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透视罗湖旧改迷雾,置业法拍房产

来源: 未知2019-10-30 22:46

房产价值的重要影响因素是地理位置以及周边基础设施,房屋价值和区域价值相互渗透,不能脱离环境而单独存在。尤其在买法拍房时,竞买人如果在法拍房展示期间内未查看拍品,即默认以拍品的现状参与竞拍。因竞买人未实地查看拍品而产生的法律风险由竞买人自行承担,竞买人不得再以拍品存在实物瑕疵为由提出异议。竞买人大多工作忙碌,可联系融易拍进行带看,融易拍为竞买人提供详实的尽调报告书。


 
从明的、隐的方面看,人们仍然有强烈的买房需求,在某种程度上讲,法拍房甚至比二手房、一手房更有优势。法院委托淘宝、京东等平台代拍房产,一般要比同地段、同品质的房产要便宜不少。这是由于法拍房价值要经过评估机构评估,等评估报告出来后,直到挂网上架拍卖时间一般都是半年或一年以后,而在这期间房产的市价会有所上涨,同比下来法拍房就有了价值优势。
 


买法拍房的前期尽调,主要还是看风险以及优劣处——罗湖三大旧改(京基蔡屋围旧改、京基水贝村旧改、京基罗芳村旧改),
其中较大体量的综合体项目,将改善片区环境和商业配套,片区内缺乏品质住宅入市,新房产品一定很抢手;然而,京基项目所在学区的几所小学,其教育水平不能算是最好;一期周边高层建筑物较多,整体建筑群较为密集,有可能会影响通风、采光等;
西面有洪湖公园景观,也会受到城市干道“文锦北路”的噪音困扰,在选择房子朝向、楼栋时要做好权衡。
 
罗湖木头龙小区作为深圳首批被列入旧住宅小区改造中的典型案例,最为受到关注。一度“十年拆不动”的木头龙,终于驶上了城市更新“快车道”。木头龙小区旧改项目地处罗湖翠竹街道,位于华丽路西南侧,爱国路西北侧,文锦中路东北侧,翠园中学、翠竹小学、教育新村东侧。附近的蓝馨苑、合正荣悦、翠华花园、
京基·东方华都、名都大厦等小区将获得较大的升值潜力,旧改后的环境将得到优化、且项目自带中大型商业综合体。
 
据初步统计,光笋岗片区自身的总投资就达2500亿,如果算上周边的旧改及规划,这一片总投资估计要更大。罗湖笋岗-清水河片区集中数十个项目,从旧改的规模看,笋岗片区的城市更新规模约350万㎡,基本都是大型综合体,大大提升了该片区的居住价值和商业潜力。片区内旧改涉及到多个项目,形成旧改项目群,其中具有代表性的城市更新项目有互联网金融产业总部基地、
招商中环、深业泰富广场项目、华润万象食家、城建梅园及宝能中心等。在笋岗北面的清水河片区,还集中了:中粮、中海、深业进元、航空航天、卫星研发、无人机研发产业园、卫星应用产业园等。
 
罗湖大梧桐新兴产业带全面发力,成效初显,已获市政府授牌人工智能和生命健康产业集聚区,主要集中在新一代信息技术、新材料、互联网、节能环保等领域,已建成9个专业产业园区,企业入驻率超过90%,两年内实现利税9.45亿。成功引进软通动力华南总部、中欧金融科技研究院、芯茂微电子等一批重点项目,
初步形成产业带企业集聚效应。金钻豪园城市更新单元(一期)、深业泰富科创广场以及峰晟创谷大厦工程,深业泰富科创广场将提供54000㎡的产业空间,峰晟创谷大厦工程建成后将成为大梧桐新兴产业带的发展载体。
 


回顾一下,近期成交的一套法拍房——罗湖区黄贝路景贝南31栋104房产的50%权利份额,于2019年08月23日成交, 成交价 1,797,168 元 。景贝南小区为待拆迁小区,1985年建成的70年产权住宅小区。这套房子只有两个人报名出价,一开始竞买号M6676非常写意,还连续自主出价,他可能知道自己有优先购买权,挥霍一下,适应一下出价系统的显示状态。


 

而这套法拍房子涉及的同一宗案件,还有另一套法拍房被拍卖——罗湖区沿河北路新秀村24栋44号104房产的50%权利份额,但被法院撤回了,理由是双方当事人达成和解协议。看似达成和解,其实很可能是由于“肥水不流外人田”,因为被拍卖的房产都处于待拆迁小区,很可能会有拆迁补偿的,但也有风险,新秀村旧城改造还不知道猴年马月才会真正开始。




景贝南小区是深圳市名校翠园学位房,再加上是待拆迁的房子,所以市场会有一定的浮动,房价在过去的两年中涨幅很大。例如2014年上半年97平米200万成交,2015年中旬290万成交,今年97平米成交价在410-430万之间。
 
景贝南小区更新改造意向摸底调查目前已超过90%的业主签名,无法预料这次由政府主导的旧住宅区更新改造是否能成功立项(也有可能是棚改,不同于旧改)。而正对面的景贝北也在申请棚改,在做前期的意愿调查统计当中,等到时通过了,这两个小区也有可能一起走下一步的动作,当然这一切还都是未知
 
此外,法院拍卖的房子,法院只管“拍”,不管清场与过户。现实中,法院和行政机关“打架”的例子也有不少,不是法院不作为或者行政机关故意刁难,而是实有客观因素所导致。行政机关办理房屋产权登记自有其一套流程,该有的文件材料要求一份都不会少;
而法院在进行司法拍卖时,虽然会对房屋的权属、产权登记状态、土地使用性质等做相应的披露,但涉及开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性问题往往是无法发现的。