盲选？货币与实物之间的隐秘通道！

引语：心无所住，遇缘即宗；

因缘所生法，我说即是空；

无尽法界，主伴重重，互摄互融。

一切还得从郑州于今年年初提出“大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置”谈起。

当时的舆论，都在担忧这一举措会不会传染到其他城市。

郑州对“货币化安置”总是依依不舍，早在2020年11月发布的储备土地综合开发实施细节(试行)等文件通知中，提到货币化安置。

当时，当地正准备这样做：将纳入征收范围的集体土地，按照集体土地征收的有关规定和程序依法征收，涉及农村村民住宅的，采取提供安置房或者货币补偿等方式给与安置，鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式——不到万不得已，当地是不会这么执行的。

而万不得已的情形，终究还是来到。

郑州去年遭遇了重大灾害，经济受创，在政策上估计有照顾，且郑州房价整体不高，对棚改货币化的副作用还能忍耐。

2022年的郑州楼市，土拍与新房市场的压力巨大。整个河南省，还面临着出生率下降、人口外流的双面夹攻。

货币化棚改，是一剂特效药，是无奈之举，会提前透支居民购买力，楼市支撑力断层；

加之郑州的“疫情+涝灾”，冲击经济基本面，重创了居民购买力；

郑州的新房销售均价一路下滑，处于1.2万/平米左右了，去化周期长；

郑州还有大量城中村，5600万平米的城中村将会被改造出租，分流居住需求

…

郑州的楼市、房价，已被“供应端”拿捏得服服贴贴。

拆掉一波城中村，可催生出一大批需求；

取消实物安置，让催生出来的需求，只能流向新房、二手房；

直接货币化安置，让催生出来的需求，手里拿着大把钞票的，“被定向地”的引流进新房、二手房。

失去自住房，拿到大笔拆迁款的居民，购买自住房时更多地会倾向于“原地置换”。

然而，一二线城市中心城区的供应规模已经十分紧张，上海新房库存面积仅有400多万平米，平均去化周期6个月左右；

广州越秀、天河、黄埔、荔湾等拆迁重点区域，当前平均去化周期6-9个月之间；

深圳、南京、苏州、无锡、西安等城市的平均去化周期都不足10个月。

买不到新房的购房者，将很可能被逼到同板块二手房市场。

特别是一线城市，以及热点二线城市的核心板块，早已是存量房的天下，相关区域板块的二手房价格借势水涨船高。

货币化安置的货币，来自于央行对国家开发银行银行提供的“抵押补充贷款”——PSL。

货币化安置，也就相当于地方政府联合国家开发银行，动用货币力量将存量房市场集中盘活，为增量房市场创造购买力。

此外，今年下半年的通胀压力还会更大。

全球食品成本变动与其对亚洲的影响之间存在大约6个月的滞后期，亚洲的食品价格增速在今年下半年应该会加快。

通胀已经从谷物和食用油蔓延到肉类、加工食品等其他产品类别。

消费者对通胀的看法，受到食品等日常必需品价格的强烈影响，可能导致通胀预期上升。

至于“拆迁与通胀”之间的关系？仍然较为晦暗不明…

其实从去年底始，全国已有不少的一二线城市重启了棚改货币化安置。

2021年11月底，北京通州发文，将对八里桥板块约57.56万平米的范围进行棚改，拆迁安置款将达到78亿之多；

“十三五”期间，上海中心城区二级旧里为主的房屋征收达到266万平米，涉及居民13.2万户，其中，黄浦、杨浦、虹口等核心城区是动迁大户；

广州2021年新开工城镇棚户区高达11682套，其中，公租房6000套，拆迁安置房5000套，危房改造682户，已大幅超过2020年，海珠沥滘、天河吉山村、越秀金贵村以及黄埔核心区的多条旧村均在棚改之列；

2021年，杭州完成棚户区改造安置房项目开工24671套、基本建成23103套、竣工23103套、交付入住14402套

…

蔡屋围、岗厦、大冲无疑是深圳旧改中最引人注目的节点，共性是谈判的艰难。

不计其数的协商，争议、解释、说服、让步，事关实实在在的、巨额的利益。补偿标准之争作为利益争夺的主轴，是每次旧改必经的荆棘地。

在维护自身利益时，每个人都是精明的，一次拆迁所得的补偿，搞不好能吃两辈子…

岗厦改造的拆迁补偿方案，经过几轮磋商才尘埃落定。相较于蔡屋围，岗厦方案更为成熟、全面，选择面也更广。

村民们可以选择全额货币补偿，也可以选择全额实物（住宅、公寓、商业物业）补偿，还可以选择货币、实物相结合的补偿方法。

开发商尝试创新，以前改造方案拆迁返还补偿标准只有一种选择，即首层按1∶0.82赔付集中商业物业，二层以上按1∶0.88赔付住宅或公寓计算。

拆迁中，对权利、历史、事实的尊重，可归纳为对四项权利的保证：知情权，信息对村民公开透明；自由选择权，村民可以在现金补偿和房屋置换中任意选择；此外，还有经济保障权与自由表达权。

单单是村民拿到的补偿协议，就经过了合作、改造三方不下 20次的商谈、修改，依照议定的补偿标准，给出各种不同的 支付方式、条款。

后来经过与村民多次协商，得出了两个标准、三种模式、六种选择。

两个标准：

一个是按面积划分：480平方米以内按1∶1补住宅，超过480平方米按1∶0. 88补公寓；另一个是按层数 划分：首层按1∶0.9补集中商业物业，二层以上按1∶0. 9补住宅或公寓。

三种模式：

一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实物和货币补偿相结合。

两个标准加三种模式，即产生六种选择方式。 

按照新方案，如果选择货币补偿，住宅公寓按每平方米1. 28 万元计算，集中商业物业则按每平方米2.38万元计算。

(深圳主要的棚改区域)

岗厦改造开发商、金地大百汇认为，将价值每平米约23800 元的集中商业物业计入其中——村民获得的实际利益已经高于1∶1补偿住宅的价值。

村民却疑惑不解，补偿比例为什么会低于1∶1？且阳台楼道 只算公摊面积，以0.5计算，也让他们无法接受。

不少对内地法律不了解的侨胞、港澳籍村民更有不解与争论。

有的人认为，对土地性质作辨析就可以解惑了，但实操中并没这么简单。

蔡屋围风波（蔡氏夫妇拿到天价补偿）更加重了这种不满，谈判如何继续？

最先一批城中村里的房子建得较为凌乱，“握手楼”多，电线、水管交错复杂。

拆迁不是一天、两天的事，常常会出现这栋签约拆完了，那栋突然断电的情况。于是，改造开发商、金地大百汇首先花了400万元，把村里的水电网络重新拉了一遍。

鉴于拆迁后，原本以收租为主要收入的村民没了经济来源，开发商给予每平米每月30元的租金补偿；

对于面积120平方米以上的，还有额外租金补贴，这在之前的操作中很少见。

(感谢阅读，敬请指正)