为什么要买法拍房？(续)

为什么要买法拍房？其中一个意外惊喜就是——法拍房比二手房还更放心！

已有越来越多的刚需对买房思路进行了调适，从找开发商、中介买房转向拍卖网淘房，每次法拍房的网络竞标都能引来众人围观。

被拍卖的房屋一般由法院委托强拍，或者某组织、某个人委托拍卖，通过拍卖的方式来交易房产，传播速度快，资金回收迅速，对于卖家很有吸引力；对于买家，拍卖交易的过程透明，公开竞价，没有强买强卖。

法拍房到了法院执行阶段才拍卖，产权信息其实已经相当清晰，不会出现再被查封或抵押等情形；从拍卖成交、得标之日到产权过户的时间一般为两个月左右，只要两个月就可把该法拍房过户到自己名下，“看起来”较为安全可靠、风险可控。当然，房产的权属信息再清晰，也要尽调一下，谁知道有没有案外人来主张权利？

全国各地的法拍房可在法院指定的平台进行竞拍，如淘宝、京东、北交所、公拍网、人民法院诉讼资产网等，竞买人无需到现场进行举牌出价。

传统的拍卖公司几乎已被取缔，改由辅助拍卖机构（比如融易拍）协助法院一同办理相关手续。

法院委托淘宝、京东网代为拍卖的房产，一般要比同地段、同品相的房产便宜。这个“便宜”是人们最初接触法拍房时所具的印象。

这个印象来自于两点：

一是据相关法律规定，拍卖保留价由法院参照评估价确定，在第一次拍卖时，保留价不得低于评估价的70%；如出现流拍、再行拍卖时，以二拍流拍价为准，最高降价幅度20%。

二是法拍房的价值要经过评估机构评估，而评估机构评估结果出来后，到挂网拍卖时一般都在半年或一年以后，而在这期间房产均有所上涨。

此外，户型位置较好的法拍房成交价一般低于二手房的10%-20%，户型位置一般的法拍房也能低于二手房价的5%-10%成交，还有一些个别的变卖房产低于市场价还更多。

总体上看，法拍房比二手房、一手房便宜不少，二手房均是由业主放盘，与市场价同等，便宜不了多少，而一手房开盘价一般价格比较高。但要是精准地每一套法拍房、每一套二手房、每一套一手房都去对比价格，当然是价格参差、互有高低…

二手房交易的风险——在房屋买卖过户期间，都有可能因卖方存在其他债务使该房产被法院查封，或卖方一房多卖，或首付款支付至卖方名下被挪用造成无法进行抵押贷款，还有就是业主频繁返价、多次加价等。

一手房交易时，一般不是现房交付，有的地方甚至会跟最初规划时不同；交房时间长，看不了本房，只能看户型图，有可能贷款都还了一年了房子还没有入住；周边配套相对没有那么完善、不便利，交付质量无法保证等。

法拍房比二手房及一手房交易时间短，办理银行抵押贷款审批时间短，法拍房只要符合银行贷款条件，仅几个工作日就可审批下来。法拍房需要两个月左右就可走完全部流程，过户至拍房者名下。——时间短促，有“时间短”的风险。

二手房交易银行贷款审批时间长，中间存在不少变故，二手房因交易程序繁琐，赎楼、贷款审批等。——时间漫长，有“时间长”的风险。

最是蚀骨最是楼价。

政府一如既往地对楼市严控，而在2022年，关于合理的住房需求会得到更多的保障，每年1100万的住房需求会得到更多的支持。

房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处：都是价格，都用货币表示；都有波动，受供求等因素的影响；都是按质论价，优质高价，劣质低价。

而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格的特征：

房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金＝本金VS利息）。

租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。

房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。

房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。 

房地产价格是在长期考虑下形成的。

一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。

房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。

没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。这跟竞拍出标的临场感受极其类似。

比如金额高的法拍房——市场价越高的房子，因为购买人群小，竞争少；差价小的法拍房——那些以9折或者8.5折起拍的，捡漏的可能性较大，直接低价拿，差价越大参与者越多，最后未必便宜反而基本都是市场价成交；

有占用的房子——很多人一听到房屋有人就退却了，相对竞争力会比较小，比较容易捡漏。

(感谢阅读，敬请指正)