聊聊房子如何能“穿越周期”

2021-05-19 10:49:09 admin 0

先看一则小故事

    从前,一个有名的拉比到了一个小镇。镇长听说了,就请他吃好喝好,还邀请他给大伙讲道讲道。然后,拉比来到广场,说,亲爱的男穆斯林、女穆斯林、老穆斯林、小穆斯林,我讲给你们的道理,你们都知道吗?大伙就说,不知道。拉比说,既然你们都不知道,那我就没什么可讲的了。


    第二天,镇长还是请拉比吃好喝好,继续邀请他讲道。拉比来到广场说,亲爱的男穆斯林、女穆斯林、老穆斯林、小穆斯林,我讲给你们的道理,你们都知道吗?底下有一半的人说知道,一半的说不知道。拉比就说,那就让知道的去告诉给那些不知道的听吧。


    第三天,镇长还是请拉比吃好喝好,继续邀请他讲道。拉比来到广场,说,亲爱的男穆斯林、女穆斯林、老穆斯林、小穆斯林,我讲给你们的道理,你们都知道吗?大伙这次都说知道了。拉比就说,你们都知道了,那我也就没什么可说了。


    第四天,镇长还是请拉比吃好喝好,继续邀请他讲道。拉比还是来到广场,抬头一看,底下一个人也没有了。


    当我们在研究楼市、股市、金融或其他领域的课题时,往往会碰到以上这则小故事的情形。因为一个人有赚钱的门路,他大可自己去践行,何必又何故分享给众人?(从这个角度看,“投资理财”确实是极度私人性的事情)况且,一个人想让众人理解自己的思想,其实是件不可思议的事情……


聊聊房子如何能“穿越周期”


大家总是喜闻乐见于那些“通俗易懂的高深理论”。圈内人士似乎也都在设法用通俗显白的话语来把“穿越周期”这个话题简单明了地讲清楚。


但,真的很难。


因为想谈“穿越周期”,至少要提及“因缘和合的基质是什么”这个追问。如“昔物自在昔,不从今以至昔;今物自在今,不从昔以至今”,这类看似“与常识不符”的观点。不然,都只是些花拳绣腿、雕虫小技般地谈及“穿越周期”,甚至是一些精致的废话。


关于周期的“锁模现象”


每时每刻,都有许多人在做出货币决策,有许多产品与服务,还有数百个部门和数千个次级部门。当中的每一个元素会不会创造与他们自身频率一致的共振呢?我们如何获得这个巨大而缓慢的总体共振呢?这正是研究者们在观察的。


如人们在会议开始时鼓掌的情形:一开始,每个人按照他们自己的快节奏独立拍掌。但是过了一会,他们从快节奏、不连贯的拍掌转变成了更慢且同步的节奏。虽然没有任何人引导他们那样做,但不管怎样他们的确那样做了。这种现象叫作“锁模”。


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当许多无关联的过程自发的锁定彼此的节奏并创造出一个很强的加总运动时,就发生了锁模现象。比如:你把两把机械锁并排挂在墙上,由于通过墙壁传递过来的很小力量的冲动,就会使它们同时发生振动。


假设经济中存在大量能够影响不稳定性的过程,如果没有这种强有力的现象,那么,最后就只能得到类似于随机噪音的结果。


正是由于存在“锁模现象”,繁荣可以从一个部门溢出到多个部门,比如供给创造需求,经济活动创造货币,而货币又创造供给。


(存在的周期不止一个……)因为周期过程自身能够适应锁模过程,但这仅仅在一定限度之内。于是,若一些频率振动非常慢,而另外一些频率振动较快,就出现了集群现象,这些现象造成了几个周期同时发生。


节奏慢的现象通常与带有大量商业摩擦的经济活动有关,像计划、融资等活动往往需要花费几年的时间。


楼市之所以更能“穿越周期”

在于其保值增值的预期(抗通胀)


房产是保值的大额存单,贷款是抢占先机的工具,杠杆是增加财富总量的方法。


商业性金融的运行规律就是允许资金这一要素按照市场的一般规则来自主流动,如果不用行政手段干预,由于房地产领域的回报机制比较明显,风险又相对低,流动性充裕了以后必然有不少资金选择进入楼市。


