同一天！深圳“五部新规”齐落地，飞入寻常百姓家
3月1日，深圳“五部新规”——“深圳经济特区个人破产条例”“深圳经济特区城市更新条例”“深圳经济特区绿色金融条例”“深圳经济特区商事登记若干规定”“深圳经济特区养老服务条例”，一同落地实施了。其中，“个人破产条例”“城市更新条例”“绿色金融条例”同属全国首创立法，与房地产业联系比较密切的也是这三部新规。我们先来看看“城市更新条例”所带来的影响。
此外，于3月1日当天，深圳一些政府部门在夜间开展联合行动，并且牵头房东，摸排了城中村(小产权住宅)里的相关情况(深圳人均居住面积27.8平米，还没有达到国家和广东省的最低标准线，有70%多人口居住在城中村，城中村占住房面积的54%左右)。 这也体现了新法规的雷厉风行：“城市更新条例”规定了申报主体范围的调整，新增旧住宅区更新单元计划应当由辖区街道办事处负责申报。深圳这座城一直在“拆迁”、在“修路”，已经“拆了”、“修了”四十年了。2009年的“深圳市城市更新办法”，率先在全国提出了“城市更新”的概念。这种“基建狂魔式”的进程，所需要的劳动力肯定是暂居在城中村，一旦工程项目结束，就转移了。 “城市更新条例”规定，建立统一的城市更新信息系统，将全市城市更新项目范围内的土地、建筑物、历史文化遗存现状、相关行政许可等信息纳入城市更新信息系统。那么，政府需要依托现代信息技术，运用数字技术和互联网思维，变革治理理念与治理手段。 房产业已经发生了巨大的变化。主要有三个趋势，一是由开发向存量转化；二是由制造业向服务业转化；三是由线下向线上转化。其中，最大的机会就是万亿级市场——城市更新。我国的“城更”，在当下有三股核心推动力量。一股力量是城市转型，解决人们对美好生活的需求；一股力量是消费升级，如大城市里遍地的网红奶茶店等；一股力量是存量盘活，住房已经建了这么多，很多都是低效的，缺少内容的，怎么盘活它，正是“城更”所要解决的问题。 “城更”的核心动力来自消费升级和新科技的推动，对空间进行创新再造，并将科技和艺术结合，增强消费者的体验感。 “城市更新条例”规定，“城更”中的旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%（“双95%”），且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及该条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。 “条例”的执行带来最大的改变是，有更多的“城更”项目可以启动实施了。大量项目被新法激活时，它们之间的竞争动力就会迸发出来，很有可能催生一批符合城市空间治理改革方针的城市新型综合体。如符合深圳产业政策的智创产城综合体和高教科研综合体、顺应深圳实施消费升级的文商消费综合体，以及符合深圳大力发展保障性住房的保障住房综合体... “城市更新条例”在运作模式上有所改变，由原先规定的“政府引导、市场运作”改为“政府统筹、市场运作”原则。即是说，深圳的“城更”将在政府统筹的前提下，主要实行市场化运作的机制，政府负责定规划、定政策、定标准，抓统筹、抓服务、抓监管，市场主体负责具体搬迁谈判和项目建设实施。 “城市更新条例”规定，对于用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的建筑物，由区城市更新部门经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。 “城市更新条例”规定，对历史违建物业权利人进行核实由区城市更新部门组织下列三个部门予以审核：区规划土地监察机构；辖区街道办事处；原农村集体经济组织继受单位。并且，对签署“搬迁补偿协议”物业权利人进行主体审查，未经核实的物业权利人没有签署“搬迁补偿协议”的资格。 “城市更新条例”规定：市场主体（开发商）与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的，由区城市更新部门给予警告，并责令限期改正；逾期不改正的，处五十万元以上一百万元以下罚款。未经审核程序，而贸然签署的“搬迁补偿协议”会面临撤销的风险。 “城市更新条例”对城市更新规划计划体系予以了调整，政府因优化营商环境以及行政审批制度改革的需要，可按规定优化相关工作程序，政府审批权限进一步下放，流程不断简化，城市更新项目的周期将大大缩短：综合整治类城更项目仅增加不超过现状建筑面积百分之十五的电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性公用设施或仅对建筑物外立面进行改造的，可不进行城市更新单元计划申报；旧工业区因消除安全隐患、完善产业及配套功能、改变空间环境品质等目的开展综合整治类城市更新的，增加面积不超过现状建筑面积百分之十五的电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性设施的，可适当简化相关程序。 “城更”的愿景确实很美妙、很是激动人心，但“旧改补偿标准”是个极其凶险的问题。拆迁中，需尊重权利、历史、事实等，如知情权，信息对村民公开透明；自由选择权，村民可以在现金补偿和房屋置换中任意选择；此外，还有经济保障权与自由表达权。 “城市更新条例”进一步明确了政府实施征收的适用情形、征收程序和补偿方案，指出旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，签约率95%即可征收。 搬迁安置最低补偿标准——“红本房”采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，其他类型房屋参照房屋征收规定协商确定；面积误差处理——产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在3%以内的，权利人无需支付超面积部分房价；建筑物拆除及不动产产权属注销节点——在签订项目实施监管协议并办理备案后方可按规定拆除建筑物，建筑物拆除后方可办理注销登记手续。 “公共利益”是新的焦点。哪些“多数”能代表“公共”？为什么不是80%？或者70%？剩下未签约的5%如何处置？是否让那95%的也清楚了解那5%的处置去向？等等... “个别征收+行政诉讼”依照新条例规定，对未签约房屋实施征收的，可以不纳入全市年度房屋征收计划，由区人民政府参照国家和本市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，依法分别作出征收决定。 被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。 在区人民政府依法作出征收决定前，尚未签订搬迁补偿协议的物业权利人与市场主体协商签订搬迁补偿协议的，市场主体应当在签订搬迁补偿协议后三个工作日内告知区人民政府；区人民政府对该房屋的征收程序终止。区人民政府征收取得的物业权利，由相关部门按照有关规定与市场主体协商签订搬迁补偿协议。
