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想买法拍房?从看地文开启

来源: 未知2019-10-24 11:39

 
从地文、历史来看,深圳沿海从罗湖-福田-南山-宝安平均宽约15公里,长约60公里扁长地带为沿海平原地区,已经成为城市湾区经济的价值核心,包括有福田红树湾、南山深圳湾、前海湾、宝安湾。这是深圳的核心地理位置、资源地带,决定了福田-南山前海双核驱动的地位。
 
2018年深圳GDP24221.98亿元,增速7.6%名列大湾区第一,
其中“弹丸之地”深圳湾——南山+福田+宝安,三区的GDP总共12648.7亿元。福田正着力打造更具竞争力的区域性“国际金融中心”、更具辐射力的“科技创新中心”、更具软实力的“文化教育中心”和更具影响力的“服务交流中心”。


 
 
今年以来,福田已经开始爆发,这些城市升级一旦完成,福田有望塑造新时代中心城区新标杆——皇岗口岸正在升级改造,河套地区启动建设,黄木岗综合交通枢纽动工等。
 
如在皇岗口岸建设“东翼启动区”,全面开展土地整备和规划建设;以福田保税区红棉道为中轴,串联周边用地建设“西翼启动区”,布局建设一批研发、中试、制造等创新发展空间。河套深港科技创新合作区争取在“人员物资流动、职业资格准入、标准规则创新、新药品新器械监管”等方面的体制机制上先行先试,实现深港科研资金跨境使用,探索建设离岸创新基地。
 
港深创新及科技园建成后,将成为香港最大的科技创新园区,未来在落马洲河套地区工作或求学的人口达5万至5.3万人,福田将满足这些香港高科技人才的居住需求。大湾区政策上的便利,港台人才来深创业将成为常态,港澳人才可直接享受“市民待遇”,大湾区内的产业园都极大可能建造大量“公房”(保障性住房与人才住房),以支持政策落地实施。
 
 

(福田红树林生态公园)
 
买房不是买平方数,而是买一座城市最稀缺的资源。福田的现实价值与未来价值兼具,无论是从自然环境、人文氛围,还是从商业、学校、交通等生活配套,福田依然并长期是深圳的中心城区。
 
从河套—福保片区到福田中央活力区(CAZ),再到梅林—彩田片区,福田正以深圳CBD为核打造中央活力区,北启梅林—彩田片区“深圳智谷”,向龙华延伸,南接皇岗—落马洲河套地区,与香港共建“深港科技创新特别合作区”。
 
 
 
(福田区房价图)
 
福田在华强-上步片区布局智能终端和智能装备产业链、电子通讯设备研发中心,八卦岭片区发展金融科技、信息技术及风险投资、知识产权服务等生产性服务业,强化车公庙-天安未来产业集聚区、梅林-彩田“深圳智谷”等创新发展组团。
 
福田区的住宅一直都卖得很不错,究其原因其实就是新盘太少。福田未来价值还未完全释放,尤其淘宝上架法拍房,更是抢购激烈。
 
 
 
(福田区最近成交的法拍房)
 
房子往往是房价越高的地方涨得更猛。褔田中心区的香蜜湖高端豪宅区,水榭花都、香蜜湖一号,这两个小区西边环湖,
南望深圳湾红树林公园。还有两个高尔夫球场练习场,北端有香蜜湖体育中心和沃尔玛大型商场,地铁1号线香蜜湖、福田、购物公园、会展中心、市民中心等。香蜜湖地段处于深圳市中心地带,南望深圳湾红树林并且环湖而居。
 
 
 
 
(香蜜湖周边小区房价)
 
香蜜湖价值甚至还有新的引爆点,甚至影响福田整体价值的提升,沿深南大道南至滨海大道为最高价值的代表。这个区域有市委市政府,深圳证券交易所、中国平安集团总部,招商银行总部,招商证券总部,太平保险总部,华安保险公司总部,中国海外集团总部,为世界500强入驻最多的区域,中心区、香蜜湖、深圳湾均在这一段位上。市中心区核心地段带有湖兼近海湾稀有资源房子,是居住和投资保值与增值的首选。
 
 
 
(单价超10万的网红楼盘)
 

以两个单价超10万的相邻的网红楼盘为例:
 
东海花园
为十八年前深圳第一个单价超一万的房子,每层净空高3米的空间优点,以印尼巴厘岛风格设计而成的中庭花园,许多装饰品直接从巴厘运来,绿化高,花草品种达87种。西边配套省重点学校深圳高级中学初中部的学区房,东边是深圳外国语小学,小区内有东海培翠幼儿园,北边还有一个香蜜湖公湖城市公园,把办公、交通配套充分融入小区,实现工作与居住相融的良性循环。有很多香港居民居住在此,小区有直通香港巴士,方便小孩在香港上学、香港居民上下班。
 
天御香山花园(原名香堤绿洲)
2014年4月入伙,由8栋板式结构小高层和高层组合而成,位于深圳市福田区香蜜湖农科中心,坐拥香蜜湖、农科公园两大城市绿化和安托山等自然景观,南边红树湾海景,北面香蜜湖全景;是目前深圳市内稀缺的纯生活高尚住宅区;有深圳高级中学、东海实验小学、荔轩小学等名校;有地铁车公庙站、农林站,交通四通八达,几分钟可达南坪快速,深南北环滨河直通全深圳。
 
 
(福田区近期开拍的法拍房-融易拍整理)


深圳土地市场在2018年9月底迎来住宅用地的出让,当时出让的几宗地都是只租不售的宅地,都被人才安居集团收下。2019年上半年深圳共推出19宗土地,规划建筑面积206.59万m²。其中,住宅用地推出68.97万m² ,同比大幅增长175.3%;商办用地推出46.42万m²。今年6月,5宗宅地齐入市也刷新了深圳土地市场的多项纪录,越秀、龙光、中海、电建、平安分别成为这5宗宅地的新主。地价与房价是房地产的一体二面,按一般估算,房价是地价的1.5倍-2倍,开发商在深圳抢面粉的动静如此之大,两年后的面包价格可以期待。
 
如若上文提到的核心片区流出法拍房源,融易拍建议是可以全力参拍的。网拍卖平台如淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网,优势是官方授权的拍卖终端,是法院司法权力的延申,表明了我国的法院有足够的权力去创造和保护私有产权并去强制执行合约,并且自身受到约束不去剥夺这些当事人(法人)的权利。因为我们都知道,如果引入竞争性的机构,通过私人手段来强制执行财产权利这种办法很容易会引起冲突,于是必须要有法院的授权、司法裁定等,才能启动拍卖房产。
 
竞购法拍房,当然要做充分的尽调,尽调是融易拍驾轻就熟的一块业务。尽调在业内的行话,其实就是“用脚丈量,用手触摸”。尽职调查包括但不限于权证情况、标的现状、权利限制情况、物业欠费调查、税费测算,价值评估、风险告知等内容,以期降低购买人的交易风险。
 
有几个小贴士可以留意一下:报名人数较多的房子一般不会有大问题;五、六折的房子,二拍还没人报名一定有猫腻;存在多轮查封的房子轻易不碰;成交确认书的人名以报名参拍人为准,不会再另行更改,而交易过户会以成交确认书的名字为准;银行不贷款的房子或多或少有点问题。