买保障房“破限购”风险分析(政策篇)

引语：生活不是我们活过的日子，而是我们记住的日子，我们为了讲述而在记忆中重现的日子。

人们总是在等待“另一个”文件的出台。过去20年、30年，都是这样过来的。很多产业和行业的管理，以文件而非法律法规为指导。

多年来，我们正是以发布文件的方式来治理房地产的。房地产是一个文件治理的典型领域。有的时候，一纸文件可达到法律条文无法起到的作用。

不少专家曾呼吁，房地产市场要加强立法，比如“住宅法”或“住宅保障法”。然而，法律法规颁布了，如果不认真执行，也不过是纸上成文法，它的效用甚至不如一项文件通知。

法院的判决当然是引用法律条文，但很多地方政府的工作却是靠文件来运转的。地方政府的文件往往是援引更高一级政府或职能部门的文件作为指引，有时甚至是以领导的讲话为工作指导。

文件治理的思路决定了：产业政策和地方政府的政策，波动大、周期短、调整密，这属于正常的。

房地产市场每年都会迎来新的调控政策，因而不可避免地随着政策而摇动、舞蹈。

今年，中国人民银行、银保监会发布了：保障性租赁住房有关贷款将不纳入房地产贷款集中度管理。

房地产贷款集中度管理制度，从2021年1月1日起正式施行，是影响房地产行业的重要政策，而将保障性租赁住房贷款“剔除”在外，体现了国家鼓励企业发展租赁市场。

从“保障性租赁住房在房地产贷款集中度层面的放松”，我们可看到，金融机构势必针对保障房租赁住房市场推出更多不同的金融产品、金融服务。该政策有利于提升房企参与保障性租赁住房建设的积极性，增加房源供给，有利于落实“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。

具体到深圳，今年发布了“深圳市住房发展“十四五”规划”。

文件中，用了较大篇幅介绍了深圳公共住房（保障房）的相关内容——

“十四五”期间（2021年 - 2025年），深圳供应居住用地不少于15平方公里、建设筹集住房89万套（间）、供应分配住房65万套（间）。

规划期内计划建设筹集住房 89 万套（间）。其中，建 设商品住房 35 万套；建设筹集公共住房 54 万套（间），包括公共租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住房 40 万套（间）、共有产权住房 8 万套。

房子将越来越多，但房价暴涨已不可能，因为深圳严格执行五限：限购、限贷、限价、限售、限户型。政策不会放松，包括二手房“指导价”继续调控。

居住用地会越来越多，大部分是公共住房，特别是保障性租赁住房，包括城中村、写字楼、商业、厂房等，都可能改成保障性租赁住房。

据“深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法”相关规定：签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权。10年期的计算是以签订买卖合同时间来计算。

有部分安居房项目属于期房，并不是以交房的时间点来计算十年。政策肯定会有一定的延续和稳定性。

买房签约后15年或者买房满10年并且60岁了，经批准并在向政府缴纳增值收益后，可以取得安居房完全产权自签订买卖合同之日起，与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人累计在本市缴纳社会保险满15年，或者年满60周岁且购房满10年，经批准并在向政府缴纳增值收益后，可以取得所购安居型商品房的完全产权。

在暂行办法实施以前的“深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法”，也是一个参考，给出了补差价的计算公式(仅仅是参考)：

应缴增值收益＝（该套住房市场价格－该套住房原购买价格）×50%－税费。

公式中的原购买价格即为购房时的房屋总价，税费则指实际支付的税费，包括：契税、印花税、交易服务费。

最容易产生误解的是“该套住房市场价格”，这里的市场价格是指由住建局指定的评估机构测算的评估价格，该价格只能在市、区主管部门网站查询，与二手房市场实际成交价、市住建局年初发布的二手住房成交参考价格均无必然联系。

据“深圳市安居型商品房定价实施细则”相关规定，安居型商品房（毛坯）最高销售价格不得超过市场评估价的70%，且最高销售价格和最高基准销售价格应当在土地使用权出让合同或补充协议中约定。

