关于一宗所有流程都合法合规的“问题拍卖”

2021-05-19 10:39:27 admin 6

一宗拍卖:今年4月16日,深圳市云数空间科技通过联交所(正规的国资平台,拍卖交易平台)拍得沙井京基御景珑庭项目沙一回迁物业的权益。


据已批露的信息:沙井京基御景珑庭项目沙一回迁物业,这是一个多套合集的资产包,里面包括住宅、办公和公寓总数多达389套,成交价超过14亿(1475469330元),每平米的单价4.5万。这与法拍房不同,不是法院拍卖的,是沙一股份合作公司在联交所上开拍的。


这一宗拍卖已经激起了千层浪,后续甚至还会有进一步的调查报告出来...


沙一股份合作公司这一方已经声明了立场:

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深圳京基房企这一方也已经声明了立场:

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村头为何要找“联交所”进行拍卖


按正常情况下,一个旧改项目的转化周期大概要五年。


以深圳一个普通的旧村改造为例:

完成立项申请、意愿征集、相关测绘、城市更新单元划定一般需要6-8个月;

完成专项规划编制也需要6-8个月;

达到100%或者95%的签约率、进行原业主房产证注销、实施主体确认最少需要4-6个月;

在拆迁补缴地价之后,签订土地出让合同还需要1-2个月。

周期如此漫长,环节如此众多,村头也实在着急...


一般的回迁房购买流程:

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以往,如若有投资者与原村民交易达成,但原村民临时反悔,投资者该怎么办?签署的这一系列文件(仅仅是白纸黑字)究竟能否保证交易坚不可摧?


其中的关键点是:要能顺利与开发商签下“房屋拆迁补偿安置协议”并盖完公章,就表明确权已经完成。


“房屋拆迁补偿安置协议”是这类交易中最关键的一环,比如原村民持有1000平米的面积,转让了100平米给投资者,开发商在与他们签约时,一般会分开两份合同各自操作。


对于投资者以及村头来说都有风险,那倒不如找个第三方拍卖平台进行拍卖?


所以,村头找到“联交所”进行拍卖回迁房源,只不过是近年刚流行起来的事...如2020年3月,深圳联交所接受观澜大水坑股份合作公司委托对村集体回迁安置房进行批量销售。


此外,深圳联交所于2020全年累计销售套数199套,完成销售收入 8.86亿,在集体一手回迁房在“三资”交易平台批量销售这一环上着实是历史级的突破。


巨大的商机也意味着巨大的风险


关于这宗拍卖的处置,联交所其实还可以做得更细致或者尽调得更详尽,比如:把安居集团设定为优先购买人,或者加上其他的限购条件等。


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面对此类房产转让,还是尽可能自己多操劳一点,自行分发。通过历史数椐沟通资产方,在限购情况下自己出货,不至于出现该宗“问题拍卖”的被动局面,假手于竞买人进行拆包处置。


在该宗“问题拍卖”里,竞买人实际支付了5000万的保证金;竞买人在联交所正式签订合同后,于4月29日在沙井麒麟山景酒店,私自将这批回迁房源对外宣传和销售。


然而,云数空间科技的出货过程,实在有点自作自受...


一个是卖的广告词太露骨:不看积分、不摇号、低于市场价、定金高、不刷卡、转私账、没样板房、首付高(这其实对购房人来讲风险巨大,如真已经买了的购房人真要天天念菩萨,私转的现金有一大部分都是不动产买卖合同之外的,买房人签了买房合同后物权登记的价格远小于购房人支付的价款,在以后的计税甚至诉讼都是祸根,对卖房人来讲大不了卷款跑路,不要保证金);


一个是没按照规定时间内付第一期的预付款,为中标价款的30%即442640799元,而且没有与沙一股份合作公司协商怎么处置这批房源。


当然,竞拍成功后是要支付各种税费,而这些税费可能高达10%,也就是1.4亿。竞买人需要很了解市场,了解这批房源是否抢手,是否能获利。


超过4亿的预付款,而且有巨大的套利空间,难怪分卖的形式如此粗放、猴急,甚至还有点在高调炫耀的意味,而且“吃相”还很难看...


粗略一看,这怎么可能?付5000万保证金,买下14亿房产包(资产包),有389套房产,然后立马转手卖、收现金,收到现金再去付14亿的成本,最终有可能收22亿?


这其中,至少有一个“风险对冲”的操作方式。


比如以下一则小故事——

角色人物:大律师,银行行长,某a。

事件A:银行行长的屁股上会出现一个“好”字。

赌一:有事件A,则银行行长付给某a10万;

无事件A,则某a付给银行行长12万(发生事件A的前一天,某a与银行行长的打赌),

赌二:有事件A,则某a付给大律师8万;无事件A,则大律师付给某a6万(发生事件A的前一天,某a与大律师的打赌);

(对赌或对冲,甚至是“兑”赌或是“兑”冲?)第二天,

某a、某b(某a的朋友)、大律师一同来到银行行长的办公室,验证是否有事件A;于是,银行行长脱下裤子,此刻,某b立马强行在银行行长的屁股上写下一个“好”字...(大律师与银行行长此前互不相识)


仍然存有许多“模糊地带”


模糊地带一:

城中村回迁房投资具有这样的特性:不限购;一次性付款;

一旦与开发商签定拆迁补偿协议,直至回迁房交付之前,基本不能在市场上再次交易;并且,交易过程虽然不占用名额,

但在办理完回迁房“红本”之后,依然要占用商品房的购房名额。


一般的,回迁房只有直接跟开发商签拆迁赔偿合同才不用名额,而且这个环节一般是在正式拆迁之前办理备案的。另外就是云数空间科技从沙一村手里拍到的房怎么都算是二手了,再转卖怎么可能不用名额?


模糊地带二:

这个资产包是“沙井京基御景珑庭项目沙一回迁物业的权益”,注意这是“权益”,所以不排除这个资产包里含有这三类回迁房同时存在!(如下图)

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模糊地带三:

这个资产包的产权过户了吗?投资公司有没有资格进行公开销售?买房集资叫非法私募,大额资金的集资是需要注册正式机构,备案操作的。


模糊地带四:

现阶段还不算违法,问题不大;就是非法集资,属于睁一只眼闭一只眼。一旦追究就是违法,不追究就过去了。这种操作最大的问题点是“怎么卖出去”。


虽然有价差,但是没有办法约束竞拍人是否跑路,所以三级市场转私账,购买人承担了所有风险;如果价差空间不够大,竞拍人利润会很小,甚至就没有人愿意集资了。


关于这宗所有流程都合法合规的“问题拍卖”的后续,应该还是“未完待续”...


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