不良资产里头有个让人恐惧的地方——“影中影、衍再衍”

需要感谢那些给我们带来困境的人、事、物。

2020年，受疫情影响，我国经济各部门的杠杆率都有所反弹。

2021年，重点领域的风险持续得到控制，宏观杠杆率下降大约8个百分点，金融体系内的资产扩张恢复到较低水平，再次回到了个位数。

比如影子银行，在过去是深重的隐患，尤其在2016年达到高峰。

但从2017年到2021年，5年拆解高风险影子银行25万亿，过去2年就压减11.5万亿，总体来说风险完全可控。

此外，5年间处置不良资产12万亿，最近2年处置6万多亿；地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转；一批高风险企业和违法违规金融机构得到有序处置；

高峰期每年规模达到2、3万亿的P2P网贷机构全部停止运营，未兑付的借贷余额压降到了4900亿；

过去5年，累计立案查处非法集资案件2.5万宗。

这里头，并不是一、两句话就能说清。

其中，有一条线索似乎要断了——就是地价推动房价上涨，是过去刺激楼市预期的首选。

而去年以来，对开发商全面“去杠杆”的措施开始升级。

尤其是那些给开发商买地提供炮弹的“前融”渠道，比如信托、供应连ABS、私募基金、地方金交所等，这些隐性的渠道都被一一堵住了。

尽管开发商合理融资的需求要被满足，但当风险正爆发时，过去那些前融机构都开始悲观了，没有多少机构敢做类似的业务了。

当开发商拿地热情不高，而地方财政又到了史上最紧巴的时候，不得不降低拿地门槛和地价水平，这就使得“地价推动房价上涨”的这条线不灵了。

土地市场低迷、流拍加重市场悲观预期，于是我们看到，从供地到开工、融资、销售，地产的全链条下行。

银行不良资产，官方数据为每季度均在1.6万亿左右。

算上过往的，银行不良资产规模，在10万亿到13万亿之间。

再加上消费金融、信托公司、担保公司、融资租赁公司等领域的不良资产，规模惊人。

银行业信贷结构一直在调整，个人信贷业务在传统商业银行的业务组成中越来越重要，零售贷款存量规模日渐增大。

2019年底，上市银行个人贷款占贷款总额比例为40.35%，较2017年提高了3个百分点。

个人信贷业务高速发展，伴随着违约风险的逐渐累积。

受疫情影响比较严重的行业和相关从业人员失业率上升，实际收入下降，导致“个金信贷不良”也增加了许多。

资产从优良到不良，总会有一个“临界点”。

这个点，是相对定价与未来现金流的关系而言，只要定价精准合理，能够真实反映资产的潜在价值，即是有价值的资产，具有了不同的回收价值，关键是要如何经营、管理得当。

疫情笼罩下，肯定会有贷款人出现还款意愿的变化波动，借此机会逃废债，有可能推高整个行业不良率。

如何对个金不良进行估值、如何合规高效处置个金不良、如何与外部机构共同合作，是地方AMC的重点工作。

于是我们看到，法拍房源能源源不断地流出，处置“个金不良”，最直接、最有效的方式就是法拍房变现。

对于购房者来讲，对未来收入的增长要有所预期，有了在城市发展收入增长的预期，才会敢买房负债，才敢透支未来的收入来接盘那样的债务。

如楼市政策只是想让劳动者为政府、企业和银行的债务买单，这样的决策和当初涨价去库存的招数一样，都是虚伪的。

不良资产买入者，通常的处置方式主要有以下几类：司法拍卖处置、与债务人协商还款、债务人委托购买。

资产买入者选择司法拍卖处置是基于债务人在无法协商的情况下进入法律流程的。

其关键点在于：处置资产是否首押首封，处置资产是否具备最高抵押额，处置资产是否存在其他优先偿还情况(例如税、刑事罚金之类)。

资产买入者需要特别注意的是，资产查封方会制约首押(优先受偿)，资产的最高抵押金额会限制可回收的债权本息，法院执行判决书的内容极其重要，应结合借款合同同步研判，并且弄清查封的顺序、数量，等等。

通常情况下，资产转让时资产卖出方对外公示的信息非常有限，一般不会对此有清晰注明，此时，就需专业的分析机构出具财务估值报告或提供尽职调查服务，把涉及资产实际变现的敏感问题予以注明，帮助资产买入者或律师准确快速地做出判断。

资产买入者只有综合了以上情况，并将其作为基础的财务分析，才能算真正意义上的资产价值分析(可委托助拍机构进行尽调)。

此外，资产买入者还要考虑地域性的特点。

如在上海，通过拍卖取得了住宅属性的抵押物，如果司法拍卖流拍，最终作价抵债，买入者实际得到房产后，可能从投资的角度看，回报并不高，因为该房产的实际价值要减去债权本息的差额，以及契税、个税、营业税、印花税，即无论卖与不卖、变现与否，这套房子都要缴纳上述税赋。

此外，拍卖行还将收取总拍卖价格的3%—5%作为服务费(个别案例还可能收取8%)。

由此可见，在上海购买司法拍卖房，买的是未来的增值，而并非是现在的小额折价。

资产买入者选择与债务人协商还款，债务人委托购买的处置方式适用于债权金额很高，债务人有偿债能力却想恶意违约的情况。这类资产的处置通常会涉及多方协商，因此不确定性较大。

很多理论上可回收的，由于协商的方式不同，可能引起结果的较大变化，所以说资产估值可以量化但资产回收却没办法量化。

综上，决定较高投资回报率的基本因素有：一是买入价格够低，二是处置能力够强。

对于简单的清收处置而言，针对抵押物的不同，处置思路也不尽相同。

(感谢阅读，敬请指正)