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法拍房案情追踪(1)

来源: 融易拍2019-08-27 16:32

【法拍房案情追踪(1)】
      法院的司法裁定是法拍房形成的起点,有裁定才可能有房产的拍卖。一般情形是,裁定出来了,判决书发生了法律效力,而被执行人未履行生效法律文书所确定的义务,申请执行人向法院申请强制执行,然后法院就会依法立案执行,强制执行拍卖标的房产。
      在人们的日常经济交往中,只有借款人受益,贷款人才会受益,如无必要,双方都不会愿意对簿公堂,司法拍卖是房产处置、变现并清偿债务等一系列过程。债权是因物权之侵害所产生之损害赔偿请求权,是“债的消灭”的一种形式(债的消灭原因有清偿、提存、抵销、免除等)。每套法拍房子都涉及独立独特的个案,没有一套法拍房牵涉的案件是雷同的,法拍房所涉及的案情纠纷直接影响着后续的整个拍卖过程,参拍者不得不“循案追踪”。
      价格评估作为司法拍卖的重要前置环节,是司法拍卖公平公正的前提。长期以来,“评估难”问题一直困扰着执行工作,各方都想要尽快地把标的物拍卖、变卖,却无奈评估程序耗费时间与精力,影响执行标的及时变现。拍卖价格的形成机制比较复杂,受到众多不确定因素影响,相似拍品的价格之间可能会出现较大差异。而影响房地产价格的因素更多,法拍房的拍卖价格差异可能会更大。依照法定程序进行的拍卖活动,由于经过公开、公平的竞价,不管拍卖成交价的高低,都是充分竞争的结果,较之一般的销售方式更能客观地反映商品价格,是在法拍房市场环境下形成的公道价。
      通常的情况是,如果不存在法定机构依法认定拍卖行为无效或者违反拍卖法的禁止性规定,原则上税务机关应当尊重作为计税依据的拍卖成交价格。极端特殊特别的情形是,由于拍卖行为的有效并不意味税务机关不能行使应纳税额核定权,税务机关根据“计税依据明显偏低,又无正当理由”的判断,另行核定应纳税额也并非否定拍卖行为的有效性。此时,法院一般也应尊重税务机关基于法定调查程序作出的专业认定,除非这种认定明显不合理或者滥用职权。所以司法裁量是具备一定自由范围的。

为什么会对法拍房的税费测算存在争议?
      由于拍卖行为的效力与应纳税款核定权,分别受民事法律规范和行政法律规范调整,拍卖行为有效并不意味着税务机关不能行使应纳税额核定权,所以另行核定应纳税额与定拍卖行为的有效性并不冲突。如果真的出现极端的情形,即税务机关坚守基本职责,为保障国家税收的足额征收,对作为计税依据的拍卖交易价格采取严格的判断标准是符合税收征管法的目的。

那么极端的具体情形有哪些?
      一般的,最基本的竞价要求条件是有一人履行拍卖公告竞拍,但因仅有一人参拍竞价,可能会出现竞价程度不充分的情况。如果出现以预留底价成交,而拍卖底价又明显低于涉案房产估值的情形,那么相关部门(如税务机关、税务局稽查科等),基于国家税收利益的考虑,也可以不以拍卖价格作为计税依据,另行核定应纳税额。虽然拍卖法强调拍卖的公开竞价原则,但并未明确禁止“一人竞拍行为”,在法律或委托拍卖合同对竞买人数量没有作出限制性规定的情况下,否定一人竞买的效力尚无明确法律依据。但对于拍卖活动中未实现充分竞价的一人竞拍,在拍卖成交价格明显偏低的情况下,即使拍卖当事人对拍卖效力不持异议,因涉及国家税收利益,该拍卖成交价格作为计税依据并非绝对不能质疑。
      于是,实际中有可能出现这种极端的情况(并不是空想,实际中确实会出现):在没有法定机构认定涉案拍卖行为无效,也没有充分证据证明涉案拍卖行为违反拍卖法的禁止性规定,涉案拍卖行为仍然有效的情况下,税务机关以“涉案拍卖行为只有一个竞买人参加即一人竞拍”为由,且拍卖起拍价又明显低于涉案房产的估值,很可能不认可拍卖形成的价格作为计税依据,直接重新另行核定应纳税额。于是我们看到,在法无明文规定的情况下应尊重税务机关的专业判断,法拍房税费测算涉及要协调民事法律规范与税务行政法律规范的适用,以及纳税人信赖利益的保护原则。
      法拍房的税费测算,原则上适用民事法律规范原则,必要时适用税收行政法律规范。如果出现一个明显偏低的计税依据,并不必然需要税务机关重新核定,尤其是该计税依据是通过拍卖方式形成时,税务机关一般应予认可和尊重,不宜轻易启动核定程序。但是,社会生活实际是千变万化的,,一律要求税务机关必须以拍卖成交价格作为计税依据,则既可能造成以”当事人意思自治“为名无视税务机关的核定权,还可能因市场竞价不充分导致拍卖价格明显偏低而造成国家税收流失。因此,有效的拍卖行为并不能绝对地摒除税务机关的应纳税额核定权,但税务机关行使核定权时应有严格的限定。


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 关于法拍房的其他涉案情况,有时会被称之为“法拍风险”
      原房主的身份风险,导致无法入住。法拍房多数情形是由于债务人无法偿债而被拍卖房产,如果原房主人是普通生意人,只是生意亏损造成无法偿还,这是最省心的,有法院出具确认的拍卖裁定书和协助执行通知书,并送达给相关主管部门,办理解封和产权过户手续就水到渠成了。如果碰上有黑社会背景的的房子,那一般的普罗大众真惹不起,有时甚至会导致难以入住,花钱受罪了。
      现场查看竞购的房子确实重要,如到了现场很可能找不到通往楼上的楼梯(毕竟具体方位是东西南北,在现场也会迷路)。拍卖网站图片上的公共通道,也可能没及时更新,被改装成了某房产公司的地盘。到现场仔细查看,才会发现房产公司把一楼改造成了两层,要进入竞买人拍下的房子,
      必须要从公司内部的楼梯才能上去,而楼梯被小混混所把持。所以,委托辅拍机构如融易拍来做前期尽调,是至为关键的。
关于无法入住的情形很多,也有法院方面的执行问题。如房产竞价手续、完税证明以及房产证等过户手续一应俱全而且产权清晰,虽然过户了但愣是就没能通过法院的交付,原因很可能是房子涉及的案情复杂。此时,如果房产有长期拖欠的税费,物业管理公司是有权起诉房产拥有者的,竞购人只能吃哑巴亏了。
拍卖隐患的存在不是个案,由于房产交易涉及的税费有很多,相关的政策也很多,而拍卖公告中只有“标的物过户登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税费由买受人承担”的字样,购房者没有资格查询不属于自己名下的房产信息,这会导致买卖双方的信息不对称,只有在实际执行过户程序的时候,房子本身牵涉的隐患才会显露出来。