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引语：一幅图像囚禁了我们(理一分殊、月印万川)…

楼市信息千千万，但“房贷、首付比例下调”这事儿，还真不常见。

2008年金融危机爆发，我国经济面临国际国内的巨大压力，央行推行了“最低首付款比例调整为20%”，还有房贷利率打七折的优惠，这是首次降首付比例。

受金融海啸冲击，当年我国经济出现大幅回落，民工返乡潮席卷全国。

当年，楼市被冲击得最猛。

全国商品房销售额2.51万亿，同比下降16.1%；销售均价3800/平米，同比下降1.7%；

商品住宅于2008年末的广义库存面积10.8 亿平米，同比增速高达23.6%，去化周期同比提高了6.5个月至18.1个月(不管是哪类信息、数据、资讯等，只要“有用”就可拿来，就是某种“拿来主义”)。

2008年金融危机期间，房价跌幅约20%，房地产上下游的家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期行业，遭受影响；

当年，使长期依赖国外市场的出口经济遭重创，出口对我国GDP的拉动从2007年的2.6%下降到2008年的0.8%；

因国际资本在次贷危机后纷纷涌入商品期货市场从而推动了初级产品价格的上涨，使我国产生了严重的输入型通胀，生产者价格指数（PPI）由2007年的5.4%上升到2008年4月时的8.1%，2008年国内CPI月度最高达到了8.7%。

当年，开发商们还以限量特惠、尾房直降、送精装家具家电等方式迂回促销，之后则愈演愈烈，折扣率一路走低、特价房频出，9.9折、9.5折、9折、8.5折…

当然，市场有自己的偏好，那年的降价来得甚是突兀，让一部分购房人掏出了钱袋子，还是缩了回去。更多的人则是在徘徊、等待、观望中。

说到底还是信心问题，大家对楼市的稳定预期有所保留，此前一年年底前买房的人无疑是最大的受害者。

当年的买价已高出后来的卖价许多，甚至某些地区的房价直接被拦腰砍断，以致“没有付款的房贷比后来的房价还要贵”。

比方说，一年前买的300万的房子，首付90万、月供5000好了，现在房价掉到了150万，那么没有付款的房贷为204万(210万减去一年的月供6万)。

所以很多人承担不起那样的高价，不得不“壮士断臂”抛弃房子，选择断供以减少损失，让银行收回，但断供会带来一定的银行信誉受损等负面影响。

当年10月央行出了新政，将30%的首付比例调到了20%，将贷款利率下限直压到基准利率的七成。

这是我国第一次下调首付比例，第一次大幅下调利率。

然后就是，无数60后70后80后家庭的“钱途”被改写。

只要有过那段购房经历的人，都是“专家”，房子可是居民资产结构中最大类的资产，是用来“改变命运”的资产，谁没有过惊心动魄的研究？

到了2010年4月，“国10条细则”发布：首套、二套首付比例分别回升至30%、50%。

然后就是第二波“房贷、首付比例下调”。

到了2014年9月，贷款利率再次来到七成；

2015年9月30日，央行宣布非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于25%，首套贷款比例最低可到25%；

2016年2月，在最低25%的首付比例基础上，各地向下浮动5个百分点；同时首套未结清的情况下，二套门槛也由40%降到30%。

“时代错乱症”，每个时代的人都犯有。

当时，似乎梦回了2008，首付比例与利率下调再次重现。

2014年，正是“大众创业，万众创新”的时候；

2015年，股民更是难忘，外汇储备持续暴跌，在2015年8月，一个月少了939亿美元。

楼市又首当其冲被撞击。

2014年，全国商品房销售额7.63亿，同比下滑6.3%；销售均价6324/平米，同比增长1.4%，增速下滑。

商品住宅广义库存增至历史最高点：28.1亿平米，去化周期高达26.9个月。

当时楼市的特征：高库存，高去化周期，量价齐跌”。

在此背景下，第二波“下调首付比例”来了，同时大幅下调利率。

两次“降首付”都有立竿见影的效果，楼市回暖，销售增长、房价上涨。

2009年，全国商品房销售金额和均价同比增长76.9%和23.2%；2015、2016年，全国商品房销售额同比增长14.4%和34.8%，均价增长7.4%和10.1%。

从经济周期看，我国GDP增速在2010年出现反弹高点后，便开始回落，处在下行周期中。

而房地产开发投资增速的回落也与GDP增速同步，在2010年达到33%的高点后，持续回落。但在2015年跌至接近零的水平后，2016年开始反弹，不过幅度不大。

到2020年12月，房地产开发企业房屋施工面积为92.7亿平米，房地产广义库存持续上升。GDP增速与房地产开发投资完成额同比增长率均在2011年开始下行。

很多人看好房地产的一个重要理由是货币超发，但实际上，我国M2增速在2009年达到27.7%的高点后一直在持续缓慢回落。尽管在回落，但增速还是不低，而且高于居民收入增速。当然，居民收入也出现了分化。

中等收入群体应是刚需和改善型需求的主体，中等收入群体的收入增速持续下降，不仅低于M2增速，还低于GDP增速，这对于房地产的需求端，并不利好。

比如，从新增房贷规模看，在2016年达到高点后，4年多都没有超过2016年的水平(如下图)。

到2022年，则是史上“第三波”调节首付比例与利率。

据不完全统计，2022年以来，已有近110个城市进行楼市调控，调整限售、限购以及贷款政策等，不同程度地“松绑”。

2022年以来，多城已官宣首套房首付下调，以及其他精准调控(如下图)。

为了实现“房住不炒”，一些地方早已实施了限价政策，抑制高房价、让刚需住房人能买房。

然而，限价政策让新房一房难抢。

比如上海，对新房采取了限价政策，出现了新房比二手房价格低的情况，导致消费者“打新”踊跃，火热的楼盘几十上百人摇一个号。

在限价政策下，若降低首付款和取消限购并举，无疑会进一步催生新房的购房需求，尤其是在一二线城市。

今年以来，降低首付比例的城市不断增加，下调政策还局限在二三线城市，当一线城市、新一线城市也加入降低首付比例后，房地产才可能回暖。

此外，我国居民的杠杆率，已从2008年的18%，增长到2021年的62%了。

此轮楼市的回暖，基本上仅是回暖，很难再现“过热”了。

(感谢阅读，敬请指正)