深圳为何会突然加大居住用地供应力度?

2021-05-24 16:14:20 admin 1

问楼那得价如许,唯有源地活水来


今年,相信不少深圳居民在夜里睡觉时,仍然要伴随着周遭建设工地的隆隆声而入眠。“基建狂魔”仍在轰轰向前...这,要从去年5月份深圳公共部门印发的一个规划说起...2020年5月,深圳市规划和自然资源管理局印发的“深圳市2020年度建设用地供应计划”显示:居住用地供地规模增至293.2公顷!


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深圳的居住用地供应

审慎中带有“如履薄冰、战战兢兢”


过去几年,深圳计划供应居住用地量维持在200公顷左右:2016年深圳计划供应居住用地125公顷;2017年,为218公顷;2018年,为109公顷;2019年,为150公顷。


深圳规划和自然资源管理局的计划是比较权威的,毕竟深圳龙岗(其他区也曾有)曾经历过比较严重的地面坍塌、路面塌陷等事故,所以,“居住用地的供应”或者“建设用地的供应”是慎之又慎...将时间段放长至过去十多年来看,深圳住宅供应长期处于严重不足的境地。


在“北上广深”四大核心城市中,深圳住宅土地供应占比是最低的。因为深圳这个城市的流动性实在是太大了,在“人口流动性”这个方面应该是超过“北上广”的,从春节期间的“离深”人流可见一斑。每年的过年时段,深圳至少要空掉一半的人口。深圳经过了漫长的摸索,比较行之有效的方式还是通过增加租赁住宅等,来转移购房者对于房屋的需求(深圳每年净流入人口超过40万)。


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深圳的公共住房确实吸纳了不少居民,一整栋30多层的住宅,比起小产权房的土地利用率确实提高了数倍(而且城市更新,从侧面也带旺了回迁房市场)。


坊间有人开玩笑说,将深圳小产权都改造成70多层的住宅,那岂不是能吸纳半个广东省的人口?然而吊诡的是:人口越是增涨,房价似乎就越涨。通过增加新房供给(居住用地供应),是否有效控制深圳房价过快上涨?从直观来看,至少能抵消深圳二手房房东对于房价的“过度信心爆棚”而带来的房价涨幅。


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其实在自由市场经济里,“价格永远是对的”。自由交易产生的房价,一定有它的道理,价格很干净、很纯粹,它包含了所有已知和未知的所有优劣,这一点很好理解。尤其在法拍房竞标举牌出价的时候,“价格永远是对的”。


价格高,不代表贵,更不是衡量泡沫的标准,是价值和需求大的价格体现。价格低,不是便宜,更不是洼地,只是价值和需求少的价格体现。  价格带有正义性,价高对买家不公平,价低对卖家不公平。


深圳为何会突然加大居住用地供应力度?

是为完成170万套住房供应任务,深圳市加大了居住用地供应力度,去年计划供应居住用地293.2公顷,占计划总量近25%,较2019年计划的150公顷增加了近一倍,其中公共住房和商品住房用地的供应量较2019年均有较大增长。


2020年5月,深圳规划和自然资源局公布的“深圳市2020年度建设用地供应计划”,在居住用地供应方面有了新尝试,有望带来一些变革。2020年度深圳全市计划供应建设用地1200公顷,按用地性质分,计划供应居住用地293.2公顷。


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去年疫情期间,深圳住房建设局已经发布“关于应对新冠肺炎疫情 支持房地产企业加快复工复产的若干措施”,将增加居住用地提至显著的位置,拓展居住用地供应渠道,通过增加建设用地、盘活存量用地、各类用地配建、公共设施综合开发等,多渠道增加住房有效供应,平衡供求关系。


其实从2019年开始,政府各部门已经在住房供应方面加大了力度。2019年12月底至2020年1月,深圳市划定出让了34宗公共住房用地,总用地面积超过1平方公里,可建公共住房超过6万套。商品房供应方面,2019年已经完成供应11块,2020年新增居住用地供应是2019年的两倍...


规模如此之大的居住土地供应,如何实现?


去年5月,深圳规划和自然资源局发布“深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定”,提出构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。


按这个规定,深圳住房建设部门负责统筹全市范围内三类公共住房的套数比例,住房供应需落实2035年前筹集建设各类住房170万套的任务,实现市场商品住房和三类公共住房套数4:6供应结构要求。其实在过去,深圳的住房问题被城中村以及工厂宿舍消化了,没有暴露出来。1000万人都住在城中村、工厂宿舍里,而且各人带来各自的乡土文化,形成自己独有的社群。


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随着这些区域逐步被城市更新所改造,住房需求被转移到别的领域了。比如回迁房、法拍房等,满足了从城更里涌出来的这部分人的一些需求。毕竟深圳市居民的住房自有率非常低,不超过24%。


增加新房的供给,能有效分担了购房者对于二手房注意力,也能降低二手房房东对于房价的话语权,在一定程度上平衡了住房供给需求双方之间的关系。


此外,在拓展供应渠道方面,深圳规划和自然资源局确定了十一种住房用地供应渠道,包括:新供应、城市更新、棚户区改造、土地整备留用地建设等原有政策供应渠道,新增加了“原农村集体未完善征(转)地补偿手续用地、历史遗留未完善出让手续用地、已出让未建用地、已建的合法用地、机关企事业单位存量用地、基础设施配套建设、轨道交通用地综合开发等住房用地供应渠道”。

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