冠名之诱，必有愚夫

引语：来去催光阴，
       苍茫渡轻舟。

当购买商品房、私房时，实际出资人是有可能委托他人的，签订委托合同，合同合法有效的话，此时的“借名买房”属正常现象。

但遇纠纷时，名义产权人有可能需要把房屋转交给出资人，并协助过户。

如借名购买的是内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋，那就更不一样了，此时已构成违法事由，要是闹到法庭，出资人对房屋的权利将很难得到法院支持。

实际出资人(甲)与名义产权人(乙)之间，若建立了委托合同关系，乙实则为隐名代理人。

甲征得乙同意，要求乙以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭，并将房屋产权过户到乙的名下，可视为乙接受甲的委托，为了甲的利益，以自己名义协助甲处理购房中的一切事宜。

在履行委托合同时，乙直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)打交道，依民事法律行事，未公开甲，系基于该委托合同而进行的隐名代理行为。

由于之前的限购政策较为严厉，“房票”难求，“代持”顺势而生，而在限价政策后，代持买房变得越来越常见。

怎么会产生纠纷？直观地看，就是那个“一个愿打、一个愿挨”的局面被打破了…

据合同法相关规定，乙(受托人)以自己名义，在甲(委托人)的授权范围内，与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道“乙与甲”之间的代理关系的，该合同直接约束甲与第三人。

隐名代理的乙(受托人)，在代理权限范围之内与第三人进行法律行为，其法律后果由乙承担。

那么，乙(受托人)有哪些义务？

乙处理委托事务取得的财产，应转交给甲，乙通过代理行为所取得的财产，有向甲转交的义务。

关于房屋的权属，说容易认定也容易，说不容易也真不容易。

一般的，不动产的产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

判断房屋产权的归属，应以产权证为准，登记在乙名下的，则甲对房产不享有物权权利。

那么，在纠纷发生后，讼争标的房屋的所有权归乙所有，甲与乙之间仅存在合同债权。

甲可依凭该合同债权，据合同法相关规定，要求乙将房屋转交并办理过户。

其中的关节点是——这个委托合同是否有效成立？

比如，甲借用乙名义购买的是经济适用房，为了逃避有关法律规定。

这就另当别论了。

政府推出经适房的目的，是为了解决中、低收入家庭的居住问题，改善社会的居住状况；而在开发经适房的过程中，以不同方式、渠道给予了财政补贴，使其房价远远低于一般商品房，对经适房的购买者，也规定了严格的限制条件，只有符合特定条件的群体才有资格买。

而乙出借自己的身份为他人代购特价房，实际上是在转让其符合政府规定的特定条件而享有的购房权。

那么，就造成了原本不符购房条件的人购买到了经适房，肯定导致另一个本应享受经适房的人无法买。

于是，关于甲与乙之间的合同权利，肯定难以受到保护了。

甲已经是在恶意规避法律法规，违背了政府推出经适房的初衷，还违反了公序良俗。

因此，甲借用他人名义购买经适房，系“以合法形式达到非法目的”，其与乙之间的委托合同应为无效，甲无权取得房屋，房屋产权应归乙所有。

如购买房屋过程中，所有购房款均由甲支付，乙还应将购房款返还，并支付利息，否则构成不当得利。

至于这个“房款”本身，也极易引发纠纷、争议…

如某人借用了家里某亲戚的指标进行购房，事后房子产生溢价，增值了…

一方想要分得更多，甚至想趁着高价位出售房子，凡此种种的纠纷…

不可控的因素，随便一想就汗牛充栋：

代持期间，限售、限购时间的变化，房屋再过户的时间一再被延长；

“代持”时长本身就是个X因素，1年？2年？3年？一天没过户到自己名下，总会有变数；

代持期间，代持人因为各种事故被讨债，房子被司法拍卖；

因代持人所担保的公司破产，名下资产被冻结，送上法拍；

交付后，代持人不满之前的签订协议，重新协商后无果，准备诉之法庭；

代持人婚姻状况发生变化，配偶一方要分割房屋；

代持人因故离世，代持房屋在法律意义上成为了遗产，继承人拒不承认代持协议…

比较严重的情形是：借名人与出名人为规避国家限购政策签订的“房产代持协议”因违背公序良俗被认定为无效，借名人想规避国家限购政策而依据的借名买房合同，不能排除法院对该房屋的执行。

若干年前的“代持”，非法否？合法否？那时候，有关部门大多是睁一只眼、闭一只眼。

出名人和借名人都是你情我愿，代持协议也是双方真实意识的表现，并不是欺诈与被欺诈关系（除非是变了心）；然而，这是明显地钻国家政策的漏洞，变相在炒房的行为，违背公序良俗。

如今，各级法院对此类现象的态度已比较明确：房屋代持协议，就是一张废纸，既不能作为出资人主张权利的证据，也不能作为出名人必须房屋过户的依据。

由于代持协议无效，无效就意味着房屋在完成买卖后就100%归出名人所有（你的名字，我的资金）。

一旦发生任何主观或者客观的变动，出名人只需要返还出资人房款即可，连违约责任都不用承担，因为按照法律规定，代持协议属于无效合同，无效合约的结果就是双方返还。

甚至，如果出资人不能用证据显示，买房人用来买房的钱是自己给的，房款都不用返还。

(感谢阅读，敬请指正)