，融资量较大，同比增长25%。其中境外发债86亿美元，同比增长24%，境内发债175亿元，同比增长27%。

房企密集发债，一是由于近期美元贬值，且全球流动性进一步宽松，叠加年初机构额度宽松等多重因素下，房企发债意愿较强；一是房企于2021面临史上最高的到期潮，在借新还旧的压力下，密集发债。

大约有95家房企于2021年到期债券超过7223亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%到4188亿元，境外到期债券同比增长56.52%到3034亿元。

按目前房企的发债情况来看，房企在未来三年内均面临较大的债券到期潮，2021-2023年房企的到期债券金额均超过5500亿元。

去年3月份左右，不少房企发布了百亿元级的融资计划，融资期限大多在5年左右，多数房企融资是为了偿还前期贷款。

楼市的资金来源主要是：销售回款、发债融资。

去年的这个时候，在售楼处关闭的状态下，销售受阻，发债融资成为了房企解决资金困境的主要手段，突发的疫情影响了房企的融资速度。

“疫情防控债”成了房企的重要融资手段。

债券名称标注为“疫情防控债”的公司债，发行超过了150只，合计募集资金从超过1500亿。其中，与房地产相关的“疫情防控债”有28只，合计募集资金337亿。

“疫情防控债”的募资普遍只要求10%的资金用于疫情防控，并且允许发债方用于补充正常的运营和还款，相对来说融资成本更低，这类债券利率较低，所以备受房企追捧。

“疫情防控债”的募集资金主要用途：一是偿还贷款，即“借新还旧”；二是防控疫情；三是补充营运资金或其他流动资金。相当于在疫情下，政策在融资上开了个口子，只是换了个花样。

同时，“疫情防控债”发行人信用评级总体较高，信用风险低。已发行的“疫情防控债”，半年期以下的平均年化利率为2.81%，半年到1年期平均利率为3.94%，其余少数3年期、5年期和10年期的债券成本也不高，平均年利率为3.56%。

如华发集团发行的“疫情防控债”，利率为2.5%；首创股份发行的疫情防控专项债券，票面利率3.39%，低于同期银行贷款利率136个基点。

从发行期限看，非金融“疫情防控债”多以短期为主。90%以上的非金融“疫情防控债”发行期限在1年或以下，仅有不到一成的超过了1年，其中发行期限为3年、5年和10年的占比分别为1.39%、1.39%和6.94%。

值得注意的是，由于“疫情防控债”的范围界定不够明确，这类债券逐渐滋生出发行方和募资用途“鱼龙混杂”的情况。

房企因疫情冲击导致拿地放缓、开工延迟、销售冰冻，短期经营性现金流受到侵蚀，亟需外部融资缓解巨大资金压力。

而作为房企重要资金补充的美元债发行因疫情影响而减少，使得房企融资更加艰难。

房企发债的由头本来就多，比如所有企业手上都有物业管理，都需要收缩资金来进行小区防控。“疫情防控债”正好给企业开一个口子。

类似于“疫情防控债”与公司债，其实只占融资的很小一部分，对于房企来说只是杯水车薪，毕竟银行才是大头。虽流动性宽松、贷款利率下行等政策有助于缓解地产融资压力，但融资窗口仅为短期放松，并不意味着地产融资环境的长久改善。

 债市在现代市场的直接融资中扮演着重要角色，而我国的债市，尤其是为企业融资的信用债一直发展滞后。这里面当然有很多原因，不过监管的复杂和分割是不可忽视的问题。

我们的信用债包括企业债、公司债、资产证券化产品、短期商业票据，以及中小企业集合债等品种。其中企业债的发行是有配额的，主要针对国企，所以监管部门，包括国资委、发改委、央行等，发行出来的企业债可以在银行间市场和交易所市场交易（绝大部分在银行间市场），而这两个市场分别对应着银监会和证监会的管理。

证监会和银监会的监管分而治之，其实不是新闻更不是特例。

实际上，“九龙治水”的监管结构是一直我们政府运行中让人头大的问题。

这种分而治之的监管造成的现状是：“市场分割导致套利机会”和市场分割造成套利机会的逻辑一样，在一个融合的、统一的金融市场里，分割的监管也会导致监管套利。

在一个统一的金融市场上，这种现象尤其显得突出。

大家知道，金融市场的监管机构为“一行三会”，包括央行、银监会、证监会和保监会。银监会主管所有的银行、信托和其他金融机构的相关业务，证监会主管券商、基金等机构的相关业务，保监会主管保险机构相关业务。

由于银行业在我国金融市场的地位，其实际监管范围非常广泛。这些年证监会被普罗大众关注得特别多，不是因为它特别强大，而是因为股票市场的喧嚣。

本来，各监管各的，相安无事。可是，奇妙就在这里，监管是分割的，但是资本市场不是。资本这个唯利是图的小人总是朝着利润最丰厚的地方奔去，拦都拦不住。

尽管有各种各样的法规条文禁止银行业资金进入股市，但每次牛市的时候，总能发现银行资金的影子。尤其从2014年年初以来，利率市场化加速利润率下降，经济下滑导致不良率攀升，银行也压力山大。

对于“看”，有个玄乎的说法：A seeing is a saying.

建立一个理想投资组合的艺术，不仅在于寻求高水平的平均收益，还要追求稳定性。一些大投资者通过组合一些类别差异很大的资产，可以实现这一目标。

这样的投资组合模型很“理想丰满”：股票与债券这两类传统的投资品种所占的比例仅为37.5%。

这种投资组合或许能历经各种困难，实现稳定的甚至卓越的投资回报，在某种程度上是因为对冲基金（说明了其风险暴露的大部分）往往能够经历经济危机而得以完好幸存，同时还因为其持有规模可观的实物资产。

实物资产可以是房地产，或者是农场与林场，当然它们还可以是别的实物资产，如商品期货。