“公摊”不公如何摊？

引语：一瓶一钵一诗囊，十里荷花瓣瓣香。

只为多情寻故旧，自性不离炎与凉。

买建面100平米的房子，摊下来实际套内面积为何只有80平米？

公摊面积，即分摊的共有建筑面积，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积(建筑面积即红本房产证上标注的面积）。

公摊面积，由整栋楼的产权人共同所有，平常所交的物业费里即含有公摊，其中的明目可不少，包括整栋楼公用部分的建筑面积：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、公用墙体、地下室、值班警卫室等，以及公共用房、管理用房的建筑面积(这些区域都是所有产权人共同让渡出来的面积)。

购房者使用的电梯、过道、地下备用房、架空层、商铺要算公摊；车棚、车库、警卫室要算公摊；甚至有些分隔墙也要公摊，甚至会出现一面墙收两家钱的情形。

于是我们看到，买建面100平米的房子，摊下来实际的套内居住面积只有80平米。

为满足高层住宅居民的日常需求，配有一些辅助设备是必不可少的，高层住宅通常有一层专用设备。如选择住在一个设备层，不仅会影响生活、休息，还会面临公摊增加，购房压力也被无形加大。

开发商带看样板房时，粗看的时候感觉不小，等到真正入住了自己的新房，却发现空间变小了，这种情况不在少数。

房子的公摊一般能占到20%以上，最荒谬的是占到50%！

通常情况下，同一栋楼、同一层房屋的公共住房面积是一样的，但如今高层住宅同一层的房屋大小不尽相同，同一层楼可能有100平的、有80平的。那么 ，购买小户型的，相对来说，其在公摊面积上的花费就会更大。

此等空间不属于购房者，购房者却要交物业费、房屋公共维修金、契税等。

最令人深恶痛绝的是，那些无良开发商借公摊赚取巨额利润——在国内大部分地区，公摊面积没有统一标准，公摊是多少的解释权在开发商那里，这给了开发商钻漏洞的机会。

原先是20%的公摊，若开发商虚报成22%，换算成现钞很可能是几千万，甚至上亿！

即使我们能感知道公摊面积有不妥，开发商可能有所虚报，对于单独个人，几乎无法通过测量来验证。

“有公摊”和“没有公摊”的房价只是计量的方式不同，商品房的总价还是一样。

总面积、总造价、利润率都摆在那，含公摊的单价可能低点，不含公摊的单价可能就高点了；相同的户型，算到最后，还是要付同样的钱…

想调控房价？还得是供求关系。

“公摊”在控制房价方面的效果非常有限，做起来也很困难，大规模地在全国进行变更，要看各方的“接受度”。

比如，建面100平米，单价1万的房子，总价是100万，得房率80%的话，套内实用面积只有80平米。

如果取消公摊面积？购房者直接买到的，就是80平米。

然而，此时房子总价还是100万，开发商并不会因没有公摊就降低售价(如似朝三暮四、朝四暮三)。

房子从每平米1万涨到了1.25万，每平米涨了2500元。

或许是用公摊来维持低房价？

商品房交易是按建筑面积计价，已经拉低了房价单价，如按照套内面积计价，去掉了公摊面积部分，房价单价可能会上升20%-30%。单价1万的小区，如取消公摊面积后，单价会升至1.2万-1.3万。

取消公摊，房子总价不变，单价上涨。总房款一样，但“单价”给个体的感受不同，当然仅仅是“感受”。

在商品房销售中附加公摊面积，几乎是全国惯例，最要命的是，公摊缺乏法律依据、制度规约。

没有第三方专业机构监督、没有统一标准，公摊面积划分、收费标准、合法收益等，一直是糊涂账。

住宅物业费按建筑面积收费是否合理？

因物业只服务于公共面积，并不入室服务，所以物业费不应包含室内面积。

公摊也不供暖，多数采暖费却将公摊包含其中，也不太合理。

取消公摊，似乎可将实际公摊面积成本核算到实用面积里，让大家明白付费，安心购房，也也化解业主与开发商的诸多纠纷。

公摊面积虽不合理，涉及面广，不是一天、两天就能取消。

直接取消物业？也是不太现实。

只有制定相应规则，制约一下物业肆意收取费用，比如：具体收费明细、室内面积不应收取物业费、公共区域的财产应公布，或者交给业主委员会之类，而不是直接进物业口袋，更不是瞒报、虚报…

那么，取消公摊，有哪些难点？

开发商肯定反对。

取消公摊，可能会进一步推高房价，开发商会更忽视公共设施部分的建设，降低环境配套等公用、共享设施的品质。

购房者如不对公摊面积买单，某些开发商真的有可能在规划公共区域面积时偷工减料，压缩成本。而这类事件，不管公摊面积取消与否，都可能发生。

业主、住户不可能彻底摆脱公摊。

比如高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”，在物理属性上不可能取消。

虽然取消公摊的呼声很高，未来一旦取消了公摊，此前购房者也很难获得相应的补偿，这种可能性几乎为零——那些10多年、20多年的老房子，物业都换了好几家，开发商更是难以寻迹，或早已关门大吉，老业主想获得补偿的机会很渺茫。

即便能找着开发商，其也无力偿还，光一套房子的公摊至少多收了30-40万，一个小区住户少说也有上千户人家，开发商哪怕选择破产，也赔偿不了。

所以，到底是取消公摊为好？还是…

公摊，极容易引起业主与物业之间的抬杠：过去，商品房交易是按建筑面积计价，把公摊包括在内；如今，购房人的要求是按套内面积计价；未来，房产交易，收物业费、取暖费都按套内面积计价。

真实的情形应是——取消公摊并不是没有公摊，而是计价标准的变化。

(感谢阅读，敬请指正)