而货币供应又不能只看楼市,想要扩大内需就必须提高流动性,提高流动性必然带来楼市的可用资金相较于以往充裕。


总体来说,想要调控各类银行贷款流入楼市,还是不得不引入一些特殊对待的行政性方面的手段。


以行政手段为主、违背市场经济规律的一些“暂时性”办法,确实在实际生活中误伤了一些真正的刚需,并在更大范围内抑制着改善性需求。


然而,东方世界、东方社会里的政治特点就是:集体(全体)的利益永远大于个人(私人)。


人们对于美好生活的追求,总是永无止境,在“自有住房”这一项上仍需更加自主努力,即通常所讲的“物各自造,性分自足”。


“房住不炒”具体怎么拿捏

其实还是有弹性空间的


“房住不炒”具体怎么拿捏,其实还是有弹性空间的,理应允许一部分人买房以后不自住,将房屋出租出去(这有一点点投机色彩)。


但如果我们需要有一个租房市场,就要允许一部分人通过投资或者投机成为房主,拿到房以后再出租,这是市场调节中必然伴随出现的一个弹性调节空间。


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如何在支持实体经济发展的同时又不会使楼市过热,这是个大课题,与政策“收放紧缩”的拿捏度有关。因为单纯地通过金融监管手段可能很难实现这个目标,监管的信息成本非常高,资金用途的走向也很难辨别。


短期除了加强资金监管之外,还可通过升级限购来实现稳定市场的目标,当然这也是现实的办法,并不是长久之计(长效机制的建立还需要花很长一段时间)。


当然,不能单纯地、长期地依靠行政管控来筑“防火墙”,会有一定的副作用。随着时间而积累,过于严厉的限购政策对于人才和要素的流动可能会形成障碍。


楼市是如何穿越调控和去年疫情的短周期


关于楼市如何能穿越调控和去年疫情的短周期,主要是要对市场的趋势有一个理性的判断。


这里很容易混入玄学、风水之类的观点,只能靠个人“感觉”,因为“理性判断没有感性素材是盲的。“信书本、信理论、信权威”等等,在具体实事实操的时候,终究还是有可能失真的。人生里某个重大的决策,如买房、买股票、买保险等等,很可能就是某个瞬间的冲动、瞬间的感觉而造成的。


总体来讲,我国城市化进程已经放缓了,但没有结束,人们追求美好生活的动力非常强。虽然楼市高增长时代已经结束了,但是中速增长还会维持很长的一段时间,这期间可能会有外部的冲击,比如疫情、调控会引发短期的波动,但是总体的趋势不会发生变化。


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就房价来讲,本身向上的态势其实没有发生根本性的改变,只是说短期波动的表现形式出现了变化,大起大落的概率变小了。


房地产行业本事已经很透明、很理性地在投资了,保持着合理的投资节奏,做好自己的产品。所以我们看到,楼市穿越调控和去年疫情的短周期,是比较容易的。


房地产周期的区域差异性


从长期的增长点来看,我们需要利用房地产周期的区域差异性,最大限度地延长市场的景气度。


深圳楼市为什么会涨,北京为什么连租金都要跌?“供需关系”这一对子,似乎有比较强的解释力。


大家看好深圳,在粤港澳大湾区中有所作为,人就涌进来了;而现在的北京很难进来人,房租就跌了。


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楼市的供需关系与一般产品的供需关系相比,有些不同。


楼市有很强的地方属性,不同于那些容易运输的产品。假如北京的房子供过于求,浙江也不受到影响,不一定需要调控。


一般的,加大供应或者调整供需关系,一般产品的价格会有立竿见影的变化。但楼市不同,如北京现缺多少套房子,从筹划供地到最后房子投放市场,其中至少需有两、三年。


“衣食住行”是人们长期的基本需要,它不会消失(生物本能的第一性,无论怎么强调都不会过时)。


即使楼市开发环节趋于尾声,其上下游周边的产业还是空间巨大。如物业服务、社区服务、长租公寓、房地产投融资服务、老旧小区改造等,都有不错的发展空间,产业链可以延伸得很长很长。


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