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法拍房有哪些优势与风险?

来源: 未知2019-05-15 11:45

        相比普通二手房,法拍房起拍价低, “价格便宜”是购房者积极参与法拍房竞拍的动力之一。有的法拍房成交价低于同小区房产市场价15%,有的甚至低至30%。另外,最让人心动的就是有部分地区法拍房不限购成为购房者的选择之一。

法拍房优势:
1.低价格——成交价格一般都低于二手市场价10%-40%
2.低税费——只交契税1%-3%和印花税万分之五,商业3%契税(无增值税)
3.可贷款——现在各大银行针对法拍房贷款政策跟二手房一样,这解决了很多需要贷款购房者的最大问题4.落户后可以享受教育、养老、社保等资源。
说完了法拍房的优势,如果您想要购买法拍房那么势必也要了解清楚法拍房存在的风险,并考虑下自己是否能够承担这些风险。


法拍房劣势:
1、无法马上入住的风险

买下法拍房之后还不能及时的办理入住,如果存在租赁在前、抵押在后的情况,拍卖成交后原租赁合同继续有效。实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长,甚至10年、20年,如果买了这种附带租赁合同的法拍房,买下了之后由于承租人的存在,自己是无法搬进去住的。

2:购房成本风险
首先,有些法拍房必须全款付清,不支持贷款。按照规定,法拍房在竞拍结束后,购房者需持法院出具的《执行裁决书》、《协助执行通知书》等文件,才能办理过户等手续。但文件何时出,需根据案件进展情况来定,个别复杂的案件能拖一年半载。
其次,实际购房成本加上拍卖佣金有可能要高于相同户型、面积的房屋。法拍房交易过程中要缴纳保证金及辅拍公司的佣金。保证金在拍卖成功后冲抵房款,否则退回;支付的佣金比例一般为房价的3%—5%;如果土地使用权有问题,还需缴纳土地出让金。


3、不能落户的风险
很多时候,法拍房上面是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序将房屋合法地过户给了买房人,买房人就拿到了房屋的产权。但是,如果原房主不愿迁出户口,法院没有强制其迁出的权利。那么购买法拍房,户口就存在没法落户的可能,而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。

4、补交其他费用的风险
法拍房不像一些正常的商品房买卖可以随时随地实地去考察,如果实地看房的时候没有注意到房屋存在的问题,接到房屋之后才发现房屋破坏状况较严重,未来可能需要大量的维修费用。另外如果原房主将房产进行过抵押,而法拍房后续的全部费用均由购买者承担。
注意:目前法院还不管 腾房、办理不动产权证等相关事宜,法院只管竞拍出手续,后期相关事情只能靠自己来解决,如果自己不想太麻烦或承担风险 那就找司法拍卖公司或司法拍卖服务机构。


5、房屋的产权问题
竞买人需要了解拍卖房产的产权是否清晰,能否顺利过户。  
法院在进行司法拍卖时,虽然会对房屋的权属、产权登记状态、土地使用性质等等做相应的披露,但涉及开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性问题往往是无法发现的。甚至有的时候,法院并不保证拍卖的房屋可以办理房产证或者可以过户。