拿“经营贷”来“经营”房产,是怎样一种擦边球游戏?

2021-06-01 15:29:16 admin 0

从去年疫情以来,关于“经营贷”流入楼市的各种谣言就四起,风声四起、狼烟四起。正正由于去年的疫情,放大了“经营贷”的各种套路、各种模式...


席卷全国的严查“经营贷”

今年2月初,上海就开始排查去年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款资金流向,对变相流入楼市的情况进行整改。


41.jpg


春节长假之前两天,广东银保监局发布“关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知”,查处经营贷、消费贷违规流入房地产。通过窗口指导、监管提示约谈等,部署全辖银行机构开展快速自查,全面摸排情况,严格落实主体责任,围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等环节,开展全方位风险排查;集结六个核查组同步进驻有关银行分支机构,深入开展现场调查取证。


深圳从去年就在查“经营贷”的流向了。估计今年深圳也会很快紧跟步伐,继续开展自查。


深圳一些银行于去年9月起,就已收紧房抵贷审核门槛,抵押率已经收紧。深圳的房抵贷,从表面上看,审核条件没有太大变化,但实际上与按揭贷款一样,审批难度加大,对贷款申请人的流水、要求更加精细了。


深圳部分国有大行于去年10月起,就收紧了房抵经营贷的贷款条件,额度也有所下调,提高了个人经营性贷款合规审核门槛,抵押率有所收紧,穿透式审查企业资金流水。其中,住宅类房抵贷放款速度有所减缓,商铺类和位置不好的公寓的房抵贷基本停止投放。


为何会被抽贷?

皆因楼市调控:打击乱象,维持楼市稳定。


通过企业房产抵押的方式可获得无息贷款,个人全款买房,再通过企业过账抵押的形式可以无息贷款出来七成。这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间中小微企业贷款贴息项目实施办法有关,却被投资客加以利用了。


深圳于去年就已经加强打击恶意哄抬房价等不良市场行为,对二手房市场进行了三个月的整顿;同时加大了土地供给、加快了新房入市。


42.jpg


据称,已经发生过这种事:有购房者因借消费贷买房,被抽贷追回60万、70万、80万...


实际上,在使用条件里,经营贷也一样明确不能用于房地产投资。只不过此前银行查得比较松,再加上购销合同能作假。


在所谓“深圳模式”曝光之前,经营贷的审核条件确实很松,当然注册或过户的公司大多不是银行敏感的行业(投资管理,钢材,木材,石材等)。


银行的严格自查,渗透到了各方面,如借款主体、抵押房产详细情况、贷款后资金用途、银行经营贷余额等...


真的玩真地去查其实不难的,把抵押贷款的经营贷款的人名单调出来,然后再把新近买房子的人名单调出来一对比,无所遁形!


严查经营贷流入房地产,无非是房产金融方面的维稳。


去年深圳局部地区的火爆现象背后主要就是资金问题,被违规使用的银行经营贷就是政府打击的重点。


政府无非希望楼市保持正常交易,量增但价格不能异动,不允许经营贷这种违规资金流入楼市,不允许疯狂加杠杆的现象。政府打击的同时,还出台了放宽预售限制、延长城市更新单元计划有效期的扶持政策。


“经营贷”是如何为投资客所用的?

前提条件:拥有房产与公司,哪怕是家里亲属的资产,都能申请。


以深圳某股份制银行为例,申请者名下必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司(不同的银行有细微的差别,有的银行要求则是主贷人名下有企业或者在企业内占股10%以上);刚注册的公司也能申请,不过贷款额度相对降低。银行会通过评估来衡量,一般按照评估价7成或净值的8.5成执行。


就算没有公司,中介也能帮搞定。直接购买一个工商注册经营两年且仍在经营的公司即可,这类公司的市面价仅需3000-5000元。在要求提交的资料清单中,被视为指向资金用途的购销合同,也能购买人为作假。这是投资客惯用的套路,如此一来经营贷出来的资金,就悄无声息地流入了楼市。


43.jpg


如想直接炒房,在解决了贷款身份的问题之后,就直接全款买房,产证下来后,用全款买的房子,去银行申请企业经营类的抵押贷。银行一般放款七成,这样就相当于用三成首付款,买到了这套房子,另外七成的贷款享受经营贷的优惠利率。然后再用这笔贷款,再去全款买一套较小的房子,如此一套还一套。投资客就用一套房子的全款,撬动了几套房子。


当然,也可以在第一套就见好就收,只图利息差,不继续加大杠杆。手头没有全款能购房的人,也可以直接用已有的房产申请抵押类贷款,放款七成,用贷款去付第二套房子的首付。或者用自己的按揭房去申请经营贷款,做一个单纯的贷款置换,享受低利息。这类人其实对房市的影响比较小,对房价影响较大的是那种单纯炒房的,不断加杠杆的。


44.jpg


结语

人往高处走,水往低处流,这都是自然规律。长期房贷和短期贷款息差太大,短期资金流入楼市是无法阻挡的。只要息差达到一定程度,钱有几万种方法流入楼市,银行几乎无法控制。


其实这类方式能成事,实际上主要还是得到银行的默肯!如果客户真是抵押贷款去买房子,银行还是放心的,如果客户真拿去经营公司的,银行才是最害怕的!


深圳有些个贷经理常私下闲谈道:要是经营贷去炒房,风险其实还算可控的,就怕真去做生意了;大环境不好嘛,做生意?很可能就有去无回了;有房子在,借款人还不起,起码还有套房可以拿去拍卖,实体生意倒闭,就是一笔呆账了...


最怕那种疯狂开厂的老板,通过银行内部人士把工厂抵押,拿到几千万甚至上亿经营贷款,在深圳跑马圈地式买公寓跟写字楼,然后工厂几乎都是停工的,基本上烂账、呆账丢给银行。这才是最要命的风险!


电话咨询