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6000元/㎡起拍的法拍房竟是违规申购的经适房

来源: 未知2019-11-05 20:02

前些日子,杭州下沙有一套法拍房价格低得令人难以置信,评估单价不到9000元/㎡,在淘宝司法拍卖平台上一时间引得万人围观。
这是一套经济适用房,产权性质为住宅,建筑面积87.53㎡,两室两厅一厨一卫,评估价78.4万元,起拍价更是低至53万元。这套房子低价拍卖的背后,是原房主多年前违规申购,被查出后还要补上上百万元的差价款。
 

 
该房于10月9日开拍,10月10日结束。不过这已经是这套房子第二次拍卖。首次拍卖是在今年7月23日,与本次拍卖一样,当时的市场评估价为78.4万元,起拍价为53万元。比周边房子价格低一大截,吸引了很多了参拍。当时共有16人参拍,前后经历了111轮激烈角逐,最终以114.5万元的价格成交。这个成交价虽然高出评估价一大截,但是相比市场价仍然优势巨大。
不过,首次拍卖的竞得者最终却悔拍了。“拍下房子后,这位竞得者算了一笔账,觉得补交的费用太高,不划算,最终放弃了。”江干区人民法院的一名工作人员说。悔拍的代价是,10万元保证金没了。
 
据悉,这套法拍房原主人尚未办理产证,需二次过户,即先办出原房主的产证,再过户到买家名下。如此一来,需要缴纳两次契税,以及个税和增值税。
 
然而相比另一笔需要补交的巨款,这些税费简直可以忽略不计。拍卖公告信息显示,该房系经济适用房,原房主霍某已被撤销经济适用住房购房资格,需补交1072190元差价款,由买受人全额承担。
 
114.5万元的成交价再加上107万元差价款,再加上二次过户税费,总价已超过230万元,完全可以在二手市场买到一套类似的房子。


 
 
每套法拍房的背后,都有形形色色的故事。所以说,买法拍房需要谨慎再谨慎,必须要做好前期调查,了解透市场行情。今天来分享一下法拍房的风险和规避方式。
 

法拍房的风险
 
1. 学位被占用
按照现行入学政策,每一套房只有一个学位,需要一定年限房屋学位才会释放,如果出现学位被占用的情况,那可能导致不能入读对口小学,只能被统筹入学。
 
2. 其他债权风险(补缴费用的风险)
如原房东拖欠的物业费、水电燃气费、宽带费等各种费用,买受人在办理水、电、燃气等更名时,需要代原业主付清费用才能更名。
 
3. 租赁风险(无法马上入住)
拍卖房屋可能带有租约,特别是长期的租约,法院在拍卖房屋时又没有强制腾空该房,买受人只有另行委托律师提起民事诉讼,从而无法马上入住。
 
4. 税费高
法拍房多数要求买方承担大部分税费,且法院还不会公布前手交易的情况,前手的交易情况决定了这次的所得税,例如拍卖房是非夫妻直系亲属继承或赠与获得的,那么再次过户会产生20%的个人所得税 ;再例如前手是公司,公司在转让房产除了所得税等等之外还会面临土地增值税。因此,买受人就可能面临未知的高额税费,这往往是很多人不考虑法拍房的原因。
 
如何规避这些风险?
 
1. 查清房产的属性和产权情况
购房者在购买拍卖房前要查清该拍卖房产的属性,包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等;还要了解拍卖房是个人所有还是他人共有,有些房产涉及一房多债主。
 
2. 了解租赁情况
购买法拍房还应该仔细确认房屋有无对外出租,如果存在租赁情况,要查清租赁合同签订的时间、租金、租期等。因为有些拍卖房会存在原房主恶意租赁的情况侵害买受人的权益。
 
3. 明确交易所产生的全部费用
购房者应该通过物业公司了解是否存在拖欠物业费、水电费、燃气费、采暖费等情况。最好请专业人士帮忙计算可能会产生的税费等费用。购房者应该根据自己的经济承受能力,确定对房子的拍卖总款的期望值,切忌拍卖结束后发现价位不能接受而毁约,那么购房者所交纳的保证金就会“打水漂”,拍卖前做的准备也白费了。
 
4. 明确是否能够进行贷款、
购房者必须提前和法院/银行/担保公司进行三方协商,审查自己是否有贷款的资格,确保能够在规定时间放款。
 
5. 现场实勘,确保房屋质量
购房者一定要提前到现场实地勘察,因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现,所以要确实的了解房屋的真实样貌才可参与竞拍。
 
6. 确保能够清场,按时入住
买受人将房子拍卖后,可能会遇到现居住人不愿意搬离,赖着不走的情况,但是法院不负责该拍卖房源的清场和买受人的入住。所以买受人必须靠自己与现居住人协商、沟通,甚至采取法律的手段保护自己的权益,来确保自己能够入住。