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「案例分享」南山区华侨城汀兰鹭榭花园1栋1-4

来源: 融易拍2019-10-12 09:19

法拍房体现了“互联网+司法”的优势

如今常见的“法拍房”虽然在购物平台上拍卖、操作,但不同于一般的淘宝网购,“法拍房”有其严肃性、法律性,是法院司法实践的延申。竞买人不能儿戏、不能悔拍、不能瞎报名凑热闹,只有一人报名时,法拍房将以保留价成交。

网络拍卖突破了传统不良资产处置的一些局限,如信息不对称、法拍信息传播率不高等,网拍过程更加公开透明,可吸引数以万计的参与者,实现资产价值的最大化。然而,我们想要让法拍信息“飞入寻常百姓家”,仍有漫长的道路要走。

互联网拍卖平台不仅展示各类不良资产的信息,很好地弥补资讯链条上的节点缺失,其捕捉和露信息的技术也更加成熟与丰富。已有不少资产管理公司、银行等金融机构,产权交易中心、机关办公室和交易所等政府单位,纷纷入驻了相关拍卖平台。有的辅拍机构也有在法院里派驻驻点工作人员,专门从事法拍事宜。

我们以南山区华侨城白石州路、六号路东南侧汀兰鹭榭花园1栋1-4A这套法拍房为例(2019/04/20成交,成交价12,273,950.7元),考察法拍房所体现的“互联网+司法”特点与优势。



这套房产价格能够过千万,拍卖过程中吸引了8人报名、258人设置提醒、12000多人次围观,与南山的区位优势紧密相系。南山毗邻港澳,地处大湾区黄金入海口,拥有自贸区、深港合作区、高新区等国家省市重大战略布局。南山已把深度融入、全面参与粤港澳大湾区建设作为改革开放再出发的“二次创业”,重点谋划了西丽湖国际科教城、深圳湾CBD、西丽高铁新城“三大战略工程”,争当粤港澳大湾区科技创新中心、总部经济中心、综合交通中心。最近更有学者认为,深圳将会超越硅谷,主要是由于硅谷没有一个像东莞水平的工业区;如果前海能成功地把人民币推出国际,深圳一定会成为一个现象。



这个标的物拍卖摘要里的提示:数据由智能算法自动整理,未经核实,仅供参考。确定起拍价可以说是资产处置最为关键的第一步,而传统的评估定价模式耗时长、费用高,严重影响了执行标的物的处置效率。利用“互联网+”的领先技术、数以亿计的用户体验、大数据的精准推荐、跨越时空等优势,线上拍卖交易平台已经成为主流趋势。互联网技术丰富了定价所需要的各种参考指标,引入大数据乃至人工智能应用,如此,交易双方将不单只依赖从业者多年形成的既定专业经验(主观判断因素),而是增加了客观的参考因素,互联网技术提高了定价的准确性。



此外,任何数据都只具备“参考价值”,我们切不可迷信数据。数据虽然是客观的,但是对于数据的解释权,掌握在设计者、分析者和使用者手中,因此难以避免人们由于立场、利益的不同,造成数据解读的偏差和成见。法拍市场也是无数人互动构成的“复杂现象”,人们几乎不可能充分了解或计算出,能够影响、决定市场结果的所有情况,也不可能进行全面的测量和量化。

于是,在拍卖过程中,参拍人有我们“融易拍”进行辅拍是至为重要的,“尽调”是拍卖中关键的环节,后续的过户、税费缴纳等事宜是否顺畅,均与“尽调”有关。融易拍拥有多年的法拍经验,实战操作过多套房产拍卖的全流程,与法院渠道也颇为熟络,竞买人即使在最后付款时需要延时付款,融易拍也能驾轻就熟、处变不惊。



通过勘察、掌握该标的的实物状况之后,估价人员主要是通过“比较法”来评估价格的。比较法是将估价对象与价值时点近期交易的类似房地产进行比较和适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种方法。

在某种意义上看,房产拍卖可算是对房产本身的一种价值重估。防范和化解不良信贷资产,对商业银行来说是一项艰巨而又复杂的系统工程,必须找准突破口,标本兼治、更新观念,应该把不良信贷资产看作一种可挖掘利用的再生资源。银保监会发布的2018年银行业四季度主要监管指标数据显示,2018年四季度末,商业银行不良贷款余额2.03万亿元,较上季末减少68亿元;商业银行不良贷款率1.83%,较上季末下降0.04个百分点。互联网拍卖已经成为银行处置不良资产的不二选择。

网拍平台处置不良资产服务体现了某种聚合效应,使不良资产处置变得公开、透明,提高了处置效率,在一定程度上盘活了银行金融、政府司法与辅拍机构等资源。房地产是资金密集型行业,不动产能够吸纳大量资金。“法拍房”在某种意义上是银行不良贷款的实体实物体现,房产内部仍旧可以是“装潢富丽”,房产外部其“不良性”主要体现在权属人的资金断裂,造成了“不良贷款”,引起法院拍卖。

平台(如淘宝、京东等)可看作是某种媒介,不仅是一个贸易平台,它所积累的消费数据和金融数据也具有公共平台的特征。在现代文化中,我们长期以来已经习惯于把所有的事物都分裂和切割,以此来控制、管理事物,在事物运转的实际过程中,媒介(平台)其实就是讯息。淘宝网页上展示的拍卖公告信息,既体现了司法实践的公共性,也保证了竞买人信息的私密性(竞买人以竞买号来竞标出价)。

尤其是如今进入了5G时代,比4G网络的传输速度快百倍,将带来高速率、低时延、可靠安全的增强型网络服务。伴随着5G的普及,不仅是网络传输速率的提升,更是将人与人之间的通信延展到万物互联,

打造全移动和全连接的数字化社会。当上千万(如法拍房)、上亿级别的产品通过5G网络实现互联互通时,大众的生活会发生质的变化。

作为媒介的平台有着蓬勃的发展前景,互联网技术、现代物流、电子支付相得益彰,也使得“互联网+司法”成为可能。阿里巴巴殚精竭虑打造的贸易和公共平台突破了平庸经济的范式并向前所未有的领域深度推进,其“平台势能”逐渐生发了巨大的“经济动能”,由此形成了一个平台(媒介)以及由此聚合的商业生态圈,彰显了媒介即讯息、平台即财富。

比如竞买人在淘宝平台上竞标出价,既开展得平稳有序,又体现了紧张刺激。拍卖平台更是设置延时出价功能,在拍卖活动结束前,每最后5分钟如果有竞买人出价,将自动延迟5分钟。



我们“融易拍”在竞标出价的策略方面同样具备丰富的经验,能够根据临场拍卖情况调整竞标策略等,为竞买人争取最优质的房子。



最后关于这套法拍房,需要特别提醒的是:截止2019年3月,该房屋共欠管理费等费用19455.57元。

对许多想买法拍房的人来说,由专业机构介入调查房源本身的案情背景、有无存在瑕疵等,是为最安全的方法。购买拍卖房屋,一定要提前到现场实地考察,了解项目是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费,或是其他案件背景。如果费用拖欠了很久,也是一笔不小的数目。