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关于竞购法拍房的一些骚操作

来源: 融易拍2019-10-24 11:15

法拍房与一般的商品房相比,有自身的优势,具备多种特性——特殊的二手房、不良资产处置的重要形式、法院网络司法拍卖、被执行财产的处置等。法拍房关系着不良资产投资行业的流动性,2018年全年处置不良资产大约有2万亿,其中核销9880亿(比2017年多近2600亿),通过打包转让约4200亿,通过债转股等方式处置数千亿。在淘宝等拍卖平台的大力推广下,法拍房已经走进这些普罗大众的视野,每年全国有几十万套法拍房在线上挂拍、交易。

 

今年,深圳法拍房源成交价有的超过了二手房市场价,仍有相当一部分房源以折扣价成交,许多以市场价成交的也是二手房难得的房源,总体来看,仍以“捡漏”为主。“捡漏”其实是个结构性的、整体性的事情,法拍房这个行业里面永远都会有价值洼地,虽是突飞猛进的行业,但却是真实感受到捡漏的现象。

 

 

有的法院在提升执行率方面,有自己的骚操作。比如,法院与税务、国土、物价等部门签订合作协议,分门别类进行房产评估、询价,区属法院与市税务部门建立询价工作机制,通过评估模型制定覆盖当地范围的房地产基准价格体系,大数据智能计算相关房产的价值,杜绝主观因素干扰,算出契合标的物实际的市场价格。

 

几年前,法拍房的过户难题一直困扰着众多有意参拍者,不仅买家头疼,法院、银行也伤脑筋。房子里若是有租客更是难上加难。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中,银行享有房屋的抵押权,通过法院直接拍卖使抵押权变现,但房屋租赁人由于租约未到,拒绝搬离房屋。

 

当法院拍卖当事人的财产时,承租人其实拥有优先购买权,而承租人必须在法院规定的时间内向法院提交租赁合同,证明自己是承租人,否则将会自动放弃优先购买权,并且租户应当向法院提交租约证明,倘若租户在拍卖前无法向法院提供租约证明,而在拍卖后却声称自己是租户并和业主签订了租约合同,其再提交租约证明,法院原则上有权不支持。

 

一些甚至长达十多年的租约合同、一次性付清多年租金等不符合常理的租约合同,也不一定能得到法院的认可,这些情况都可以向法院申请租约无效。竞买人在竞买成功后有权核实实际占有人的租赁凭证,实际占有人提供的租赁凭证有瑕疵或明显不合理的,竞买人可以依法向法院主张权利收回房产。

 

 

针对法拍房过户的种种难题,互联网保险公司“众安保险”曾有这种骚操作,推出过“法拍房交易保障险”,法拍房产无法过户的可得保险赔偿!参加法拍房产竞拍、且竞拍成功的购房人,可通过拍卖平台跳转至天猫众安保险官方旗舰店购买法拍房交易保障险,购买期限为竞拍成功后次日24时前。竞买人可根据拍卖房产的成交价自行选择不同保额投保,购买保险后,被保险人竞拍法拍房成功后却无法取得房产证时,便可向保险公司申请赔偿损失,赔付标准一般按照拍卖成交价赔偿,最高不超过保额。

 

辅拍机构融易拍经办的拍卖房案子里,也曾遇到过一些竞买人有自己独特的骚操作。有一类买家,其目光专注在1000万以上的别墅豪宅,由于标的大、门槛高,所以抢的人自然少,甚至会流拍降价。这种别墅豪宅最终成交价都有很高的折扣,省个几百万是常见事。这类不可复制、绝版的房子,真是二手房市场买不到的宝藏,不到万不得已被法院执行,没人会自愿抛售。

 

 

还有一类竞买人的骚操作,在于有良好的心态,他们委托融易拍每月浏览淘宝上的法拍房源信息,每月可能会看中好几套满意的房子,价格合理的,抓到哪个算哪个,没抓到也没关系。由于目标并不明确,不会做过多的深入尽调,只要公告上写有“税费各付”、“空置”或者”位于学区“的房源,就会嘱咐融易拍去报名参拍。这类买家在手头流动资金允许的情况下,同一时期付好几个保证金,逐个去参拍,有时候同一天同时参拍两三套,价格超出心理价位的就不出价了,拍中哪个算哪个。

 

大部分与融易拍合作的买家,其实都是为了交易安全、过户顺利,买到心仪、无瑕疵的房子。对于房产实际占有人和业主的法律关系,以及业主有没有为其他人设定占有权,竞买人确实很难查明,多数竞买人都会愿意花点费用找专业的辅拍机构协助。

 

其中,尽调房产是必不可少的一环,尽调报告的内容,除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问,还会实地查看房屋质量。查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况,如擅自占用屋顶露台、走廊,屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。观察房屋的内部结构,如户型是否实用,管线走向是否安全、合理,天花板有无漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等。检查水龙头出水的畅通情况,查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了等细节。观察屋内电线是否有老化的现象,对简单的新装修要多留意,有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷,如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

 

 

查看法拍房的风险属性,还包括房子年限、土地出让性质、是否拿到房产证;如果土地是划拨的,二次交易时还要补交土地出让金;如果是预售房,由于不能立刻拿到房产证,可能还面临着二次纠纷、二次税费等。此外,要注意拍卖房产的产权共有情况,比如夫妻双方共有产权;是否有债权人之外的上位债权人;是否存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定,房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况。

 

市场上的法拍房的数量毕竟有限、选择面窄,竞买人因价格诱惑而急于购房的,可能会遇到房屋地理位置、户型、朝向、周围环境、配套设施差强人意的问题,影响居住品质,甚至影响房产再次上市交易。融易拍以多年的法拍经验、专业的优势、资源的优势,有效规避竞拍过程中出现的风险,助力竞买人购得法拍房。