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法拍房的价格魅力

来源: 融易拍2019-07-02 16:14


法拍房比一般的二手房交易,竞购流程更为复杂,面临风险大,目前只有辅拍机构或其他专业人士才敢于竞买。法拍房价格有可能低于二手房,位置、地段好的优质资产不管其起拍价如何,更是值得追逐,有其价格魅力所在。
法拍房的成交价如果溢价率高,比起拍价高出许多,这是债权人、债务人等各方都喜闻乐见的事情。作为不良资产的法拍房,不仅变现卖出了好价位,偿还了债务,法院还解决了执行难的问题。房产抵押是债务担保的一种形式,为的是降低债权人的风险,提供房产作为抵押担保并不影响债务人承担债务。如果拍卖成交价低于承担的债务额,即成交价低于起拍价,意味着竞买人淘到了“笋盘”,用于清偿债务之后,债权人可以继续要求债务人偿还债务。拍卖成交价超过债务额的,成交价在扣除评估费、执行费、诉讼费及债务之后,剩余的部分款项属于债务人所有,可以要求返还。决定拍卖成交价的一个重要基础是评估价,如果债务人认为房产评估价格与实际价值存在偏差,可以提出异议的。如例:

 
 (例一,成交价高于起拍价,成交价10,146,904.4元,
评估价6,006,904.4元)
 
 

 (例二,成交价低于起拍价,成交价5,821,789.4元,
评估价7,021,842元)
 
我们花钱“买一套房子”,房子的质量本身都被量度了,价值都体现在房子的质量里。房子的价值要素中,有的数据容易量化、有的不容易量化,有的容易找、有的不容易找。一般地,房产评估所考虑的要素有:宗地号,宗地代码,土地位置,土地所有权来源,土地用途,楼名称及栋号,房号,房屋性质,房屋用途,房屋类型,房屋装修,宗地支号,房屋结构,预售权利人(卖方),预售权利人(买方),用地面积,分摊公用面积,建筑面积,分摊基底面积,登记人民币,使用年限,土地等级,市场商品房,买卖合同签订日期等。通俗讲,这些众多的要素其实都被“度量”了,我们“买到”的就是房子的这些“质量”。竞购者最关心的就是位置,其次是户型、楼层、朝向、装修、物管等。不同位置(空间)
所拥有的资源可分为两大类;一是自然资源,包括阳光、空气、水、风景等;一是人工资源,即通过人工方式建造的设施,包括交通,通讯,上下水,能源等,再往外推则还有学校、医院、商业设施、工作场所等辅助设施等。大多数人工资源都是“可再生资源”,基本是依靠政府投资也即公共财政投入完成。房产业只有依赖这些综合资源才有可能进行“开发”。房价里其中很重要一部分是“地价”,这种“土地出让金”的最主要来源正是政府投入。“天价”楼盘的产生,很大程度是因为这些投入的累积和继续投入的预期。开发商不惜重金竞标市中心的土地空间,原因就在于各城市对主城区的基础设施投入相对最大、最完善,无论交通、通讯等各方面,累计价值早已是天文数字。尤其对古都古城来说,还有不可替代的人文价值。
确定起拍价是资产处置最为关键的第一步,起拍价太高容易流拍,起拍价太低则无法偿还债务。互联网技术(5G时代)丰富了定价所需要的各种参考指标,如应用大数据乃至人工智能,互联网技术提高了定价的准确性。利用“互联网+”技术,结合数以亿计的用户体验、大数据的精准推荐、跨越时空等优势,线上拍卖交易平台已经成为主流,为的是实现申请执行人、被执行人、买受人利益的最大化。(未来使用BIM技术的建筑工程,在估价方面提供的参考数据更为精准便捷,BIM使每个建筑物从“出生”开始就有了独一无二的“基因图谱”;BIM将建筑工程的各项相关信息数据作为模型的基础,进行建筑建模,并通过数字化信息模拟建筑物的真实信息,这种用于设计、建造、成本、采购、物业管理的数字化管理方法,使建筑工程在整个进程中显著提高效率、大量减少风险)
截至2015年6月,全国共有700多家法院入驻淘宝司法拍卖平台。在淘宝司法网络拍卖平台上标的物的围观数为52938700多人次,总出价次数107900多次。共完成拍卖2600多件拍品,拍品包括车辆、机器设备、住宅、厂房、商业用房、公司股权、商位使用权等,涵盖几乎所有涉讼资产,成交率达96%,成交拍品的平均溢价率约为45%。总成交约52亿元,为当事人省下佣金约11500万元,这些关于淘宝网拍的数目字每年都在稳步增加。
资金在理论上可以自由流动,于是,资金的价格成本即利率,能够普遍作用于房产价格。对于开放的经济体,外资还要考虑汇率变动的成本。假如利率、汇率在一定时期内相对恒定,则房价主要取决于规划预期。与衣食等纯消费品不同,房产兼具消费品和投资品的双重特征,其价值构成大致有三个要素:成本、需求和预期。成本除了直接的物业建安成本还有政府基础设施投入所提升的空间成本,在一定时期内相对固定;需求则取决于人口增加和购买力增长,是动态变化的。这两个因素与一般消费品没有本质不同,其金融属性主要体现在预期上,靠预期支撑的商品,其特点是越贵就越有人买。
房产评估机构一般采用市场比较法、收益还原法、成本估价法、假设开发法等方法来进行估价。关于比较法如图:
 


