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梳理属于破产处置的法拍房

来源: 融易拍2019-10-11 10:07

时下,购房者选择竞买司法拍卖房的需求日益增长。在电商平台实行司法拍卖,能够高效处置各类不良资产,减少事主的损失,如淘宝、京东等电商,利用安全、透明、公正的在线拍卖方式,加速了拍卖效率,同时保证了拍卖双方的安全性。

在破产案件审理过程中,对破产财产进行处置时,不仅可以适用司法网拍平台,而且应该优先选择适用,最大限度地保护债权人合法权益,法拍房源中就有不少是由破产引起的。《中华人民共和国企业破产法》第二条:企业法人不能清偿到期债务,并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的,依照本法规定清理债务。

企业法人有前款规定情形,或者有明显丧失清偿能力可能的,可以依照本法规定进行重整。

人民法院宣告企业破产后,破产企业由管理人(破产清算组或者依法设立的律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任)接管,负责对破产企业的财产进行管理、清理、估价、处理、分配,代表破产企业参与民事活动,其行为对人民法院负责并汇报相关工作。

在实践操作中,不少房产拥有者在资不抵债的情况下,宁愿主动申请破产,将自己的房子拿到法院拍卖,也不愿意自己兜售,以此来填补资金空缺。市场活动中,正常破产、合理拍卖以及有效清算,都属于常见现象。

一方面,他们认为房子被法院拍卖,获得了一定的缓冲时间,争取能多筹备资金。如今通过网络司法拍卖渠道,全国人都能获知拍卖信息,即使是外国人都可购买,这种快速、便捷的变现方式,正好可以缓解破产者的资金压力。网络拍卖、交易平台能充分保障债权人的利益,减少破产财产变现成本,提高了破产财产变现效率。

另一方面,如果破产房产的证件不是很齐全,要是房产拥有者自己去卖房,肯定有一定的麻烦,极有可能会被买家压价;但通过申请破产,由法院来拍卖就不会有这种情形了,对破产者来讲反而更省心。

对法拍房产形成的来龙去脉掌握了解得越多,拍卖竞购者的心里则更有谱,这正是我们融易拍平台尽职调查的优胜处,能够为竞买人提供贷款方案、选标方案、参拍方案等服务。

我们以2018年11月13日成交的这套法拍房为例(深圳宝安区招商华侨城曦城M5栋M504房产),梳理属于破产处置类型的法拍房,一探其特点。



此次拍卖,由管理人(深圳市卓科移动通信有限公司)在处置破产财产时,委托深圳市企业破产学会,通过破产财产网络拍卖平台进行拍卖,拍卖物的情况均由管理人核实确认。值得留意的是,这套法拍房产的性质是住宅,不是商业用途,对有住房需求者是利好信息,司法部门在司法实践中倾向于保护“消费型”购房人。拥有这套房产的企业(深圳市卓科移动通信有限公司)破产了,管理人(由法院指定)在处置破产财产时委托第三方进行了拍卖、变现、抵债等活动。

其实管理人本身,已经负有了一定的被委托责任,作为破产财产的处置主体,对拍卖结果承担相应的责任。管理人要对标的物是否适合网络司法拍卖进行判断,并引导债权人会议和担保债权人优先选择通过网络司法拍卖平台处置破产财产。这套法拍房的风险之最终解释权,也将归属于深圳市卓科移动通信有限公司管理人。

法院依职权处置执行标的时,拍卖公告等网络司法拍卖所需材料一般是由司法技术管理部门负责完成,但是在破产财产的处置过程中,这些材料的提交义务应由管理人承担,管理人可以选择法院司法技术管理部门经常委托的专门制作机构来完成。

具体到这套案例,早在2017年2月24日,深圳市中级人民法院作出了(2016)粤03民破153号《民事裁定书》,裁定受理深圳市卓科移动通信有限公司破产清算,并指定管理人负责破产工作。破产财产网络拍卖与司法拍卖流程有所不同,其中最大的不同点是:委托深圳市企业破产学会进行网络拍卖,属于唯一被确认的能组织网络司法拍卖破产财产的机构。

简单讲,法院负责案件的受理、裁判、判决等事宜,企业破产学会负责拍卖流程的运作,各自的事为所依照的主要依据是《企业破产法》,从而展开了这一系列司法活动。此后,卓科移动公司债权人会议表决通过了《深圳市卓科移动通信有限公司破产案财产变价方案》,这才有了后续法拍房的一条龙拍卖活动。破产财产的处置结果,直接关系破产企业全体债权人的切身利益,债权人会议决议如果不同意,不管任何情形下均不能通过网络司法拍卖平台处置破产财产。



此次拍卖成交后,法院不出具任何法律文书,房产过户手续由买受人自行办理。这一个法院的拍卖规则,为竞买人与我们融易拍的合作空间提供了可能。我们融易拍的代拍服务,优势就在能够逐一跑遍这些部门机构,如法院、银行、管理人、破产审理部门、破产学会、司法技术管理部门等,及时掌握最新政策、信息。尤其值得提醒的是,破产清算拍卖的房子,产权归属复杂,可能会产生无法过户、税费高、替户主交物业费等情况。欠债抵押的房子,中途可能会有一些案外人主张权利,一旦成立了,买到手的房子也可能无法清场过户。这些疑难杂症的解决都在融易拍的代拍服务范围内!



这套法拍房除多了“破产”这个烙印外,其余均与一般的法拍房相似。对比周边小区的房价,链家网的数据是95,446元/㎡,这套法拍房的评估单价是91,580元/㎡,仍然是有相当的价格优势。







这套房子的竞标出价过程也一目了然,竞买号N2911是志在必得,竞买号5207与B3981有可能只是“资深潜水员”,稍微出了一次价就放弃了,最终以19,330,391元成交,比评估总值27,500,558元要低,而且低了800多万。

融易拍平台不仅只有代拍业务,也做风控管理。比如提供税费测算服务,对于拍卖的房产可能拖欠的各项税费,包括但不限于水电费、电话费、日常收取的物业专项维修基金、物业管理费以及其他任何税费等。

拍卖成交价不包含转让时双方应缴交的一切税、费、应补地价及土地使用费(拍卖物为净值拍卖),过户时所产生的转让双方一切税、费和可能存在的应补地价、应补土地使用费由买受人承担,其税、费和应补地价、

应补土地使用费金额等,融易拍都能一一代为咨询款项、确准明细。

竞拍前的准备非常关键,房产详调、律师尽调、实地看样、“拍卖贷”等做得好,能有效规避风险。法拍房在价格上确实有优势,但不到拍卖的最后一刻,这种优势仍有其不确定性,对购房者来说,这既是一个“淘金”的机会,也是一次冒险。