买房“假结婚”、“假离婚”已成历史?为何婚姻与楼市总是难解难分?

2021-03-30 14:59:19 11

“与天地合其德,与日月合其明,与四时合其序,与鬼神合其吉凶”。这段话,很多人在中学时代就已经读过、知道了,也许要花一生的功夫去践行践知这一段。


每年2月,适逢春节、情人节、元宵节等喜庆的时令,关于情爱、家伦等话题,受到的关注度会相对更高了(二月春风似剪刀)。


   一直在严控“假离婚”“假结婚”买房


(严堵“假结婚”买房)


2020深圳“7•15”新政执行细则里有一条:复婚或再婚家庭,按照现有家庭住房套数计算,不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况。



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(严堵“假离婚”买房)2020年9月,央行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳市住建局联合发文,建立婚姻信息查询机制,完善个人住房贷款管理。


建立婚姻信息查询机制,各部门实行信息共享,商业银行能够对借贷者进行更准确的资格审查,那些想利用“假离婚”来骗取购房优惠贷款的人落了空。


许多人以为,“假离婚”买房成了历史,真的如此吗?


事实上,715新政已经堵上“假离婚”买房的大漏洞、大缺口了,然而实政实操的时候总会有差别(所谓天要下雨,娘要嫁人等等),部门之间由于存在信息壁垒,一些购房者仍有缝隙可钻。


比如商业银行没有联网民政系统,在“假离婚证”面前,无法对借款人的婚姻状态进行有效核实,加上离婚证只是给银行用作批复贷款,并不会交到国土局,因此一张“假离婚证”是有可能通过银行的审核,从而拿到贷款的。


再之,想要在深圳炒房的外地人,只要与一个有深圳购房资格的人结婚,就可以获得投资渠道;因“三年追溯”无法继续“假离婚”买房的炒房客,只要复婚或者重新结婚,就可以再次获得买房资格。


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715新政放宽对复婚/再婚家庭的购房限制(对人们“身体秩序”的调整),只在过程上设置了一些繁琐的流程,离婚后无房的一方需与有房票的另一半结婚就重新有了买房资格。


于是就有了2020年9月的“补丁”,多个部门的联合发文,建立婚姻信息查询机制(不断地有新问题,不断地有新补丁)。


婚姻信息查询机制的建立,给715新政实际打击“假离婚”买房提供有效的基础工具。对银行来说能正确判断婚姻状态复杂贷款者的贷款资格,才能真正落实差别化信贷。


虽有715新政,然而商业银行要追溯客户3年内所有的离婚记录并不容易,且购买二套房的都是有一定的资产实力,“看起来恩爱的两口子,材料差不多的,就让其过了”,婚姻信息查询机制的建立确实有其必要性。


真•假离婚•结婚买房(抢钱夫妻、雌雄大盗、游龙戏凤的游戏),只是会变得越来越难,并不可能连根杜绝的。不管规则、规定、政策怎么地严控,总会有漏洞的,总会有变通、歧异,尤其是与婚姻相关的楼市问题。


为何婚姻与楼市这么难解难分?


有些隐喻值得拿来玩味一下:神话中的“人”是“圆球形”的,是一个拥有四只手的人,后来分成两半,一半是男人、一半是女人;人类在最初时候,形体是圆球形的,生有四只胳膊、四条腿,头颅有两幅面孔,一副朝前,一副朝后。他们力大无比,行动迅速,唯一的理想就是飞到天上与众神搏杀,根本不把众神之王宙斯放在眼里。于是宙斯为了惩罚人类,削弱人类的力量,就把人分为两半。这个方法果然奏效了,人类被分开后力量减少了一半,失去了与众神抗争的能力,而理想也发生了变化,为了寻找自己的另一半而奔波,历尽千辛万苦,根本无心去与众神争斗。有些人即便找到了,恢复了自己的力量,他们会沉浸在重新结合的快乐中不可自拔。


所以我们可以看到,只要成了“圆球形”的“完人”,甚至具备了与众神抗衡的力量…



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婚内财产分割的争议


家庭生活、婚姻生活都是发生在室内、房子里,外人是很难体会到两口子的日常细节与酸甜苦辣的。当两人情感破裂,发生婚姻事故,无奈分手时,或者由于一方的家族经营欠下债务,绝大多数家庭的财产争议,都会集中在房产上。


婚前一方出资购房,登记在一方名下的,房子属于登记方的婚前个人财产。


过去容易产生歧义的是:“何为婚前出资购房,是以签订房屋买卖合同为准还是以产权证的办理为准?”尤其是情侣在婚前签订房屋买卖合同,但是婚后付款或者办理产权证,较难判定。


最高法院对“婚姻法”的司法解释:婚前贷款购买的不动产产权,原则上说归登记方所有。即是说,如果婚前一方父母帮助贷款买了房子,其配偶一方是没有资格拥有这份财产的。


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婚前双方出资,登记在一方名下,要看是否最终结成连理(婚后财产分割问题的讨论见另文):

01

情侣俩共同出资购房,登记在一方名下,婚前同居了,最终未能结婚;双方没有特殊约定的,确定该房子系登记方一方个人财产,真的在分割时,会判登记一方返还另一方的出资份额。


02

如果他们办理了结婚登记手续,产证登记在一方名下,另一方持有证据,证明婚前购房时其也出资的,在离婚分割财产时,该房子仍为产证登记人所有,剩余未归还的债务为其个人债务,但对首付及已还贷中属于另一方出资和清偿的部分,要予以返还。


03

如果他们办理了结婚登记手续,同时一方不仅能够证明出资,还能证明他们的出资是基于双方均认可,并为双方共同拥有房产的,则该房产虽然登记在某一方的名下,还需认定为夫妻的共同财产;在撕破脸分割时,还是要按共同财产的分割原则进行处理,按揭贷款债务仍为共同债务,这基本属于好聚好散的情形。


但在分割共同所有的房产时,对于存在出资数额比例悬殊,且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,自由裁量度较高,不拘泥于对半分割。


如今对个人财产的判定则较为简易,购房是婚前还是婚后主要看购房合同的签订日期,婚前签订的就是婚前购房,属于个人财产。



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那么,婚后还贷部分和增值部分是否属于夫妻共同财产?


一般的,夫妻一方婚前以个人财产名义购买房子并按揭贷款,产证登记在自己名下的,该房子仍为其个人财产。同时,按揭贷款为其个人债务,婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房子为个人财产的性质。婚后房产升值的部分也属于个人财产。


在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务;对已偿还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应予以返还。


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