 
 
 (上文例二的房产)
值得注意的是,上文例二的房子就是运用“市场比较法”进行估价,且查封法院为广东省云浮市郁南县人民法院,这套法拍房的某些后续程序有可能要到云浮市郁南县去办理。实践过程中,法院虽说已经送达解封通知,而不动产登记中心可能会没有收到,这时确实需要辅拍机构如我们融易拍来代办提调祥调的事宜,需要多次沟通法院,才把解封通知送达到不动产登记中心。
(与上文例一同在一个小区其他房产,在链家上的价格)
 
 
 
(与上文例二同在一个小区其他房产,在Q房网上的价格)
 
淘宝网拍通过大面积、全方位的展示推广,吸引感兴趣的客户关注,充分发挥了竞争的作用,使标的物的价格进行了最大化的竞争,提升了拍品的成交率和溢价率,最大程度的保护了各方主体的利益。标的物成交价大于或等于起拍价,竞标出价过程充分体现了淘宝网拍的优势。淘宝为拍品的处置提供了更广阔的空间,使全国各地的竞买人无需亲临现场,便可以参加竞买,可以有效的防范各个竞买人之间可能出现的串标等弊病。法院借助淘宝平台的技术手段,完成网上展示、推广、报名、出价、付款等工作。
 

 
 

竞标出价过程在一定程度上体现了人们的投资、消费心理。如上文例一的房子其竞标出价过程,吸引了15 人报名、240 人设置提醒、10100多人次围观,有114次出价记录。如竞买号Y2528于2019年06月24日23:47:50早早就出了价,为起拍价6,006,904.4元;其心理价位是在06月25日10:08:34达到极限,为8,076,904.4元,之后就在围观没有再出价了。这是一种相机行事心理,这种买家有需求,但不强烈,遇有合适的价格就举牌,到了一定的价位不再叫价。拍卖场中,持这种心理的人较多。
其他较为高级的玩家基本都在2019年06月25日10点结束之前才出价,如最后得标者竞买号Y3723第一出价是在06月25日09:55:07,为6,186,904.4元。竞买号Y3723一直要到06月25日10:50:35才得标,成交价为10,146,904.4元,比起拍价6,006,904.4元高出了4,140,000元。这属于志在必得者的心理,对某种拍品有强烈的需求欲望,不考虑价格的高低,持这种心理的人,往往竞价积极,出价较高,一站到底。

 

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