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【法拍案例分享】

来源: 融易拍2019-07-01 17:52

【法拍案例分享】福田区福强路新桂花村骏皇名居1-7F第一次拍卖
 
2019年6月17日成交的一套法拍房子,福田区新桂花村骏皇名居1-7F拍卖的成交价为6,884,435元,吸引了12人报名、199人设置提醒、8300多人次围观,有100次出价记录。这套房子评估价为4,624,435元,溢价率高达48.87%。(特别提醒:该拍卖标的新设置了智能导读信息,可扫码查看)
 

 
 
 
 
 
 
法拍房市场已经自成一个体系,法拍房的需求量和成交量是房产市场的重要体征。自2018年以来,房地产商对开发土地、建楼售楼的热情逐渐冷却,如碧桂园布局科技研发人工智能、万达开发文旅做足球项目、恒大做能源电动车投资未来等。大部分房企都走向更多元化的路径,迈入了白银时代。央行在今年的各种会议上,一直强调要坚持稳健的货币政策,“稳健”意味着M2增速等于名义GDP的增速,需要保证货币对民营经济的刺激,并有效防范过度货币供应对市场的不利影响。
我们居住的幸福度、获得感与我们所处的大环境息息相关。5月份经济数据于近日出炉,体现了稳健货币政策的成效:消费升、投资优、价格稳。5月份社会消费品零售总额同比增长8.6%,增速比上月加快了1.4个百分点;在限额以上单位18类商品中,13类商品增速比上月有所回升。1—5月,高技术制造业投资同比增长了10.2%,增速高于全部制造业投资7.5个百分点。制造业技改投资同比增长了15%,增速高于全部制造业投资12.3个百分点。全国居民消费价格(CPI)同比上涨2.7%,涨幅比4月扩大0.2个百分点。
大家通常对货币的直接感受就是物价,通胀确实令人厌烦。但从大历史的进程看,有个饶有趣味的现象,就是在人口发展、城镇化水平提高、帝国建立以
及最活跃的新技术成为主流时,往往出现通胀加剧的现象,例如:希腊与罗马帝国的崛起,印刷机和弹药问世后的数个世纪里,美洲新大陆的发现,20世纪电能与汽车广泛普及、完善的工业大生产,以及信息革命与互联网大行其道的当前世代。
照目前的发展势头,机器人、生物技术、纳米技术以及替代能源领域内的技术创新层出不穷,人类的预期寿命将再次大幅延长并弥补人口走势的不足,此次革命很可能会一直持续到22世纪。
通胀与劳动大分工紧密相关,现在普通家庭的收入要比以前要高得多,而且将相当数量的家庭活动外包出去。人们会雇用家庭保姆、管道工、电工、草坪修剪工等处理各类事情,使用各种本地服务如干洗店、杂货店、药房、便利店、加油站等。我们对于自身所擅长技能的专注程度越高、专业技能越强化,那么所具有的生产力就越强,从而更有可能将不擅长或是不感兴趣的事情交给其他具有专业技能者来完成。如果我们从自身提供的服务中收取的报酬增多,同时也将其他服务交由他人完成,意味着需要贸易的增加呈指数级,以及相应数量的货币和信贷增加,通胀自然而然且不可避免。
深度分工导致的结果是“个体”的崛起,大量的设计师、美甲师、咨询师、司机、律师、会计、保姆等,都开始脱离企业或者处于半脱离的状态,自己谋发展。过去受限于市场规模不能成立的特色小生意,现在可以利用互联网找到客户;过去受限于信息障碍不能满足的个性化需求,也能利用互联网找到生产者。随着大数据、云计算、定制化水平越来越高,这种趋势会愈演愈烈。
货币、信贷增加与居民杠杆率密切相连,曾有一个“螺旋上升理论”,即金融加杠杆→地方借贷→基础建设→房地产开发→房地产加杠杆→向居民转移→居民收入提高→居民自身杠杆降低→房地产泡沫消失。楼市是经济敏感度最高的领域,我国楼市这十几年的上涨和居民收入的提高是同步的,居民杠杆率起到推动经济发展和社会进步的作用。
由于低利率、前所未有的自由借贷以及史上最大人口世代的需求,房地产将是受到全球出生率降低影响严重的领域,所有发达国家在未来数十年内都将经历老龄化。房地产市场之所以受灾严重,只是因为房地产几乎可以恒久存在,无须像汽车、家具和食品一样不断更新,最多是不时需要翻新一下。这意味着当人口增长放缓或下降时,随着死亡人数多于年轻的购房者人数,开发商和投资商就开始了新的角逐。
法拍房作为一种不良资产处置形式,体现了这种角逐的合法合理性以及快速便捷性。根据《拍卖法》规定,拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。因此通过司法拍卖竞得房屋,是特殊的房屋买卖合同。根据《物权法》规定,“当事人之间订立有关转让不动产的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。因此,原买受人与房产公司签订的购房合同合法有效,但不动产物权设立、变更以登记为准。如果房屋买卖合同的备案登记,不是房屋所有权设立、变更登记,这种备案登记的性质更偏向行政监管措施,不会产生物权的公示及变动的效力。因此,如果原买受人未办理房产证,仅进行房屋买卖合同备案并不发生物权效力。
说到开篇那套法拍房子,案属民间借贷纠纷,所涉及司法费用以及房屋评估价都披露在裁定和房产市价查询结果里。
 

 


 
 
 
 
 
这套房子的竞价过程里,有一对买家几乎从第一次出价“斗”到最后一刻,历时有一天。竞买号I6997和竞买号Q2904分别于06月16日10:02:16和 10:03:59早早出了价,竞买号I6997最后一次出价是06月17日 10:22:16,而竞买号Q2904是最后得标的买家。竞标过程是完全公开透明,能有这种激烈的出价现象其实是长期准备的一个结果。

 
 
 
 
后期房屋的产权过户、税费缴纳、物业水电费等,法院只会出具证明文件,具体操作仍需买家自行解决。专业的辅拍机构(如我们融易拍)能够保证正常过户,并且能够正常进行拍卖贷款,这也是社会大分工所体现的时代业务。
融易拍的优势之一在参拍前的尽调,拍前准备工作是整个过程中关键的一步,需要对拍卖的标的物进行全方位的了解,这样才能在拍卖出价时做到心中有底,拍卖的成功概率更大。每天要关注淘宝司法拍卖更新的标的物,直到找到各方面都符合竞拍者需求的房子,耗时甚至要几个月,或者半年以上。
确定参拍目标后,我们可以登录中国裁判文书网,搜索被执行人的名字,可以查阅到法院裁判文件内容,
了解一下原房主为什么被查封。然后,就是要现场查看房子状况,踩点查看小区周围环境,去房管局或不动产登记中心查看当前房子产权情况,查封状态、抵押情况、产权登记情况等信息,这都是融易拍的强项所在。
选择使用全款或者贷款可以在一周内敲定,必须尽可能多的联系各个银行,知晓其拍卖贷的政策。需要了解拍卖贷款利率和可贷款额度,如果采取全额付清后商业贷款或公积金贷款,需要熟悉商业贷款利率和可贷款额度。一般可贷款额度和利率都商业银行比国有银行要优惠一点,放款也更快一点。除了银行提供司法拍卖贷款,商业贷款和公积金贷款都是需要先全额付清并过户完成后才能办理,而且公积金的贷款评估价比较低。融易拍能够做到正常拍卖贷款,一般为中国银行,基准利率为 4.9%,实际利率会有所浮动,以银行当期利率为准。
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