买房“假结婚”、“假离婚”已成历史？为何婚姻与楼市总是难解难分？

“与天地合其德，与日月合其明，与四时合其序，与鬼神合其吉凶”。这段话，很多人在中学时代就已经读过、知道了，也许要花一生的功夫去践行践知这一段。

每年2月，适逢春节、情人节、元宵节等喜庆的时令，关于情爱、家伦等话题，受到的关注度会相对更高了(二月春风似剪刀)。

2020深圳“7•15”新政执行细则里有一条：复婚或再婚家庭，按照现有家庭住房套数计算，不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况。

(严堵“假离婚”买房)2020年9月，央行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳市住建局联合发文，建立婚姻信息查询机制，完善个人住房贷款管理。

建立婚姻信息查询机制，各部门实行信息共享，商业银行能够对借贷者进行更准确的资格审查，那些想利用“假离婚”来骗取购房优惠贷款的人落了空。

许多人以为，“假离婚”买房成了历史，真的如此吗？

事实上，715新政已经堵上“假离婚”买房的大漏洞、大缺口了，然而实政实操的时候总会有差别（所谓天要下雨，娘要嫁人等等），部门之间由于存在信息壁垒，一些购房者仍有缝隙可钻。

比如商业银行没有联网民政系统，在“假离婚证”面前，无法对借款人的婚姻状态进行有效核实，加上离婚证只是给银行用作批复贷款，并不会交到国土局，因此一张“假离婚证”是有可能通过银行的审核，从而拿到贷款的。

再之，想要在深圳炒房的外地人，只要与一个有深圳购房资格的人结婚，就可以获得投资渠道；因“三年追溯”无法继续“假离婚”买房的炒房客，只要复婚或者重新结婚，就可以再次获得买房资格。

715新政放宽对复婚/再婚家庭的购房限制(对人们“身体秩序”的调整)，只在过程上设置了一些繁琐的流程，离婚后无房的一方需与有房票的另一半结婚就重新有了买房资格。

于是就有了2020年9月的“补丁”，多个部门的联合发文，建立婚姻信息查询机制(不断地有新问题，不断地有新补丁)。

婚姻信息查询机制的建立，给715新政实际打击“假离婚”买房提供有效的基础工具。对银行来说能正确判断婚姻状态复杂贷款者的贷款资格，才能真正落实差别化信贷。

虽有715新政，然而商业银行要追溯客户3年内所有的离婚记录并不容易，且购买二套房的都是有一定的资产实力，“看起来恩爱的两口子，材料差不多的，就让其过了”，婚姻信息查询机制的建立确实有其必要性。

真•假离婚•结婚买房(抢钱夫妻、雌雄大盗、游龙戏凤的游戏)，只是会变得越来越难，并不可能连根杜绝的。不管规则、规定、政策怎么地严控，总会有漏洞的，总会有变通、歧异，尤其是与婚姻相关的楼市问题。

有些隐喻值得拿来玩味一下：神话中的“人”是“圆球形”的，是一个拥有四只手的人，后来分成两半，一半是男人、一半是女人；人类在最初时候，形体是圆球形的，生有四只胳膊、四条腿，头颅有两幅面孔，一副朝前，一副朝后。他们力大无比，行动迅速，唯一的理想就是飞到天上与众神搏杀，根本不把众神之王宙斯放在眼里。于是宙斯为了惩罚人类，削弱人类的力量，就把人分为两半。这个方法果然奏效了，人类被分开后力量减少了一半，失去了与众神抗争的能力，而理想也发生了变化，为了寻找自己的另一半而奔波，历尽千辛万苦，根本无心去与众神争斗。有些人即便找到了，恢复了自己的力量，他们会沉浸在重新结合的快乐中不可自拔。

所以我们可以看到，只要成了“圆球形”的“完人”，甚至具备了与众神抗衡的力量…

家庭生活、婚姻生活都是发生在室内、房子里，外人是很难体会到两口子的日常细节与酸甜苦辣的。当两人情感破裂，发生婚姻事故，无奈分手时，或者由于一方的家族经营欠下债务，绝大多数家庭的财产争议，都会集中在房产上。

婚前一方出资购房，登记在一方名下的，房子属于登记方的婚前个人财产。

过去容易产生歧义的是：“何为婚前出资购房，是以签订房屋买卖合同为准还是以产权证的办理为准？”尤其是情侣在婚前签订房屋买卖合同，但是婚后付款或者办理产权证，较难判定。

最高法院对“婚姻法”的司法解释：婚前贷款购买的不动产产权，原则上说归登记方所有。即是说，如果婚前一方父母帮助贷款买了房子，其配偶一方是没有资格拥有这份财产的。

情侣俩共同出资购房，登记在一方名下，婚前同居了，最终未能结婚；双方没有特殊约定的，确定该房子系登记方一方个人财产，真的在分割时，会判登记一方返还另一方的出资份额。

如果他们办理了结婚登记手续，产证登记在一方名下，另一方持有证据，证明婚前购房时其也出资的，在离婚分割财产时，该房子仍为产证登记人所有，剩余未归还的债务为其个人债务，但对首付及已还贷中属于另一方出资和清偿的部分，要予以返还。

如果他们办理了结婚登记手续，同时一方不仅能够证明出资，还能证明他们的出资是基于双方均认可，并为双方共同拥有房产的，则该房产虽然登记在某一方的名下，还需认定为夫妻的共同财产；在撕破脸分割时，还是要按共同财产的分割原则进行处理，按揭贷款债务仍为共同债务，这基本属于好聚好散的情形。

但在分割共同所有的房产时，对于存在出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，自由裁量度较高，不拘泥于对半分割。

如今对个人财产的判定则较为简易，购房是婚前还是婚后主要看购房合同的签订日期，婚前签订的就是婚前购房，属于个人财产。

那么，婚后还贷部分和增值部分是否属于夫妻共同财产？

一般的，夫妻一方婚前以个人财产名义购买房子并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房子仍为其个人财产。同时，按揭贷款为其个人债务，婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房子为个人财产的性质。婚后房产升值的部分也属于个人财产。

在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务；对已偿还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应予以返还。