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法拍房案情追踪(2)

来源: 未知2019-08-29 13:08

      2019年08月20日,在淘宝拍卖平台成交了一套房产——福田区福荣路与滨河大道交界东南金域蓝湾6号楼1808房,成交价 6,867,139.02元,涉及的案件是典型的民间借贷纠纷案。



                                                                            
(这套法拍房有不错的周边教育配套)
案情追踪如下
      原告陆某冲,委托诉讼代理人广东国晖(前海)律师事务所律师杨某东,原告围绕诉讼请求依法提交了证据,被告元源纸品公司、王某玲、赵某燕均未举证及质证。被告张某光未举证,但对原告提交的证据进行了质证。对于原告提交的两份《借贷合同》、《借款连带责任保证合同书》、中国建设银行网上银行电子回单、《房地产抵偿到期借款利息协议书》、《协议书》等,法院予以采信并在卷佐证,并据前述证据及当事人庭审陈述认定如下事实:
一、2013年12月11日,被告元源纸品公司、张某光、王某玲共同与原告签订《借贷合同》一份,向原告借款1000万元。合同约定的借款期限至2015年6月11日、月利息为2.5%。原告于同日将上述借款转入三被告的指定账户。原告主张,截至2015年9月21日,三被告已偿还1000万元借款中的500万元借款本金及此前利息,故双方于当日重新签订了一份《借贷合同》,以结算后的500万元作为借款本金,借款期限从2015年6月12日至12月11日,月利息仍为2.5%。被告张某光对前述借款经过予以认可。
二、原告自认,双方重新签订《借贷合同》后,被告元源纸品公司、张某光、王某玲偿还了以下款项:2016年4月29日还款80000元、2016年5月20日还款500000元,2016年7月8日还款1050000元,2016年9月27日还款1785233元。被告张某光对此予以认可。
三、2016年8月8日,原告与四被告签订《借款连带自认保证合同书》,被告赵某燕承诺为三被告前述债务中的200万元向原告承担连带责任,保证期间为自本合同约定宽限期2017年1月31日届满之日起二年。
 
法院当时的判决如下
一、被告深圳市元源纸品包装有限公司、张某光、王某玲应自本判决生效之日起五日内向原告陆某冲偿还借款本金3089016.32元并支付利息(以3089016.32元为基数,按照月利息2%的标准,自2016年9月28日起计算至款项还清之日止);
二、被告赵某燕对被告深圳市元源纸品包装有限公司、张某光、王某玲第一项判决义务中的200万元承担连带还款责任;
三、驳回原告陆奕冲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告陆某冲预缴的案件受理费20502元,由原告陆某冲负担380元,由被告深圳市元源纸品包装有限公司、张某光、王某玲、赵某燕共同负担20122元。保全费5000元,由被告深圳市元源纸品包装有限公司、张某光、王某玲、赵某燕共同负担。
      罗湖区人民法院(2018)粤0303民初9829号判决书已经发生法律效力,在执行过程中,被执行人仍未履行生效法律文书确定的义务,于是,法院决定对被执行人赵某燕名下位于深圳市福田区福荣路与滨河大道交界东南金域蓝湾6号楼1808房产【不动产证号:粤(2016)深圳市不动产权第0089942号】,依法进行评估、拍卖,这才有了2019年08月20日在淘宝拍卖平台的那场拍卖。
      被告元源纸品公司、王某玲、赵某燕经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼,亦未提出答辩意见及提交相反证据,放弃答辩和举证的权利,应自行承担不利的法律后果,而且很可能已经“跑路”了

      如果面对的是恶劣情况,如遇到了无良的原业主,把房子抵押给银行,然后跑路的,跑路前签的合同根本就是债务合同,以租赁为名,行债务之实。这些人为了获取高利贷的高息,然后就被原业主骗走了本金,业主跑了,自己的高利贷又不被法院承认,也不是优先受偿人,自己还违法放贷,只能盯着房子不放,打买受人的主意。
      其他恶劣的情形很多,如拍卖的房产属于农民房,甚至系违法建筑,无法办理产权登记手续,原业主只持有部分申报资料,并且该建筑以原业主的名义申报了历史遗留违法建筑。在后续收房时,甚至要发动当地法院、公安、供电等多部门联合起来强制收楼,农民房业主的亲属众多,很可能强力抵制,还声称寻短见,几次联合强制收楼也许都会失败。由于拒不履行判决、裁定却极少会被刑事追诉,这也显示出涉案的执行难度。有的执行力强的法院,还会与供水供电部门联合制定对司法拍卖的房产实施停水停电的操作指引,力求以限制用水用电的形式加大房屋腾空力度,提升拍卖的成交率和溢价率。有的拍卖平台会免费提供大数据核价平台、外市财产的现场勘查、张贴文书、拍卖看样等服务,这将对法院解决涉外市、外省的财产变现难等问题有一定帮助。目前,财产查询机器人处在研发阶段,由系统自动完成财产查询工作,并引入E键送达系统,程序性文书制作一键生成,以后将会从大量繁杂琐碎的辅助性工作中解放法院的执行力量。
      此外,执行款清理压力大、司法拍卖受限购政策影响、追究拒执罪推进难、个别私立学校位及时反馈失信被执行人子女入读高学费院校的查询结果、执行人力及物质保障不足,都是法院难以解决的难题。
所以一再强调,尽职调查是至关重要的(也叫审慎调查,due diligence),对竞购法拍房而言,尽职调查就是对房源进行调查,并审核对象所提供的各项内容是否属实的过程。而辅拍机构融易拍就好比一个托盘天平,一边是购房者梦寐以求的丰厚收益,一边是购房者备伤脑筋的金融风险。竞拍、竞购房产动辄数百万、数千万元计,更需谨慎对待。
  附一则司法拍卖过户流程简介(以深圳为例)
1.深圳市档案中心调取不动产权资料及相关税票凭证;
2.预约不动产登记中心递交资料,具体可直接查询深圳市不动产登记中心(http://www.szreorc.com/);
3.领取回执后预约不动产所在地主管税务机关递交资料;
4.凭税务事项通知书申报并完税,若通过转账方式完税,其完税凭证需经指定银行盖章后生效;
5.预约不动产登记中心领取新产权证。
 
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