置换一套学区+投资（贷款368W、月供为0）

房购欲魂销，望中烟波遥。

想要置换一套“学区+投资”的房子，还要贷款368W、月供为0？普通人会觉得这怎么可能？是异想天开、天方夜谭…

然而大概每隔18个月，融易拍就会经手一宗此类房产交易。

此类案子的“需求点”也是一般购房者所需的——学区、投资、贷款、月供…

关键是——这些需求点，同时俱在一个案子里，并且要在极短的时间内完成，如似“一成俱成，一毁尽毁”。

“0月供”意味着：拿到一套房子的使用权，并将这个“使用权”的效能最大化，通俗讲就是租到这套房子，或者出租这套房子。

想要“0月供”，最直白的做法就是——“出租这个房子，拿租金抵消月供”。

想要“0月供”，就得考量——“买房之后”是否一定要住在“自己的”房子里？这没有想象中的那么容易、也不会太难，运气好的话，很可能达成。

在竞拍成功后，购房者的核心需求——学区得到满足了（可戳融易拍往期文章，了解更多关于学区房的资讯）。

因是“置换”，购房者本身是有住房的，把原先那套卖掉后，支付掉“拍卖尾款+税费”后，还可抵偿以前的一些借款。

“0月供”模式还有一些较为“灰色的”方法，普通刚需一般不会选择这种模式，严格讲是不太合规甚至铤而走险——看涨期权，赌房价上涨（通常来讲，一般人是不可能赚到超出认知范围以外的钱）。

就是需要购买使用权，比如购买二十年的使用权(80平、两居室)，不仅可以自住，还能把房子交给民宿托管，分度假时节出租(在北方某城，曾爆出过类似的案例)。

买的不是房子，而是这套房子未来二十年的看涨期权。

将二十年的夏天，避暑时节（每年4月至10月），租给一个人；将二十年的冬天，滑雪时节（10月至次年4月），租给另外一个人；其中间隔的空闲时段，交给民宿托管公司挣租金。如此一来，能有别人给自己装修、维护，二十年内可随时带租约出售，二十年后还可整体卖出。

买法拍房的人，除了具备一定的启动资金外，还有就是对“不良资产”的风险偏好。不然，他直接买一手房或者二手房就好了，何必找辅拍机构一起竞买法拍房？

法拍房是能按揭贷款的。要核实公告内容，法院有时会推荐能贷的银行。

“法拍房能不能按揭”其实对法院的影响不大，法院无非是多几道程序、文书传送，因为法院只负责执行、处置资产。通常情况下，个人不可以直接从法院购买被强制执行的房产或其他资产，不可能任由法院与个人自由交易的。

法拍房基本都是“不唯一”住房（要是唯一住房，法院也不大可能会执行了），并且大多是二手房（如果是预售房拍卖，还潜在有“二次过户”的风险）。

贷款人要尽量保持“动态良好”的信用度。如今深圳购房首付款的条件已经相当严格了，基本全需“自有的”资金。

比如，对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得，需要说明该笔款项的来源；对于直系亲属转入的(只能是父母、子女、岳父母)，需提供直系亲属近半年流水，如亲属半年前已持有可直接认定，如断续存入的，需核实为合理收入所得。

有个别楼盘还会有一些特殊的规定，总之购房首付款的来源查的很严。

能够贷款贷到368W的，已经不是寻常人了，而“法拍贷”还要更难一层。尤其在竞拍成功后，因其毁约成本不低，总要绞尽脑汁去借贷完成过户。

操作法拍贷的时候，很可能需要同时找四、五家之前合作过的银行，找他们先做评估，看那套得标的房子在各银行评估里的估价能做到多少。

如签约价或成交价要到450W，而大部分银行只能给到350W至400w，真真就是马拉松长跑还差最后的一公里。

如只能贷到350W的贷款，购房者根本就买不起这个房子，要我们怎么办？

此时，融易拍通常要花半个月左右，到各家银行作深入交流，

了解他们的评估流程及标准，通过一些策略及沟通，找到适合的贷款银行。

银行的各种贷款产品期期多变，以前有的如今未必有。不仅要看购房时的银根趋势，还要看各个银行当下的谋划，尤其是每年的下半年，银根逐渐收紧后，有许多特惠揽业务型的产品就停了。

多家比对还是必要，要找银行信贷员一个一个去核实。于是我们看到，这也是辅拍机构盘活银行资源的一种途径。

除了通过银行拿贷款，还有许多类似贷款中介的途径，如私募、影子银行、民间借贷等；网上也有很多正规的、半正规的贷款APP平台，总之“能贷款、能搞来钱”的渠道非常多…

当然，关键是“怎么还”！

有些从业者在贷款行业做过一、二年，利用当前市场行情景气，自己就出来开公司接业务，而且业务做得风生水起，也有另外一个“江湖”。

其中一些从业者的专业性是没话讲，第一次约谈时本就谈好了条件，然而第二次正式谈的时候就有变数、变卦了，找来“其他人”来主谈，之前谈好的一切都不算数，信用度要打折扣。

有一些贷款中介着实认真仔细，只专注于房屋贷款，一做就是十多年，业界老禅师，有人脉、有经验、有渠道，只能通过熟人介绍，很难认识。还有一些是专搞疑难杂症的，办事看费用，平常人受不了那般贵。

对于一般的购房者，如各项指标都优良，那就老实攒够社保年限，攒够三成、四成首付，选几大银行中常使用的银行去做贷款，正常交房，一次性缴纳契税，等房子升值时正常出售、过户。

如真是有难度的，就去找专业的人、专业的辅拍机构，专业的事还得让专业的人做。

(感谢阅读，敬请指正)