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法拍房·“大规划”·若即若离

来源: 融易拍2019-10-24 11:14

买房子尤其是买法拍房,不看政府规划,很可能会受时间的惩罚。这个时间跨度,可长可短,视乎个人的感知感受力,有的人感觉要3-5年才会看出楼市端倪,有的人要10年、8年才分辨出已然是两个不同的世界。

 

如在2016年,深圳大力推出“东进”战略,投资N个亿,基建项目新建数量多多,东部乃至惠州、河源房地产商群情激奋,不少购房人以为等来了个抄底机会、果断出手,然而,今天深圳很少人再提“东进”了。

 

更充分的市场化意味着要打破行政边界,放开市场让要素自由流动;另一方面,为了打破城市行政边界,大规模的基础设施建设是必须的,如未来5G时代、智慧城市群网络等,基础设施是服从于政府规划的,故政府的规划引导作用非常重要。

 

深圳在2019年也有许多重大规划新出炉,如若是在深圳有多年生活经验的人,私底下甚至可能会有种幻觉,一种夸张的幻觉——深圳正以一年一个时代的节奏在前进。

 

这波新的规划,如深港合作示范区:前海、深港科技创新合作区(河套);三大国家科创中心:河套、西丽科教城、光明科学城; 深圳5大城市新客厅:前海、深圳湾、香蜜湖、大空港、大运新城;香蜜湖:国际交流中心(主场外交)、香蜜湖金融中心-深圳金融街;海洋新城(建设全球海洋中心城市)、会展新城;红岭创新金融产业带、罗湖口岸经济带(罗湖区重点);深圳创新中轴(从皇岗口岸沿梅观高速到龙华观澜);大学城:西丽大学城、龙岗大学城。(融易拍将不定期地梳理、跟踪这些规划板块的进展以及跟法拍房相关的部分,此次介绍以福田区的相关内容为主)

 

香蜜公园一景

 

“大规划”的落实执行,相当于“好风凭借力”,至于送什么上青云,是送地价、楼价、股市、物价、GDP、GEP等,还真是要看时代的造化。深圳法拍房与这些“大规划”的关系其实是若即若离的。

 

 

“离分”的部分

明显能感受到的是,法拍房看似与这些规划无关,因为在这些规划中基本是没有涉及“法拍房”之类的字样,更不会有淘宝竞拍、法拍房过户、税费测算等内容。一般老百姓更是不大可能同一时间生活在这些规划所处的区域中,对每个区域的现状大多都是走马观花式的了解,若是一个家庭里有不同的成员散居生活在这些不同的区域,那可能会有更多直观、切身地了解。

 

 

“即应”的部分

这些“大规划”中有不少是关于科创的,一旦科创失败,不良贷款率、不良资产就会上升。创新是高风险活动,在新技术新产品的研发阶段、新产品开拓市场阶段,都面临着一系列风险。高科技产业意味着高投入、高风险,稍有不慎投资失败,其直接后果是欠债与失业,都有可能形成不良资产,而法拍房就是一种重要的不良资产。不良资产处置涉及尽调(对资产包进行分析,评估房产等抵押物)、法律(对连环债务进行处置)、运营(对不良资产进行运作以增值)、变现(对不良资产进行出售)等多个环节,不良资产处置属于高风险行业,对风险控制要求高。

 

 

监管一直是金融业的重头,如深圳将“促进与港澳金融市场互联互通和金融(基金)产品互认”,“在推进人民币国际化上先行先试,探索创新跨境金融监管”。通过跨境金融监管捕捉漏洞,让资本流动更加合法合规。深圳将开展数字货币研究与移动支付等创新应用。

 

深港金融市场越来越互融互摄,自由市场经济不仅是一种进行商品或服务的交换方式,其背后拥有强大的评价功能,如评估机构的估价、政府指导价、备案价、用户客户评价等。真正的市场由交换的需求方决定,如果商品和服务货不对版,即使生产能力再强大,也会没有收益;自由市场经济还有强大的惩罚功能,生产低效就要亏损,决策失误就可能负债、破产以致拍卖等。

 

如果购房者的收入与房贷倒挂,加之银行和不良资产公司都在加强不良资产的处置,金融监管收紧迫使银行持有的违约债务的抵押物通过司法拍卖快速进入市场流通,法院也在加快对不良资产处置的执行速度,法拍房市场反而“异军突起”。科创时代的地产不会是简单的科技武装和升级的地产,应该是科创与空间相生促进,共同推动城市和社会经济发展。

 

 

 

这一波看似无序的、不同区域的规划,其中仍能看出有序的地方,就是这一波规划基本都是为产业服务的,包括四大支柱产业、战略新兴产业以及未来产业等,这些是深圳经济的基本面。如为了打造深圳产业链,以国际会展中心(宝安空港新城)为核心,规划布局为由国际会展城、海洋新城(沙井边上的海上田园规划)、会展田园城和综合港区组成的“三城一港”。产业蓬勃则促进经济繁荣,现在的深圳民营经济占比高达96%,2018年深圳GDP高出香港221亿元左右,深圳GDP首次超越香港,成为粤港澳大湾区城市经济总量第一的城市。

 

处在产业链条上的房产,都将是黄金资产。如果有很多人在某一个地方购物,在这上班,有很多人在这乘坐高铁、地铁,能够用最快速度往来这座城市的每个地点,有很多小孩在这上学,在这游乐等,这个地方就算是宝地了。这才是城市规划的目的,与地球上任何一个成功城区所做的都是一样。