聊聊房产纠纷中的“案情塑形”

2021-03-26 17:17:03 208

    与房地产的相关话题,始终是普罗大众、金融投资者和公共政策制定者关注的热点,比如:什么决定房地产投资、什么决定人口流动、城市规划战略是发展中小城市还是大都市圈、我国房地产是否有泡沫、如何建立长效机制...


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    以经济周期不同阶段“股票、债券、商品、现金等”的收益率表现来看,房地产确实具有非常典型的顺周期特征,而且无论购地还是购房环节都可以加杠杆,因此可以放大财富效应,房地产是大类资产配置的核心。


    而房地产在萧条时期的表现则是流动性差,那时就不适合短期投资了;而长期来看,全球货币超发是普遍现象,能够跑赢印钞机的资产不多,处于大都市圈的房地产是其中之一,具备抗通胀属性。想想富豪们为何一而再、再而三地在全世界购置资产(如李嘉诚几乎买下了大半个英国)。


为何房产交易会如此频繁地出现纠纷?


    因为房地产实在太重要了,长期以来却充满剑拔弩张的争议、分歧甚至误解。诸如“什么决定房价?”这类问题,即使是政府官员、企业家、学者也莫衷一是,给出的解答各个不同。比如货币松紧、土地财政、人口流入流出、学校医院优劣、就业机会、生活质量、空气、交通情况等等,都可能最终决定房价。


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    人们面对这些“大词““大概念”,往往会禁不住引入“更大”的词与概念来解释,于是很容易吹起了“泡沫”。


    更关键的一点是——房产交易都是通过“活生生的人”来实操,不是靠“大概念”“大术语”来进行,一旦在实践、实操中思路不清,很容易造成“范畴混用”“范畴僭越”等毛病。纠纷就很容易产生了 。


房产纠纷案例1


    买卖双方签订了“房屋买卖(转让)合同”,同时,买卖双方及某中介门店签订了“房屋买卖居间合同”“二手房交易资金委托托管协议”;买方又与中介门店签订了“二手房贷款申请代理合同”,约定买卖双方达成买卖合同后,分别向中介门店支付房屋总价的1%作为居间服务费;双方之间往来的交易资金委托中介门店代管,并且买方委托中介门店代为办理房屋贷款。


    然而,买方在不能取得贷款的情况下并没选择替代性支付的方式,最后未能按合同约定期限给付房款,亦无力支付剩余房款,违反了“房屋买卖(转让)合同”的约定。


    那么,纠纷的连锁反应就铺开了,环环相扣。


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    如买方向银行申请的贷款因提供虚假证件而未予审核通过的问题,买方认为贷款所需要的收入证明、工资流水及结婚证均是中介门店职员提供,均是虚假的;而中介门店却辩称只提供了收入证明、工资流水,未提供虚假的结婚证。


    这个纠纷的焦点就在于:银行贷款未予审核通过的原因是“结婚证是假的”。所以,中介门店想拒绝承担责任。对于结婚证是虚假的事实,中介门店本身是知晓其事实还是不知晓,要看取证情况了。


    中介门店对于其职员为买方制作的证明中“是否不包括结婚证”这一条,如不能提供有说服力的证据来证实的话,利益攸关方一旦闹到法庭,中介门店绝对是要负“举证不能”的法律后果。


    那么,这个纠纷案例就相对明朗了,不算扑朔迷离。买方与中介门店的共同作为造成了房屋买卖合同不能履行,必定按各自的过错行为承担责任。


    一旦上法庭,必定是这种判决:中介门店作为居间人,违背诚信原则,在为买卖双方的买卖合同提供居间服务时,明知相应证件是虚假的情形下,依然提供居间服务并参与提供虚假证件。


    这是个典型的案子——“房产中介参与提供虚假证件”,导致购房人的房贷未获通过,其对房屋买卖合同不能履行存在过错,承担相应的违约责任。


谁都有可能成为“居间者”


    关于居间服务的一些陈词滥调:居间服务包括“提供房屋买卖市场行情资讯”,“寻找、提供并发布房源、客源信息”,“引领买受人实地看房”,“协助查看房屋权属证明文件”,“协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容”,“促成交易双方签署合法有效的买卖合同”。


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    这些过程都很关键,哪个环节出现瑕疵,整个交易都泡汤了。


    比如“居间合同”,是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同;这类合同一般除了约定居间事宜,也会约定买卖标的、房价、过户、违约责任等房屋买卖合同该具备的主要条款,后续服务有“网签合同、协助过户、交房等”;而且买方、卖方、居间方三者的角色是跳动的,买方可能变换角色(一变而为卖方或者二变而为居间方),诸如此等跳动的情形。


    比如“跳单”:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬(见于民法典)。


稍加引申一个视域——“游戏性”


    一般良民是不大可能接触到这类案子的,大多是通过相关报道、记录、画像等,于是坊间议论、猜度就多了,如似在看戏。


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    作一点引申:大多数表示法律、司法概念的词汇都处在安置、固定、确立、陈述、指定、分割、约束等领域,然而行为的神圣和严肃绝不会排斥其游戏的性质;无论其相关法律理想的基础是什么,实际的执法过程与诉讼的过程酷似竞赛(尤其是与法拍房相关的涉案纠纷,就完全是金钱竞赛、智力竞赛与时间竞赛了),一旦意识到这一点,法律与游戏之间的相似性就一目了然了。


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