申请完全产权缴纳增值收益的计算公式：

申请取得安居型商品房完全产权的，应当按照下列方式缴纳增值收益：应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限）-相关费用。

 (封闭流转)

安居型商品房（毛坯）最高销售价格是在评估确定的毛坯房最高基准销售价格基础上，考虑楼层、朝向等因素调整得出的最高价格；超过其市场评估价70%的，以市场评估价的70%为最高销售价格。

安居型商品房（毛坯）最高基准销售价格以其市场评估价乘以“该细则附表”所列的价格系数计算(值得留意的是，该细则有效期三年，至2022年年底到期)。以市场评估价为10000/平米和地价比为0.7为例，通过附表查询到价格系数为0.618，即最高基准销售价格为10000×0.618＝6180。

此外，“关于申请取得安居房全部产权有关问题的处理办法”，

主要解决的是职工申请取得安居房全部产权存在的问题。

深圳的保障性住房，有一些特色——人才安居集团如今基本上是代表政府在建设保障性住房，人才住房是未来工作重点。

深圳保障性住房原本占比就很少，由安居集团拿地、供应，并严格按限价销售，从某种程度上可加快保障性住房的供应。

在深圳，住人才房里的人，其工作单位都还可以的，他们所在的公司都是纳税大户；人才房里的居民有在华为、腾讯、中兴等上班的，即使不是这些明星企业，也在一些上市公司，大概率是那种成立二十多年的行业龙头企业；但他们只是这些明星、龙头企业里的普通员工，要是中高层估计也不会住人才房了。

对于已经建成的存量公房（通常为针对低收入家庭的租赁住房），无论是发达国家还是发展中国家，都面临三个关键又相互关联的问题：维修、管理和产权处置。

对于公房存量规模较大且房屋物质属性恶化严重的地方来说，“维修”是个短期内必须解决的问题。与之相关的维修活动表现为：一是修复房屋，使居住条件回归正常水平和原有状态；二是改善，使之跟上提升之后的社会平均住房条件，即避免公房住户居住条件和环境与社会平均水平差距扩大；三是如果住房质量已恶化到维修成本大于收益的边界，则不得不翻建。

“管理”是一项长期、挑战较大的工作，主要包括房屋运营、住户选择、租金收取、退出管理，以及对管道、水电系统、垃圾处理等例行事务的检查和维护。

有效管理和维护的终极目标是保持物业的资产属性，使之能够以市场价格升值并产生稳定的现金流，如果不能实现这一目标，则公房运营难以持久。

谁最终拥有物业产权，最终还是一个政策界定问题，它取决于政府的目标和定位。

政府希望个人、社区、营利性和非营利性组织各自扮演什么样的角色，到底是希望建立一个全国范围内的统一租赁市场，还是一个区域性市场。

据国际经验，政府直接拥有产权所产生的最大问题是财政的不可持续性，最终的处置办法往往是政府把部分产权出售给住户、营利性或非营利性组织和开发商，但总把另一部分产权控制在自己手中，以保证持续持有一定规模的公房存量。

增量公房的供给方式是侧重于供给端补贴，还是侧重于需求端补贴始终是一个难以取舍的平衡。

针对低收入家庭的住房提供方式，通常存在两个取舍关系，即政府应该侧重于“供给端”还是侧重于“需求端”提供财政、金融和税收支持政策，两者的主要区别在于：供给端补贴考察的依据是初始公房存量缺口是否足以覆盖符合条件的低收入家庭；需求端补贴考察的依据则是低收入家庭的住房可承担能力，即当存量缺口基本弥合以后，直接将财政补贴发放给住户，由其自由选择政府选定的、一定区域的住房项目，或者直接由其到私人租赁市场选择。

在此条件下，普遍的国际经验是——政府财政补贴标准是基于住户收入的一定比例与市场平均租金之间的差额提供（例如，住户月收入为2000，比例设定为30％，市场平均租金为1000，则政府的补贴额为1000－2000×30％＝400）。

(感谢阅读，敬请指正)